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Achat maison

Bien expiré
VilleSarry (89)
Surface329
Coût Total363 428
Loyer Annuel25 152
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois+10
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 268 600 €
Surface : 329 m²
Prix au m² : 816,41 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Vue, Surface de 329 m², 11 Pièces, 5 Chambres, 1 Salle de bain, Salle de séjour : 72 m²

Située au cœur de la paisible village de Soulangy, cette magnifique propriété de 329 m² incarne le charme et l'élégance.

Deux habitations face à face reliées par une grande grange donnant accès au jardin intimiste.

Les maisons offrent un cadre de vie chaleureux mêlant authenticité et confort moderne. Les poutres apparentes et les murs en pierre ajoutent une touche rustique à cette demeure pleine de caractère.

Le rez-de-chaussée présente un salon lumineux grâce à ses grandes fenêtres, procurant une vue imprenable sur le jardin environnant. Une cuisine conviviale et spacieuse invite aux moments de partage en famille ou entre amis. Chaque pièce respire l'élégance et l’ergonomie, parfaite pour accueillir divers aménagements et personnaliser votre espace de vie selon vos envies.

À l’étage, les chambres offrent un espace de repos paisible et chaleureux. La mezzanine, avec son coin lecture ensoleillé, est l’endroit idéal pour se détendre.

Cette demeure constitue un havre de paix où l’authenticité architecturale s’harmonise parfaitement avec les exigences de la vie moderne et le potentiel encore présent permet d'envisager de jolis projets complémentaires.

Ville : Sarry
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89310
Coordonnées : 47.650480, 4.042920
Total : 363 428
Prix d'acquisition : 268 600
Travaux : 73 340
Valeur du bien : 341 940
Frais de notaire : 21 488
Coût estimé : 21 488
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 329
Loyer prédit : 6.37€/m²/mois
Fourchette : 5.13€ - 7.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 2096€/mois
Loyer annuel estimé : 25152€/an
Fourchette totale : 1689€ - 2601€/mois
Fourchette annuelle : 20272€ - 31206€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 8.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :363 428
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 772,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :102,97€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 875,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :168 461,21
Coût de l'assurance :30 891,38
Taxe foncière : 2 515,20€/an
Soit par mois : 209,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 096,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 085,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :10,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 329 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 329 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 41 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 5 chambres avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais nécessite un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des salons avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: 2 salons (environ 45 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 1 système de plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 340(223 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:20 240
    Isolation toiture/combles: 329 m² × 60€/m² = 19740€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation comprise)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:16 400
    Fenêtres double vitrage: 41 fenêtres × 400€ = 16400€ (installation comprise)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 10000€ (fourniture et pose incluses)
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 000
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 300€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Rafraîchissement:4 000
    Rafraîchissement chambres: 80 m² × 50€/m² = 4000€ (peinture et vérification électricité incluses)
  • Salon - Rafraîchissement:3 000
    Rafraîchissement salons: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1200€ (fourniture et pose incluses)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:2 000
    Mise aux normes plomberie: 1 système = 2000€ (fourniture et pose incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sarry (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 096 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 152 €/an
Calcul : 2 096 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 694 €/an
Base de calcul : Emprunt de 363 428 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 236 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 515 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 340
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 785
Revenus locatifs : +25 152
Charges déductibles : -88 785
Résultat foncier Année 1 : -63 633(Déficit de 63 633 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 233
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 445 €/an
Revenus locatifs : +25 152
Charges déductibles : -15 445
Résultat foncier Années 2+ : 9 707 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42232.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 268 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 174 590(65% de 268 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 349 €/an
Calcul : 174 590 € × 3,636% = 6 349
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 15288 79611 706-63 64421 400 €42 244 €42 244 €
225 65515 14011 38910 515--31 729 €
326 16814 81311 06211 356--20 374 €
426 69214 47510 72412 217--8 157 €
527 22514 12510 37513 100---
627 77013 76510 01414 005---
728 32513 3929 64114 933---
828 89213 0079 25615 885---
929 47012 6098 85816 860---
1030 05912 1988 44817 861---
1130 66011 7748 02318 886---
1231 27311 3357 58519 938---
1331 89910 8827 13121 017---
1432 53710 4146 66322 123---
1533 1889 9316 18023 257---
1633 8519 4315 68024 420---
1734 5288 9155 16425 613---
1835 2198 3824 63126 837---
1935 9237 8314 08028 092---
2036 6427 2623 51129 380---
2137 3756 6742 92330 700---
2238 1226 0672 31632 055---
2338 8855 4401 68933 445---
2439 6624 7911 04134 871---
2540 4554 12237136 334---
TOTAL805 628335 573168 461470 05521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 470 055
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 152 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 282 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 282-6 420+11 702
2+5 2820+5 282
3+5 2820+5 282
4+5 2820+5 282
5+5 282+1 483+3 799
6+5 282+4 202+1 080
7+5 282+4 480+802
8+5 282+4 765+517
9+5 282+5 058+224
10+5 282+5 358-76
11+5 282+5 666-384
12+5 282+5 981-699
13+5 282+6 305-1 023
14+5 282+6 637-1 355
15+5 282+6 977-1 695
16+5 282+7 326-2 044
17+5 282+7 684-2 402
18+5 282+8 051-2 769
19+5 282+8 428-3 146
20+5 282+8 814-3 532
21+5 282+9 210-3 928
22+5 282+9 617-4 335
23+5 282+10 033-4 751
24+5 282+10 461-5 179
25+5 282+10 900-5 618
Total+132 050+141 016+-8 966
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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