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Maison - 8 pièce(s) - 185 m²

Bien expiré
VilleMarsais (17)
Surface185m²
Coût Total214 140€
Loyer Annuel19 598€
Rentabilité9.15%
Cashflow/mois+336€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 188 000 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 1 016,22 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE seulement chez CITYA Ardouin immobilier: Situé à Mi Chemin entre LA ROCHELLE, NIORT , ROCHEFORT et SAINT JEAN d'ANGELY , et avec la gare SNCF de SURGERES à moins de 15mn, Charmante maison de campagne de 185m2 située à Marsais, dans un cadre paisible et verdoyant.

Dès votre entrée, vous serez séduit par le vaste salon de 35 m² avec cheminée, baigné de lumière grâce à son orientation sud, créant une atmosphère chaleureuse et accueillante. La cuisine, entièrement équipée, est prête à accueillir vos talents culinaires et à faire de chaque repas un moment convivial. Avec ses six chambres, cette maison vous offre de nombreuses possibilités pour créer des espaces personnalisés, que ce soit pour des chambres d'enfants, un bureau ou même une salle de jeux.À l'extérieur, vous pourrez profiter d'un terrain de 490 m², parfait pour des moments de détente en plein air ou pour des activités en famille. Une cave de 30 m² ajoutent une touche de fonctionnalité, offrant un espace supplémentaire pour le rangement ou un atelier.

Numéro de mandat : 5335

Ville : Marsais
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17700
Coordonnées : 46.100098, -0.636206
Total : 214 140€
Prix d'acquisition : 188 000€
Travaux : 11 100€
Valeur du bien : 199 100€
Frais de notaire : 15 040€
Coût estimé : 15 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185m²
Loyer prédit : 8.83€/m²/mois
Fourchette : 7.19€ - 10.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1633€/mois
Loyer annuel estimé : 19598€/an
Fourchette totale : 1330€ - 2006€/mois
Fourchette annuelle : 15955€ - 24074€/an
Rentabilité brute :9.15%
Fourchette de rentabilité :7.45% - 11.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 427,35 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :264 060 €
Prix d'achat :188 000 €
Décote à l'achat :-76 060€ (-28.8%)
Marge achat-revente :49 920€ (18.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :214 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 069,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :64,24€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 133,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 781,93€
Coût de l'assurance :19 272,60€
Taxe foncière : 1 959,82€/an
Soit par mois : 163,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 633,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 297,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :335,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 185 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel gain d'1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 185 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais mise à jour recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger pour améliorer l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger pour améliorer l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 100 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 100€
    Isolation toiture/combles: 185 m² × 60€/m² = 11100€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 633 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 598 €/an
Calcul : 1 633 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 358 €/an
Base de calcul : Emprunt de 214 140 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 771 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 960 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 189 €
Revenus locatifs : +19 598 €
Charges déductibles : -21 189 €
Résultat foncier Année 1 : -1 591 €(Déficit de 1 591 €)
Imputable sur revenu global : 1 591 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 089 €/an
Revenus locatifs : +19 598 €
Charges déductibles : -10 089 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 509 €/an
Prix d'achat du bien : 188 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 200 €(65% de 188 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 444 €/an
Calcul : 122 200 € × 3,636% = 4 444 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 598 €21 196 €7 365 €-1 598 €1 598 €--
219 990 €9 903 €7 172 €10 088 €---
320 390 €9 702 €6 972 €10 688 €---
420 798 €9 495 €6 764 €11 303 €---
521 214 €9 280 €6 549 €11 934 €---
621 638 €9 058 €6 327 €12 580 €---
722 071 €8 828 €6 097 €13 243 €---
822 512 €8 589 €5 859 €13 923 €---
922 962 €8 343 €5 612 €14 620 €---
1023 422 €8 087 €5 356 €15 335 €---
1123 890 €7 823 €5 092 €16 068 €---
1224 368 €7 549 €4 818 €16 819 €---
1324 855 €7 265 €4 534 €17 590 €---
1425 352 €6 972 €4 241 €18 381 €---
1525 859 €6 668 €3 937 €19 192 €---
1626 377 €6 353 €3 622 €20 024 €---
1726 904 €6 027 €3 296 €20 877 €---
1827 442 €5 690 €2 959 €21 753 €---
1927 991 €5 340 €2 610 €22 651 €---
2028 551 €4 979 €2 248 €23 572 €---
2129 122 €4 604 €1 874 €24 518 €---
2229 704 €4 217 €1 486 €25 488 €---
2330 298 €3 815 €1 085 €26 483 €---
2430 904 €3 400 €669 €27 505 €---
2531 523 €2 969 €239 €28 553 €---
TOTAL627 737 €186 150 €106 782 €441 587 €1 598 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 479 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 441 587 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 598 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 116 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 116 €-479 €+4 595 €
2+4 116 €+3 026 €+1 090 €
3+4 116 €+3 206 €+910 €
4+4 116 €+3 391 €+725 €
5+4 116 €+3 580 €+536 €
6+4 116 €+3 774 €+342 €
7+4 116 €+3 973 €+143 €
8+4 116 €+4 177 €-61 €
9+4 116 €+4 386 €-270 €
10+4 116 €+4 600 €-484 €
11+4 116 €+4 820 €-704 €
12+4 116 €+5 046 €-930 €
13+4 116 €+5 277 €-1 161 €
14+4 116 €+5 514 €-1 398 €
15+4 116 €+5 758 €-1 642 €
16+4 116 €+6 007 €-1 891 €
17+4 116 €+6 263 €-2 147 €
18+4 116 €+6 526 €-2 410 €
19+4 116 €+6 795 €-2 679 €
20+4 116 €+7 072 €-2 956 €
21+4 116 €+7 355 €-3 239 €
22+4 116 €+7 646 €-3 530 €
23+4 116 €+7 945 €-3 829 €
24+4 116 €+8 251 €-4 135 €
25+4 116 €+8 566 €-4 450 €
Total+102 900 €+132 476 €+-29 576 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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