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maison vente 4 pieces preaux 130m2

Bien expiré
VillePréaux (07)
Surface130m²
Coût Total177 840€
Loyer Annuel10 871€
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 830,77 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Centre village de Préaux, maison mitoyenne de type 4 pièces sur 130m2. Idéale pour une habitation OU une activité libérale, cette habitation offre un grand espace de vie au rez de chaussée, une cuisine, salle d’eau, cave et garage. À l’étage l’espace nuit est composé de 2 belles chambres, un bureau, un espace de deux pièces à aménager et des combles avec une belle hauteur prêtes à recevoir un aménagement complémentaire ! Le jardin situé sur la partie arrière est un réel atout. N’hésitez pas à vous renseigner !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 268 et classe CLIMAT F indice 72. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Nicolas Bruc mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de LYON sous le numéro 750910382, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Préaux
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07290
Total : 177 840€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 61 200€
Valeur du bien : 169 200€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 6.97€/m²/mois
Fourchette : 5.11€ - 9.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 906€/mois
Loyer annuel estimé : 10871€/an
Fourchette totale : 664€ - 1236€/mois
Fourchette annuelle : 7969€ - 14830€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :4.48% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 357,77 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :306 509 €
Prix d'achat :108 000 €
Décote à l'achat :-198 509€ (-64.8%)
Marge achat-revente :128 669€ (42.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :868,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :50,39€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 918,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 716,97€
Coût de l'assurance :15 116,40€
Taxe foncière : 1 087,06€/an
Soit par mois : 90,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 905,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 009,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 268 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine avec électroménager obsolète et carrelage usé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité si nécessaire
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 200 €(471 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 400€
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 80€/m² = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 160€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Préaux (coefficient 0.9 appliqué pour zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 906 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 871 €/an
Calcul : 906 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 740 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 840 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 605 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 087 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 632 €
Revenus locatifs : +10 871 €
Charges déductibles : -68 632 €
Résultat foncier Année 1 : -57 761 €(Déficit de 57 761 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 361 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 432 €/an
Revenus locatifs : +10 871 €
Charges déductibles : -7 432 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 439 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36361.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 871 €68 637 €5 746 €-57 767 €21 400 €36 367 €36 367 €
211 088 €7 282 €5 590 €3 806 €--32 561 €
311 310 €7 122 €5 430 €4 188 €--28 373 €
411 536 €6 956 €5 264 €4 580 €--23 793 €
511 767 €6 785 €5 093 €4 982 €--18 811 €
612 002 €6 608 €4 916 €5 394 €--13 417 €
712 242 €6 425 €4 733 €5 817 €--7 600 €
812 487 €6 236 €4 545 €6 251 €--1 349 €
912 737 €6 041 €4 350 €6 695 €---
1012 991 €5 840 €4 148 €7 152 €---
1113 251 €5 631 €3 940 €7 620 €---
1213 516 €5 416 €3 724 €8 100 €---
1313 787 €5 194 €3 502 €8 593 €---
1414 062 €4 964 €3 272 €9 098 €---
1514 344 €4 727 €3 035 €9 617 €---
1614 630 €4 482 €2 790 €10 149 €---
1714 923 €4 228 €2 537 €10 695 €---
1815 222 €3 966 €2 275 €11 255 €---
1915 526 €3 696 €2 004 €11 830 €---
2015 836 €3 417 €1 725 €12 420 €---
2116 153 €3 128 €1 436 €13 025 €---
2216 476 €2 830 €1 138 €13 647 €---
2316 806 €2 521 €830 €14 284 €---
2417 142 €2 203 €511 €14 939 €---
2517 485 €1 874 €182 €15 611 €---
TOTAL348 190 €186 210 €82 717 €161 980 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 980 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 871 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 283 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 283 €-6 420 €+8 703 €
2+2 283 €0 €+2 283 €
3+2 283 €0 €+2 283 €
4+2 283 €0 €+2 283 €
5+2 283 €0 €+2 283 €
6+2 283 €0 €+2 283 €
7+2 283 €0 €+2 283 €
8+2 283 €0 €+2 283 €
9+2 283 €+1 604 €+679 €
10+2 283 €+2 146 €+137 €
11+2 283 €+2 286 €-3 €
12+2 283 €+2 430 €-147 €
13+2 283 €+2 578 €-295 €
14+2 283 €+2 729 €-446 €
15+2 283 €+2 885 €-602 €
16+2 283 €+3 045 €-762 €
17+2 283 €+3 208 €-925 €
18+2 283 €+3 377 €-1 094 €
19+2 283 €+3 549 €-1 266 €
20+2 283 €+3 726 €-1 443 €
21+2 283 €+3 908 €-1 625 €
22+2 283 €+4 094 €-1 811 €
23+2 283 €+4 285 €-2 002 €
24+2 283 €+4 482 €-2 199 €
25+2 283 €+4 683 €-2 400 €
Total+57 075 €+48 594 €+8 481 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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