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Maison à vendre

VilleCléon-d'Andran (26)
Surface117m²
Coût Total107 820€
Loyer Annuel13 022€
Rentabilité12.08%
Cashflow/mois+412€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 760,68 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cave, Salon (total 18 m²), 5 chambres, calme, Exposition sud

Située au coeur du village, maison de village mitoyenne à rénover entièrement dans une rue calme. La surface est d'environ 115 m² comprenant cuisine, 5 pièces, caves. Beau potentiel.

Ville : Cléon-d'Andran
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26450
Coordonnées : 44.608394, 4.934947
Total : 107 820€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 11 700€
Valeur du bien : 100 700€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 9.27€/m²/mois
Fourchette : 6.58€ - 13.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 1085€/mois
Loyer annuel estimé : 13022€/an
Fourchette totale : 770€ - 1530€/mois
Fourchette annuelle : 9235€ - 18362€/an
Rentabilité brute :12.08%
Fourchette de rentabilité :8.57% - 17.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 604,17 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :304 688 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-215 688€ (-70.8%)
Marge achat-revente :196 868€ (64.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :534,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :30,55€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 564,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 382,13€
Coût de l'assurance :9 164,70€
Taxe foncière : 1 302,21€/an
Soit par mois : 108,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 085,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 673,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :412,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 117 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible - cuisine à rénover entièrement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible - salle de bain à rénover entièrement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour toutes les 5 chambres, peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 1/5 visible - chambres à rénover entièrement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 1/5 visible - salon à rénover entièrement
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Générale
Réfection complète de la plomberie (tuyauterie, évacuations) dans toute la maison
Quantité: 117 m²
Raison: État 1/5 visible - plomberie à remettre aux normes
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Générale
Mise aux normes de l'électricité (tableau électrique, mise à la terre, nombre de prises suffisant)
Quantité: 117 m²
Raison: État 1/5 visible - électricité à remettre aux normes
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation
Réparation des murs et plafonds abîmés dans toutes les pièces
Quantité: 117 m²
Raison: État 1/5 visible - murs et plafonds en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 700 €(100 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:11 700€
    Isolation toiture/combles: 117 m² × 100€/m² = 11700€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 085 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 022 €/an
Calcul : 1 085 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 619 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 820 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 367 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 302 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 988 €
Revenus locatifs : +13 022 €
Charges déductibles : -16 988 €
Résultat foncier Année 1 : -3 966 €(Déficit de 3 966 €)
Imputable sur revenu global : 3 966 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 288 €/an
Revenus locatifs : +13 022 €
Charges déductibles : -5 288 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 734 €/an
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 022 €16 992 €3 623 €-3 969 €3 969 €--
213 283 €5 195 €3 527 €8 087 €---
313 548 €5 096 €3 427 €8 452 €---
413 819 €4 993 €3 324 €8 826 €---
514 096 €4 886 €3 218 €9 209 €---
614 377 €4 776 €3 107 €9 601 €---
714 665 €4 662 €2 993 €10 003 €---
814 958 €4 544 €2 875 €10 414 €---
915 257 €4 422 €2 753 €10 835 €---
1015 563 €4 296 €2 627 €11 267 €---
1115 874 €4 166 €2 497 €11 708 €---
1216 191 €4 030 €2 362 €12 161 €---
1316 515 €3 891 €2 222 €12 624 €---
1416 845 €3 746 €2 077 €13 099 €---
1517 182 €3 597 €1 928 €13 586 €---
1617 526 €3 442 €1 773 €14 084 €---
1717 877 €3 282 €1 613 €14 595 €---
1818 234 €3 116 €1 447 €15 118 €---
1918 599 €2 945 €1 276 €15 654 €---
2018 971 €2 768 €1 099 €16 203 €---
2119 350 €2 584 €915 €16 766 €---
2219 737 €2 395 €726 €17 343 €---
2320 132 €2 198 €530 €17 934 €---
2420 535 €1 995 €326 €18 539 €---
2520 945 €1 785 €116 €19 160 €---
TOTAL417 102 €105 802 €52 382 €311 300 €3 969 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 191 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 311 300 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 022 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 735 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 735 €-1 191 €+3 926 €
2+2 735 €+2 426 €+309 €
3+2 735 €+2 536 €+199 €
4+2 735 €+2 648 €+87 €
5+2 735 €+2 763 €-28 €
6+2 735 €+2 880 €-145 €
7+2 735 €+3 001 €-266 €
8+2 735 €+3 124 €-389 €
9+2 735 €+3 251 €-516 €
10+2 735 €+3 380 €-645 €
11+2 735 €+3 513 €-778 €
12+2 735 €+3 648 €-913 €
13+2 735 €+3 787 €-1 052 €
14+2 735 €+3 930 €-1 195 €
15+2 735 €+4 076 €-1 341 €
16+2 735 €+4 225 €-1 490 €
17+2 735 €+4 378 €-1 643 €
18+2 735 €+4 535 €-1 800 €
19+2 735 €+4 696 €-1 961 €
20+2 735 €+4 861 €-2 126 €
21+2 735 €+5 030 €-2 295 €
22+2 735 €+5 203 €-2 468 €
23+2 735 €+5 380 €-2 645 €
24+2 735 €+5 562 €-2 827 €
25+2 735 €+5 748 €-3 013 €
Total+68 375 €+93 390 €+-25 015 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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