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Achat : Maison Annecy (74000)

VilleAnnecy (74)
Surface333m²
Coût Total858 680€
Loyer Annuel76 614€
Rentabilité8.92%
Cashflow/mois+1 302€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 686 400 €
Surface : 333 m²
Prix au m² : 2 061,26 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 333 m², 10 pièces, 5 chambres, 4 salles de bain, Terrasse, 1 balcon, Piscine, Toilettes séparées, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Annecy Sud - Étercy - Maison familiale 10 pièces avec appartement indépendant, piscine et dépendances À Etercy, dans un environnement calme et recherché à proximité d'Annecy Sud, découvrez cette maison familiale de caractère de 10 pièces, offrant de beaux vol...

Ville : Annecy
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74000
Coordonnées : 45.890490, 6.125840
Total : 858 680€
Prix d'acquisition : 686 400€
Travaux : 117 368€
Valeur du bien : 803 768€
Frais de notaire : 54 912€
Coût estimé : 54 912€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 333m²
Loyer prédit : 19.17€/m²/mois
Fourchette : 13.07€ - 28.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 6384€/mois
Loyer annuel estimé : 76614€/an
Fourchette totale : 4351€ - 9368€/mois
Fourchette annuelle : 52214€ - 112416€/an
Rentabilité brute :8.92%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 13.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :6 515,4 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :2 169 628 €
Prix d'achat :686 400 €
Décote à l'achat :-1 483 228€ (-68.4%)
Marge achat-revente :1 310 948€ (60.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :858 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 193,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :250,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 444,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :399 389,39€
Coût de l'assurance :75 134,50€
Taxe foncière : 7 661,36€/an
Soit par mois : 638,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 6 384,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 5 082,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 302,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 333 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 333 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 42 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :117 368 €(352 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:31 968€
    Isolation toiture/combles: 333 m² × 80€/m² = 26640€ (prix moyen), Main d'œuvre: 20% = 5328€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:14 400€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 20% = 2400€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:50 400€
    Fenêtres double vitrage: 42 fenêtres × 1000€ (prix moyen) = 42000€, Main d'œuvre: 20% = 8400€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 10000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 20% = 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:6 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 120€/m² = 6000€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annecy (coefficient 1.2 appliqué pour la majorité des postes). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 96 768€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 6 384 €/mois
Revenus locatifs annuels : 76 614 €/an
Calcul : 6 384 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 27 715 €/an
Base de calcul : Emprunt de 858 680 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 005 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 7 661 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 117 368 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 155 750 €
Revenus locatifs : +76 614 €
Charges déductibles : -155 750 €
Résultat foncier Année 1 : -79 136 €(Déficit de 79 136 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 736 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 38 382 €/an
Revenus locatifs : +76 614 €
Charges déductibles : -38 382 €
Résultat foncier Années 2+ : 38 232 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57736.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 686 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 446 160 €(65% de 686 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 16 224 €/an
Calcul : 446 160 € × 3,636% = 16 224 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
176 614 €155 777 €27 742 €-79 164 €21 400 €57 764 €57 764 €
278 146 €37 660 €26 993 €40 486 €--17 277 €
379 709 €36 885 €26 218 €42 824 €---
481 303 €36 085 €25 418 €45 218 €---
582 929 €35 258 €24 592 €47 671 €---
684 588 €34 404 €23 737 €50 183 €---
786 279 €33 522 €22 855 €52 758 €---
888 005 €32 610 €21 943 €55 395 €---
989 765 €31 668 €21 001 €58 097 €---
1091 560 €30 695 €20 028 €60 866 €---
1193 392 €29 689 €19 022 €63 703 €---
1295 259 €28 650 €17 983 €66 609 €---
1397 165 €27 576 €16 910 €69 588 €---
1499 108 €26 467 €15 801 €72 641 €---
15101 090 €25 321 €14 655 €75 769 €---
16103 112 €24 137 €13 471 €78 974 €---
17105 174 €22 914 €12 247 €82 260 €---
18107 277 €21 650 €10 983 €85 627 €---
19109 423 €20 344 €9 678 €89 079 €---
20111 611 €18 995 €8 328 €92 616 €---
21113 844 €17 601 €6 934 €96 243 €---
22116 121 €16 161 €5 494 €99 960 €---
23118 443 €14 673 €4 006 €103 770 €---
24120 812 €13 135 €2 469 €107 677 €---
25123 228 €11 547 €880 €111 681 €---
TOTAL2 453 955 €783 426 €399 389 €1 670 530 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 670 530 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 76 614 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +16 089 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+16 089 €-6 420 €+22 509 €
2+16 089 €0 €+16 089 €
3+16 089 €+7 664 €+8 425 €
4+16 089 €+13 565 €+2 524 €
5+16 089 €+14 301 €+1 788 €
6+16 089 €+15 055 €+1 034 €
7+16 089 €+15 827 €+262 €
8+16 089 €+16 618 €-529 €
9+16 089 €+17 429 €-1 340 €
10+16 089 €+18 260 €-2 171 €
11+16 089 €+19 111 €-3 022 €
12+16 089 €+19 983 €-3 894 €
13+16 089 €+20 876 €-4 787 €
14+16 089 €+21 792 €-5 703 €
15+16 089 €+22 731 €-6 642 €
16+16 089 €+23 692 €-7 603 €
17+16 089 €+24 678 €-8 589 €
18+16 089 €+25 688 €-9 599 €
19+16 089 €+26 724 €-10 635 €
20+16 089 €+27 785 €-11 696 €
21+16 089 €+28 873 €-12 784 €
22+16 089 €+29 988 €-13 899 €
23+16 089 €+31 131 €-15 042 €
24+16 089 €+32 303 €-16 214 €
25+16 089 €+33 504 €-17 415 €
Total+402 225 €+501 159 €+-98 934 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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