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Appartement 3 pièces 77 m²

VilleSaint-Pierre-des-Corps (37)
Surface77m²
Coût Total147 300€
Loyer Annuel9 432€
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-315€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 493,51 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À vendre: Bel appartement à Saint-Pierre-des-Corps au 6ème étage avec ascenseur. Ce spacieux logement de 77 m² comprend deux chambres confortables et un système de chauffage moderne.

Idéalement situé, vous serez à seulement 11 minutes à pied de la Gare de Saint-Pierre des Corps, facilitant vos déplacements.

Proposé à un prix attractif de 115 000€, cet appartement est une opportunité à ne pas manquer pour les acheteurs cherchant confort et commodité. Contactez nous au [Coordonnées masquées] pour plus d'informations et pour organiser une visite. Référence annonce : TAPP947336 Date de réalisation du diagnostic : 15/07/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 50 Charges prévisionnelles annuelles : 2875 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 421 € et 1 923 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Pierre-des-Corps
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37700
Coordonnées : 47.383797, 0.734873
Total : 147 300€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 23 100€
Valeur du bien : 138 100€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 10.21€/m²/mois
Fourchette : 8.25€ - 12.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 786€/mois
Loyer annuel estimé : 9432€/an
Fourchette totale : 635€ - 972€/mois
Fourchette annuelle : 7625€ - 11668€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 284,31 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :175 892 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-60 892€ (-34.6%)
Marge achat-revente :28 592€ (16.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :739,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :42,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 782,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 637,18€
Coût de l'assurance :12 888,75€
Taxe foncière : 943,20€/an
Soit par mois : 78,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 239,58€/mois
Soit par an : 2 875,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 786,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 100,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-314,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage moderne existant
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE D - Appartement - Bien que le système soit moderne, une vérification est conseillée pour garantir l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (remplacement douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres (parquet flottant ou stratifié)
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - légère amélioration nécessaire dans la seconde chambre.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger conseillé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger conseillé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 100 €(300 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 300€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 1 300€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1 600€/m² = 8 000€ (incluant plomberie et électricité), Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1 320€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1 200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Pierre-des-Corps (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 786 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 432 €/an
Calcul : 786 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 135 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 300 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 516 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 943 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 875 €/an
Calcul : 240 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 569 €
Revenus locatifs : +9 432 €
Charges déductibles : -32 569 €
Résultat foncier Année 1 : -23 137 €(Déficit de 23 137 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 737 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 469 €/an
Revenus locatifs : +9 432 €
Charges déductibles : -9 469 €
Résultat foncier Années 2+ : -37 €/an(Déficit de 37 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1736.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 432 €32 573 €5 140 €-23 141 €21 400 €1 741 €1 741 €
29 621 €9 339 €5 005 €281 €--1 460 €
39 813 €9 200 €4 867 €613 €--847 €
410 009 €9 056 €4 723 €953 €---
510 209 €8 907 €4 574 €1 302 €---
610 414 €8 753 €4 419 €1 661 €---
710 622 €8 593 €4 259 €2 029 €---
810 834 €8 427 €4 094 €2 407 €---
911 051 €8 256 €3 922 €2 795 €---
1011 272 €8 078 €3 744 €3 194 €---
1111 498 €7 894 €3 560 €3 604 €---
1211 727 €7 703 €3 369 €4 025 €---
1311 962 €7 505 €3 172 €4 457 €---
1412 201 €7 301 €2 967 €4 901 €---
1512 445 €7 089 €2 755 €5 357 €---
1612 694 €6 869 €2 535 €5 825 €---
1712 948 €6 641 €2 308 €6 307 €---
1813 207 €6 406 €2 072 €6 801 €---
1913 471 €6 162 €1 828 €7 310 €---
2013 741 €5 909 €1 575 €7 832 €---
2114 015 €5 647 €1 313 €8 369 €---
2214 296 €5 375 €1 041 €8 921 €---
2314 582 €5 094 €760 €9 488 €---
2414 873 €4 803 €469 €10 070 €---
2515 171 €4 501 €167 €10 670 €---
TOTAL302 109 €206 081 €74 637 €96 028 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 028 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 432 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 981 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 981 €-6 420 €+8 401 €
2+1 981 €0 €+1 981 €
3+1 981 €0 €+1 981 €
4+1 981 €+32 €+1 949 €
5+1 981 €+391 €+1 590 €
6+1 981 €+498 €+1 483 €
7+1 981 €+609 €+1 372 €
8+1 981 €+722 €+1 259 €
9+1 981 €+839 €+1 142 €
10+1 981 €+958 €+1 023 €
11+1 981 €+1 081 €+900 €
12+1 981 €+1 207 €+774 €
13+1 981 €+1 337 €+644 €
14+1 981 €+1 470 €+511 €
15+1 981 €+1 607 €+374 €
16+1 981 €+1 748 €+233 €
17+1 981 €+1 892 €+89 €
18+1 981 €+2 040 €-59 €
19+1 981 €+2 193 €-212 €
20+1 981 €+2 350 €-369 €
21+1 981 €+2 511 €-530 €
22+1 981 €+2 676 €-695 €
23+1 981 €+2 846 €-865 €
24+1 981 €+3 021 €-1 040 €
25+1 981 €+3 201 €-1 220 €
Total+49 525 €+28 808 €+20 717 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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