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Achat maison

Bien expiré
VilleSarry (89)
Surface329m²
Coût Total363 428€
Loyer Annuel25 152€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois+10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 268 600 €
Surface : 329 m²
Prix au m² : 816,41 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Vue, Surface de 329 m², 11 Pièces, 5 Chambres, 1 Salle de bain, Salle de séjour : 72 m²

Située au cœur de la paisible village de Soulangy, cette magnifique propriété de 329 m² incarne le charme et l'élégance.

Deux habitations face à face reliées par une grande grange donnant accès au jardin intimiste.

Les maisons offrent un cadre de vie chaleureux mêlant authenticité et confort moderne. Les poutres apparentes et les murs en pierre ajoutent une touche rustique à cette demeure pleine de caractère.

Le rez-de-chaussée présente un salon lumineux grâce à ses grandes fenêtres, procurant une vue imprenable sur le jardin environnant. Une cuisine conviviale et spacieuse invite aux moments de partage en famille ou entre amis. Chaque pièce respire l'élégance et l’ergonomie, parfaite pour accueillir divers aménagements et personnaliser votre espace de vie selon vos envies.

À l’étage, les chambres offrent un espace de repos paisible et chaleureux. La mezzanine, avec son coin lecture ensoleillé, est l’endroit idéal pour se détendre.

Cette demeure constitue un havre de paix où l’authenticité architecturale s’harmonise parfaitement avec les exigences de la vie moderne et le potentiel encore présent permet d'envisager de jolis projets complémentaires.

Ville : Sarry
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89310
Coordonnées : 47.650480, 4.042920
Total : 363 428€
Prix d'acquisition : 268 600€
Travaux : 73 340€
Valeur du bien : 341 940€
Frais de notaire : 21 488€
Coût estimé : 21 488€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 329m²
Loyer prédit : 6.37€/m²/mois
Fourchette : 5.13€ - 7.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 2096€/mois
Loyer annuel estimé : 25152€/an
Fourchette totale : 1689€ - 2601€/mois
Fourchette annuelle : 20272€ - 31206€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 8.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :363 428€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 772,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :102,97€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 875,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :168 461,21€
Coût de l'assurance :30 891,38€
Taxe foncière : 2 515,20€/an
Soit par mois : 209,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 096,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 085,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :10,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 329 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 329 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 41 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 5 chambres avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais nécessite un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des salons avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: 2 salons (environ 45 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 1 système de plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 340 €(223 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:20 240€
    Isolation toiture/combles: 329 m² × 60€/m² = 19740€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation comprise)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:16 400€
    Fenêtres double vitrage: 41 fenêtres × 400€ = 16400€ (installation comprise)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 10000€ (fourniture et pose incluses)
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 300€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Rafraîchissement:4 000€
    Rafraîchissement chambres: 80 m² × 50€/m² = 4000€ (peinture et vérification électricité incluses)
  • Salon - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement salons: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1200€ (fourniture et pose incluses)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:2 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 système = 2000€ (fourniture et pose incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sarry (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 096 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 152 €/an
Calcul : 2 096 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 694 €/an
Base de calcul : Emprunt de 363 428 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 236 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 515 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 785 €
Revenus locatifs : +25 152 €
Charges déductibles : -88 785 €
Résultat foncier Année 1 : -63 633 €(Déficit de 63 633 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 233 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 445 €/an
Revenus locatifs : +25 152 €
Charges déductibles : -15 445 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 707 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42232.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 268 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 174 590 €(65% de 268 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 349 €/an
Calcul : 174 590 € × 3,636% = 6 349 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 152 €88 796 €11 706 €-63 644 €21 400 €42 244 €42 244 €
225 655 €15 140 €11 389 €10 515 €--31 729 €
326 168 €14 813 €11 062 €11 356 €--20 374 €
426 692 €14 475 €10 724 €12 217 €--8 157 €
527 225 €14 125 €10 375 €13 100 €---
627 770 €13 765 €10 014 €14 005 €---
728 325 €13 392 €9 641 €14 933 €---
828 892 €13 007 €9 256 €15 885 €---
929 470 €12 609 €8 858 €16 860 €---
1030 059 €12 198 €8 448 €17 861 €---
1130 660 €11 774 €8 023 €18 886 €---
1231 273 €11 335 €7 585 €19 938 €---
1331 899 €10 882 €7 131 €21 017 €---
1432 537 €10 414 €6 663 €22 123 €---
1533 188 €9 931 €6 180 €23 257 €---
1633 851 €9 431 €5 680 €24 420 €---
1734 528 €8 915 €5 164 €25 613 €---
1835 219 €8 382 €4 631 €26 837 €---
1935 923 €7 831 €4 080 €28 092 €---
2036 642 €7 262 €3 511 €29 380 €---
2137 375 €6 674 €2 923 €30 700 €---
2238 122 €6 067 €2 316 €32 055 €---
2338 885 €5 440 €1 689 €33 445 €---
2439 662 €4 791 €1 041 €34 871 €---
2540 455 €4 122 €371 €36 334 €---
TOTAL805 628 €335 573 €168 461 €470 055 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 470 055 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 152 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 282 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 282 €-6 420 €+11 702 €
2+5 282 €0 €+5 282 €
3+5 282 €0 €+5 282 €
4+5 282 €0 €+5 282 €
5+5 282 €+1 483 €+3 799 €
6+5 282 €+4 202 €+1 080 €
7+5 282 €+4 480 €+802 €
8+5 282 €+4 765 €+517 €
9+5 282 €+5 058 €+224 €
10+5 282 €+5 358 €-76 €
11+5 282 €+5 666 €-384 €
12+5 282 €+5 981 €-699 €
13+5 282 €+6 305 €-1 023 €
14+5 282 €+6 637 €-1 355 €
15+5 282 €+6 977 €-1 695 €
16+5 282 €+7 326 €-2 044 €
17+5 282 €+7 684 €-2 402 €
18+5 282 €+8 051 €-2 769 €
19+5 282 €+8 428 €-3 146 €
20+5 282 €+8 814 €-3 532 €
21+5 282 €+9 210 €-3 928 €
22+5 282 €+9 617 €-4 335 €
23+5 282 €+10 033 €-4 751 €
24+5 282 €+10 461 €-5 179 €
25+5 282 €+10 900 €-5 618 €
Total+132 050 €+141 016 €+-8 966 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
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