Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 2ch, lumineux.

VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface78.3m²
Coût Total142 148€
Loyer Annuel9 206€
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 600 €
Surface : 78.3 m²
Prix au m² : 1 374,2 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1

BOULOGNE SUR MER, proche du dernier sou et de l'autoroute A16. L'agence Duhamel vous propose un appartement dans un environnement calme, disposant d'un salon séjour lumineux, une grande cuisine, un cellier (laverie), deux chambres, une salle de bains, un wc séparé et une cave. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.géorisques.gouv.fr.

  • https://www.duhamel-immobilier.fr/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.730642, 1.618960
Total : 142 148€
Prix d'acquisition : 107 600€
Travaux : 25 940€
Valeur du bien : 133 540€
Frais de notaire : 8 608€
Coût estimé : 8 608€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78.3m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 767€/mois
Loyer annuel estimé : 9206€/an
Fourchette totale : 616€ - 955€/mois
Fourchette annuelle : 7392€ - 11465€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 687,04 €/m²
Basé sur :208 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 095 €
Prix d'achat :107 600 €
Décote à l'achat :-24 495€ (-18.5%)
Marge achat-revente :-10 053€ (-7.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 148€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :710,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :41,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 751,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 882,78€
Coût de l'assurance :12 437,95€
Taxe foncière : 920,61€/an
Soit par mois : 76,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 767,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 828,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 399 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 78.3 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 940 €(331 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5800€ = 5800€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5200€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été ajustés pour la région selon les tarifs locaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 14 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 767 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 206 €/an
Calcul : 767 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 885 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 148 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 498 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 921 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 243 €
Revenus locatifs : +9 206 €
Charges déductibles : -32 243 €
Résultat foncier Année 1 : -23 037 €(Déficit de 23 037 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 637 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 303 €/an
Revenus locatifs : +9 206 €
Charges déductibles : -6 303 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 903 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1636.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 940 €(65% de 107 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 543 €/an
Calcul : 69 940 € × 3,636% = 2 543 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 206 €32 247 €4 889 €-23 041 €21 400 €1 641 €1 641 €
29 390 €6 179 €4 761 €3 211 €---
39 578 €6 046 €4 628 €3 532 €---
49 770 €5 908 €4 490 €3 861 €---
59 965 €5 766 €4 348 €4 199 €---
610 164 €5 618 €4 200 €4 546 €---
710 368 €5 465 €4 047 €4 902 €---
810 575 €5 307 €3 889 €5 268 €---
910 786 €5 143 €3 725 €5 643 €---
1011 002 €4 974 €3 556 €6 028 €---
1111 222 €4 798 €3 380 €6 424 €---
1211 447 €4 616 €3 198 €6 830 €---
1311 676 €4 428 €3 010 €7 247 €---
1411 909 €4 233 €2 815 €7 676 €---
1512 147 €4 031 €2 613 €8 116 €---
1612 390 €3 823 €2 404 €8 568 €---
1712 638 €3 606 €2 188 €9 032 €---
1812 891 €3 382 €1 964 €9 508 €---
1913 149 €3 150 €1 732 €9 998 €---
2013 412 €2 910 €1 492 €10 501 €---
2113 680 €2 662 €1 244 €11 018 €---
2213 953 €2 405 €986 €11 549 €---
2314 232 €2 138 €720 €12 094 €---
2414 517 €1 862 €444 €12 655 €---
2514 807 €1 577 €158 €13 231 €---
TOTAL294 873 €132 276 €70 883 €162 597 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 597 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 206 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 933 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 933 €-6 420 €+8 353 €
2+1 933 €+471 €+1 462 €
3+1 933 €+1 060 €+873 €
4+1 933 €+1 158 €+775 €
5+1 933 €+1 260 €+673 €
6+1 933 €+1 364 €+569 €
7+1 933 €+1 471 €+462 €
8+1 933 €+1 580 €+353 €
9+1 933 €+1 693 €+240 €
10+1 933 €+1 809 €+124 €
11+1 933 €+1 927 €+6 €
12+1 933 €+2 049 €-116 €
13+1 933 €+2 174 €-241 €
14+1 933 €+2 303 €-370 €
15+1 933 €+2 435 €-502 €
16+1 933 €+2 570 €-637 €
17+1 933 €+2 710 €-777 €
18+1 933 €+2 853 €-920 €
19+1 933 €+2 999 €-1 066 €
20+1 933 €+3 150 €-1 217 €
21+1 933 €+3 305 €-1 372 €
22+1 933 €+3 465 €-1 532 €
23+1 933 €+3 628 €-1 695 €
24+1 933 €+3 796 €-1 863 €
25+1 933 €+3 969 €-2 036 €
Total+48 325 €+48 779 €+-454 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →