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Achat maison

Bien expiré
VilleBressuire (79)
Surface121
Coût Total162 960
Loyer Annuel11 669
Rentabilité7.16%
Cashflow/mois+14
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 000 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 752,07 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, Surface de 121 m², 5 Pièces, 4 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Toilette séparée, Chauffage individuel électrique, Cuisine séparée équipée, Salle de séjour : 35 m², 1 Box

Située sur le quartier de Noirterre, cette maison de bourg dispose de 121 m² habitables auxquels s'ajoutent deux greniers aménageables, mais elle peut aussi facilement être divisée en deux locatifs. Au rez-de-chaussée, vous y trouverez un grand salon-séjour avec cheminée, une salle d'eau, un WC, une cuisine, une arrière cuisine et une pièce pouvant servir de chambre ou de bureau. À l'étage, un palier dessert quatre chambres et une salle de bain. À l'extérieur, on trouve une courette fermée et un garage. Parking à proximité. Ouvertures en double et simple vitrage. Chauffage cheminée bois et convecteurs électriques. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles

Ville : Bressuire
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79300
Coordonnées : 46.828170, -0.570850
Total : 162 960
Prix d'acquisition : 91 000
Travaux : 64 680
Valeur du bien : 155 680
Frais de notaire : 7 280
Coût estimé : 7 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 10.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 972€/mois
Loyer annuel estimé : 11669€/an
Fourchette totale : 754€ - 1254€/mois
Fourchette annuelle : 9048€ - 15049€/an
Rentabilité brute :7.16%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 9.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 960
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :813,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :47,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 860,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 998,98
Coût de l'assurance :14 259,00
Taxe foncière : 1 166,93€/an
Soit par mois : 97,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 972,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 957,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :14,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 393 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 121 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois et convecteurs électriques
Quantité: 1 système pour 121 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain d'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 2 m × 3 m
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 680(535 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:4 840
    Isolation combles perdus: 121 m² × 40€/m² = 4840€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 12000€ (installation incluse, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:13 500
    Fenêtres double vitrage PVC: 15 fenêtres × 900€/fenêtre = 13500€ (installation incluse, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 3500€ (installation incluse, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (matériaux, électroménager, plomberie et électricité inclus, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 840
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bressuire (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 840✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 972 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 669 €/an
Calcul : 972 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 584 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 960 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 570 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 167 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 680
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 001
Revenus locatifs : +11 669
Charges déductibles : -72 001
Résultat foncier Année 1 : -60 331(Déficit de 60 331 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 931
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 321 €/an
Revenus locatifs : +11 669
Charges déductibles : -7 321
Résultat foncier Années 2+ : 4 349 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38931.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 150(65% de 91 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 151 €/an
Calcul : 59 150 € × 3,636% = 2 151
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 66972 0065 589-60 33721 400 €38 937 €38 937 €
211 9037 1795 4424 724--34 213 €
312 1417 0275 2905 114--29 099 €
412 3846 8695 1325 514--23 585 €
512 6316 7064 9695 925--17 660 €
612 8846 5374 8006 347--11 314 €
713 1426 3634 6256 779--4 535 €
813 4046 1824 4447 223---
913 6725 9944 2577 678---
1013 9465 8004 0638 146---
1114 2255 5993 8628 625---
1214 5095 3923 6549 118---
1314 8005 1763 4399 623---
1415 0964 9543 21610 142---
1515 3974 7232 98610 675---
1615 7054 4842 74711 221---
1716 0194 2372 50011 783---
1816 3403 9812 24412 359---
1916 6673 7161 97912 951---
2017 0003 4421 70413 558---
2117 3403 1581 42114 182---
2217 6872 8641 12714 823---
2318 0412 55982215 481---
2418 4012 24450716 157---
2518 7691 91818116 851---
TOTAL373 772189 11180 999184 66121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 661
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 669 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 451 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 451-6 420+8 871
2+2 4510+2 451
3+2 4510+2 451
4+2 4510+2 451
5+2 4510+2 451
6+2 4510+2 451
7+2 4510+2 451
8+2 451+806+1 645
9+2 451+2 303+148
10+2 451+2 444+7
11+2 451+2 588-137
12+2 451+2 735-284
13+2 451+2 887-436
14+2 451+3 043-592
15+2 451+3 202-751
16+2 451+3 366-915
17+2 451+3 535-1 084
18+2 451+3 708-1 257
19+2 451+3 885-1 434
20+2 451+4 067-1 616
21+2 451+4 255-1 804
22+2 451+4 447-1 996
23+2 451+4 644-2 193
24+2 451+4 847-2 396
25+2 451+5 055-2 604
Total+61 275+55 398+5 877
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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