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Appartement 4 pièces 81m2

Bien expiré
VilleAllonnes (72)
Surface81m²
Coût Total102 750€
Loyer Annuel8 953€
Rentabilité8.71%
Cashflow/mois-63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 89 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 098,77 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 81m2 - T4 81 m² – 3 chambres – Balcon – Loué 600€/mois – Allonnes

À Allonnes, au 3ᵉ étage d’une résidence sécurisée, appartement T4 de 81 m² vendu avec locataire en place.

Il se compose de : • 3 chambres • Cuisine aménagée • Salon / salle à manger lumineux • Balcon • Cave

💰 Loyer actuel : 600 € / mois 📊 Charges de copropriété : environ 2 350 € / an

Idéal investisseur – rentabilité immédiate avec locataire sérieux en place.

Pour plus d’informations ou organiser une visite, merci de me contacter en message privé.

Ville : Allonnes
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72700
Coordonnées : 47.968420, 0.158940
Total : 102 750€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 6 630€
Valeur du bien : 95 630€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 9.21€/m²/mois
Fourchette : 7.50€ - 11.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 746€/mois
Loyer annuel estimé : 8953€/an
Fourchette totale : 608€ - 916€/mois
Fourchette annuelle : 7291€ - 10994€/an
Rentabilité brute :8.71%
Fourchette de rentabilité :7.10% - 10.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 311,94 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 267 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-17 267€ (-16.2%)
Marge achat-revente :3 517€ (3.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :508,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :29,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 538,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 918,97€
Coût de l'assurance :8 990,62€
Taxe foncière : 895,29€/an
Soit par mois : 74,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 195,83€/mois
Soit par an : 2 349,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 746,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 809,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-63,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs si nécessaire pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs si nécessaire pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 630 €(82 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:300€
    Peinture murs: 10 m² × 30€/m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:750€
    Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 500€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 900€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Allonnes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 746 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 953 €/an
Calcul : 746 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 449 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 750 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 895 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 350 €/an
Calcul : 196 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 630 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 684 €
Revenus locatifs : +8 953 €
Charges déductibles : -13 684 €
Résultat foncier Année 1 : -4 731 €(Déficit de 4 731 €)
Imputable sur revenu global : 4 731 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 054 €/an
Revenus locatifs : +8 953 €
Charges déductibles : -7 054 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 899 €/an
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 953 €13 687 €3 452 €-4 734 €4 734 €--
29 132 €6 966 €3 361 €2 166 €---
39 315 €6 871 €3 266 €2 444 €---
49 501 €6 773 €3 168 €2 728 €---
59 691 €6 671 €3 066 €3 020 €---
69 885 €6 566 €2 961 €3 319 €---
710 082 €6 458 €2 853 €3 625 €---
810 284 €6 345 €2 740 €3 939 €---
910 490 €6 229 €2 624 €4 261 €---
1010 700 €6 109 €2 504 €4 591 €---
1110 913 €5 984 €2 379 €4 929 €---
1211 132 €5 855 €2 251 €5 276 €---
1311 354 €5 722 €2 117 €5 632 €---
1411 581 €5 585 €1 980 €5 997 €---
1511 813 €5 442 €1 837 €6 371 €---
1612 049 €5 295 €1 690 €6 755 €---
1712 290 €5 142 €1 537 €7 148 €---
1812 536 €4 984 €1 379 €7 552 €---
1912 787 €4 821 €1 216 €7 966 €---
2013 043 €4 652 €1 047 €8 391 €---
2113 303 €4 477 €872 €8 826 €---
2213 570 €4 296 €692 €9 273 €---
2313 841 €4 109 €505 €9 731 €---
2414 118 €3 916 €311 €10 202 €---
2514 400 €3 716 €111 €10 684 €---
TOTAL286 763 €146 671 €49 919 €140 092 €4 734 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 092 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 953 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 880 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 880 €-1 420 €+3 300 €
2+1 880 €+650 €+1 230 €
3+1 880 €+733 €+1 147 €
4+1 880 €+818 €+1 062 €
5+1 880 €+906 €+974 €
6+1 880 €+996 €+884 €
7+1 880 €+1 087 €+793 €
8+1 880 €+1 182 €+698 €
9+1 880 €+1 278 €+602 €
10+1 880 €+1 377 €+503 €
11+1 880 €+1 479 €+401 €
12+1 880 €+1 583 €+297 €
13+1 880 €+1 690 €+190 €
14+1 880 €+1 799 €+81 €
15+1 880 €+1 911 €-31 €
16+1 880 €+2 026 €-146 €
17+1 880 €+2 145 €-265 €
18+1 880 €+2 266 €-386 €
19+1 880 €+2 390 €-510 €
20+1 880 €+2 517 €-637 €
21+1 880 €+2 648 €-768 €
22+1 880 €+2 782 €-902 €
23+1 880 €+2 919 €-1 039 €
24+1 880 €+3 061 €-1 181 €
25+1 880 €+3 205 €-1 325 €
Total+47 000 €+42 028 €+4 972 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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