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Immeuble 10 pièces 250 m²

Bien expiré
VilleMézière (35)
Surface250m²
Coût Total329 915€
Loyer Annuel34 780€
Rentabilité10.54%
Cashflow/mois+901€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 293 440 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 1 173,76 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 10 pièces 250 m²

EN EXCLUSIVITE A VENDRE PAR L'AGENCE INEO HABITAT LA MEZIERE :

Un immeuble de rapport de 5 logements sur la commune de LA MEZIERE/MONTGERVAL à proximité des commerces, immeuble de 250 m² de superficie habitable répartis de la manière suivante :

  • 1 T2 loué actuellement
  • 2 T2 loué actuellement
  • 3 T2 loué actuellement
  • 4 T2 loué actuellement
  • 5 T2 duplex vide

Tous les logements dispose d'un garage fermé. Loyer mensuel : 2 500 €

Classe énergie : D 'Nouvelle version' Classe climat : B 'Nouvelle version'

293 440 EUR honoraires inclut à charge de l'acquéreur Prix du bien hors honoraires : 280 000 EUR 'Plus de 200 biens sur notre site internet IneoHabitat' N'hésitez pas et contactez Simon LOCHU au [Coordonnées masquées] !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 250 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 08/04/2026

Consommation énergie primaire : 181 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 95 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 130 € et 5 640 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Mézière
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35520
Coordonnées : 48.240093, -1.749266
Total : 329 915€
Prix d'acquisition : 293 440€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 306 440€
Frais de notaire : 23 475€
Coût estimé : 23 475€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 11.59€/m²/mois
Fourchette : 10.02€ - 13.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 2898€/mois
Loyer annuel estimé : 34780€/an
Fourchette totale : 2504€ - 3355€/mois
Fourchette annuelle : 30049€ - 40257€/an
Rentabilité brute :10.54%
Fourchette de rentabilité :9.11% - 12.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 759,57 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :689 892 €
Prix d'achat :293 440 €
Décote à l'achat :-396 452€ (-57.5%)
Marge achat-revente :359 977€ (52.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :329 915€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 611,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :96,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 707,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :153 450,12€
Coût de l'assurance :28 867,56€
Taxe foncière : 3 478,05€/an
Soit par mois : 289,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 898,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 997,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :901,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements un peu datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien du carrelage dans le salon
Quantité: 2 salons (40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(52 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 898 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 780 €/an
Calcul : 2 898 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 648 €/an
Base de calcul : Emprunt de 329 915 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 155 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 478 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 281 €
Revenus locatifs : +34 780 €
Charges déductibles : -28 281 €
Résultat foncier Année 1 : 6 499 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 281 €/an
Revenus locatifs : +34 780 €
Charges déductibles : -15 281 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 499 €/an
Prix d'achat du bien : 293 440 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 190 736 €(65% de 293 440 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 936 €/an
Calcul : 190 736 € × 3,636% = 6 936 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 780 €28 292 €10 659 €6 489 €---
235 476 €15 004 €10 371 €20 472 €---
336 186 €14 706 €10 073 €21 479 €---
436 909 €14 399 €9 766 €22 511 €---
537 647 €14 081 €9 448 €23 566 €---
638 400 €13 753 €9 120 €24 647 €---
739 168 €13 414 €8 781 €25 755 €---
839 952 €13 064 €8 431 €26 888 €---
940 751 €12 702 €8 069 €28 049 €---
1041 566 €12 328 €7 695 €29 238 €---
1142 397 €11 941 €7 309 €30 456 €---
1243 245 €11 542 €6 909 €31 703 €---
1344 110 €11 130 €6 497 €32 980 €---
1444 992 €10 704 €6 071 €34 289 €---
1545 892 €10 263 €5 630 €35 629 €---
1646 810 €9 808 €5 176 €37 002 €---
1747 746 €9 338 €4 706 €38 408 €---
1848 701 €8 853 €4 220 €39 848 €---
1949 675 €8 351 €3 718 €41 324 €---
2050 669 €7 833 €3 200 €42 836 €---
2151 682 €7 297 €2 664 €44 385 €---
2252 716 €6 744 €2 111 €45 972 €---
2353 770 €6 172 €1 539 €47 598 €---
2454 845 €5 581 €948 €49 264 €---
2555 942 €4 971 €338 €50 971 €---
TOTAL1 114 028 €282 269 €153 450 €831 760 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 831 760 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 780 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 304 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 304 €+1 947 €+5 357 €
2+7 304 €+6 142 €+1 162 €
3+7 304 €+6 444 €+860 €
4+7 304 €+6 753 €+551 €
5+7 304 €+7 070 €+234 €
6+7 304 €+7 394 €-90 €
7+7 304 €+7 726 €-422 €
8+7 304 €+8 066 €-762 €
9+7 304 €+8 415 €-1 111 €
10+7 304 €+8 771 €-1 467 €
11+7 304 €+9 137 €-1 833 €
12+7 304 €+9 511 €-2 207 €
13+7 304 €+9 894 €-2 590 €
14+7 304 €+10 287 €-2 983 €
15+7 304 €+10 689 €-3 385 €
16+7 304 €+11 100 €-3 796 €
17+7 304 €+11 522 €-4 218 €
18+7 304 €+11 954 €-4 650 €
19+7 304 €+12 397 €-5 093 €
20+7 304 €+12 851 €-5 547 €
21+7 304 €+13 315 €-6 011 €
22+7 304 €+13 792 €-6 488 €
23+7 304 €+14 279 €-6 975 €
24+7 304 €+14 779 €-7 475 €
25+7 304 €+15 291 €-7 987 €
Total+182 600 €+249 528 €+-66 928 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 170 jours
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