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maison vente 4 pieces preaux 130m2

VillePréaux (07)
Surface130
Coût Total177 840
Loyer Annuel10 871
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-104
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 830,77 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Centre village de Préaux, maison mitoyenne de type 4 pièces sur 130m2. Idéale pour une habitation OU une activité libérale, cette habitation offre un grand espace de vie au rez de chaussée, une cuisine, salle d’eau, cave et garage. À l’étage l’espace nuit est composé de 2 belles chambres, un bureau, un espace de deux pièces à aménager et des combles avec une belle hauteur prêtes à recevoir un aménagement complémentaire ! Le jardin situé sur la partie arrière est un réel atout. N’hésitez pas à vous renseigner !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 268 et classe CLIMAT F indice 72. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Nicolas Bruc mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de LYON sous le numéro 750910382, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Préaux
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07290
Total : 177 840
Prix d'acquisition : 108 000
Travaux : 61 200
Valeur du bien : 169 200
Frais de notaire : 8 640
Coût estimé : 8 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130
Loyer prédit : 6.97€/m²/mois
Fourchette : 5.11€ - 9.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 906€/mois
Loyer annuel estimé : 10871€/an
Fourchette totale : 664€ - 1236€/mois
Fourchette annuelle : 7969€ - 14830€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :4.48% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 357,77 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :306 509
Prix d'achat :108 000
Décote à l'achat :-198 509 (-64.8%)
Marge achat-revente :128 669€ (42.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 840
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :868,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :50,39€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 918,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 716,97
Coût de l'assurance :15 116,40
Taxe foncière : 1 087,06€/an
Soit par mois : 90,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 905,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 009,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 268 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine avec électroménager obsolète et carrelage usé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité si nécessaire
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 200(471 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 400
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 80€/m² = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:10 400
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:7 200
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 160€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement salon:1 200
    Rafraîchissement salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Préaux (coefficient 0.9 appliqué pour zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 906 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 871 €/an
Calcul : 906 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 740 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 840 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 605 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 087 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 632
Revenus locatifs : +10 871
Charges déductibles : -68 632
Résultat foncier Année 1 : -57 761(Déficit de 57 761 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 361
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 432 €/an
Revenus locatifs : +10 871
Charges déductibles : -7 432
Résultat foncier Années 2+ : 3 439 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36361.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 87168 6375 746-57 76721 400 €36 367 €36 367 €
211 0887 2825 5903 806--32 561 €
311 3107 1225 4304 188--28 373 €
411 5366 9565 2644 580--23 793 €
511 7676 7855 0934 982--18 811 €
612 0026 6084 9165 394--13 417 €
712 2426 4254 7335 817--7 600 €
812 4876 2364 5456 251--1 349 €
912 7376 0414 3506 695---
1012 9915 8404 1487 152---
1113 2515 6313 9407 620---
1213 5165 4163 7248 100---
1313 7875 1943 5028 593---
1414 0624 9643 2729 098---
1514 3444 7273 0359 617---
1614 6304 4822 79010 149---
1714 9234 2282 53710 695---
1815 2223 9662 27511 255---
1915 5263 6962 00411 830---
2015 8363 4171 72512 420---
2116 1533 1281 43613 025---
2216 4762 8301 13813 647---
2316 8062 52183014 284---
2417 1422 20351114 939---
2517 4851 87418215 611---
TOTAL348 190186 21082 717161 98021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 980
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 871 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 283 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 283-6 420+8 703
2+2 2830+2 283
3+2 2830+2 283
4+2 2830+2 283
5+2 2830+2 283
6+2 2830+2 283
7+2 2830+2 283
8+2 2830+2 283
9+2 283+1 604+679
10+2 283+2 146+137
11+2 283+2 286-3
12+2 283+2 430-147
13+2 283+2 578-295
14+2 283+2 729-446
15+2 283+2 885-602
16+2 283+3 045-762
17+2 283+3 208-925
18+2 283+3 377-1 094
19+2 283+3 549-1 266
20+2 283+3 726-1 443
21+2 283+3 908-1 625
22+2 283+4 094-1 811
23+2 283+4 285-2 002
24+2 283+4 482-2 199
25+2 283+4 683-2 400
Total+57 075+48 594+8 481
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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