Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Maison (23500)

VilleFelletin (23)
Surface126m²
Coût Total129 712€
Loyer Annuel10 039€
Rentabilité7.74%
Cashflow/mois+50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 400 €
Surface : 126 m²
Prix au m² : 685,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 126 m², 5 pièces, 3 chambres, Toilettes séparées, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine équipée

Charmante maison d’habitation mitoyenne en pierre, offrant environ trois niveaux habitables et un agréable potentiel d’aménagement.

Elle se compose : Au rez-de-chaussée : une pièce de vie avec séjour, une cuisine équipée d’un poêle à bois, un WC. Au premier étage : deux chambres, dont une bénéficiant d’un espace douche avec WC. Au deuxième étage : deux chambres supplémentaires. Au-dessus : des combles isolés sous plancher, offrant un espace de rangement complémentaire.

Un petit jardin indépendant, situé au bout d’une petite ruelle en face de la maison, complète ce bien.

La toiture a été entièrement refaite et de nombreux travaux ont déjà été réalisés. Des travaux restent toutefois à terminer, permettant aux futurs acquéreurs de finaliser la maison selon leurs envies.

Une propriété pleine de charme et de potentiel, idéale pour un projet de résidence principale, secondaire ou d’investissement.

Ville : Felletin
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23500
Coordonnées : 45.884273, 2.174534
Total : 129 712€
Prix d'acquisition : 86 400€
Travaux : 36 400€
Valeur du bien : 122 800€
Frais de notaire : 6 912€
Coût estimé : 6 912€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 126m²
Loyer prédit : 6.64€/m²/mois
Fourchette : 5.01€ - 8.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 837€/mois
Loyer annuel estimé : 10039€/an
Fourchette totale : 632€ - 1108€/mois
Fourchette annuelle : 7580€ - 13297€/an
Rentabilité brute :7.74%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 10.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :816,33 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 858 €
Prix d'achat :86 400 €
Décote à l'achat :-16 458€ (-16.0%)
Marge achat-revente :-26 854€ (-26.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 712€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :651,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :51,88€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 703,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 725,31€
Coût de l'assurance :15 565,44€
Taxe foncière : 1 003,92€/an
Soit par mois : 83,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 836,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 787,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :49,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité et des menuiseries intérieures pour les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet, et vérification de la cheminée.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
CaveOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cave, incluant nettoyage, réparation des murs en pierre et amélioration de l'éclairage.
Quantité: cave (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - cave nécessite rénovation
Gros œuvreRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification structure
Vérification de la structure de la maison pour s'assurer de l'absence de fissures ou de problèmes dans les murs.
Quantité: 1 vérification complète
Raison: Maison ancienne - vérification nécessaire pour garantir la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 400 €(289 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:18 000€
    Cuisine complète: 1 × 18000€ = 18000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité). Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète: 1 × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité). Main d'œuvre incluse.
  • Chambres:7 200€
    Rénovation 3 chambres: 45 m² × 160€/m² = 7200€ (incluant revêtement de sol, peinture, électricité, menuiseries). Main d'œuvre incluse.
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant peinture murs et plafonds, entretien du parquet). Main d'œuvre incluse.
  • Cave:3 000€
    Rénovation cave: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant nettoyage, réparation des murs, amélioration de l'éclairage). Main d'œuvre incluse.
  • Gros œuvre:1 000€
    Vérification structure: 1 vérification complète × 1000€ = 1000€. Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Felletin (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 837 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 039 €/an
Calcul : 837 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 522 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 712 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 623 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 004 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 548 €
Revenus locatifs : +10 039 €
Charges déductibles : -42 548 €
Résultat foncier Année 1 : -32 509 €(Déficit de 32 509 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 21 809 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 148 €/an
Revenus locatifs : +10 039 €
Charges déductibles : -6 148 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 891 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 21809.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 160 €(65% de 86 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 042 €/an
Calcul : 56 160 € × 3,636% = 2 042 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 039 €42 552 €4 526 €-32 513 €10 700 €21 813 €21 813 €
210 240 €6 034 €4 408 €4 206 €--17 608 €
310 445 €5 912 €4 285 €4 533 €--13 075 €
410 654 €5 785 €4 159 €4 868 €--8 207 €
510 867 €5 654 €4 028 €5 213 €--2 994 €
611 084 €5 518 €3 892 €5 566 €---
711 306 €5 377 €3 751 €5 929 €---
811 532 €5 231 €3 605 €6 301 €---
911 762 €5 080 €3 454 €6 682 €---
1011 998 €4 924 €3 297 €7 074 €---
1112 238 €4 761 €3 135 €7 476 €---
1212 482 €4 593 €2 967 €7 889 €---
1312 732 €4 419 €2 793 €8 313 €---
1412 987 €4 239 €2 613 €8 748 €---
1513 246 €4 052 €2 426 €9 194 €---
1613 511 €3 859 €2 232 €9 652 €---
1713 782 €3 659 €2 032 €10 123 €---
1814 057 €3 451 €1 825 €10 606 €---
1914 338 €3 236 €1 610 €11 102 €---
2014 625 €3 013 €1 387 €11 612 €---
2114 918 €2 783 €1 156 €12 135 €---
2215 216 €2 544 €917 €12 672 €---
2315 520 €2 296 €670 €13 224 €---
2415 831 €2 040 €413 €13 791 €---
2516 147 €1 774 €147 €14 373 €---
TOTAL321 558 €142 789 €65 725 €178 769 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 769 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 039 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 108 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 108 €-3 210 €+5 318 €
2+2 108 €0 €+2 108 €
3+2 108 €0 €+2 108 €
4+2 108 €0 €+2 108 €
5+2 108 €0 €+2 108 €
6+2 108 €+772 €+1 336 €
7+2 108 €+1 779 €+329 €
8+2 108 €+1 890 €+218 €
9+2 108 €+2 005 €+103 €
10+2 108 €+2 122 €-14 €
11+2 108 €+2 243 €-135 €
12+2 108 €+2 367 €-259 €
13+2 108 €+2 494 €-386 €
14+2 108 €+2 624 €-516 €
15+2 108 €+2 758 €-650 €
16+2 108 €+2 896 €-788 €
17+2 108 €+3 037 €-929 €
18+2 108 €+3 182 €-1 074 €
19+2 108 €+3 331 €-1 223 €
20+2 108 €+3 484 €-1 376 €
21+2 108 €+3 641 €-1 533 €
22+2 108 €+3 802 €-1 694 €
23+2 108 €+3 967 €-1 859 €
24+2 108 €+4 137 €-2 029 €
25+2 108 €+4 312 €-2 204 €
Total+52 700 €+53 631 €+-931 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →