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Maison 3 pièces 55 m²

Bien expiré
VilleDurtal (49)
Surface55m²
Coût Total107 820€
Loyer Annuel5 345€
Rentabilité4.96%
Cashflow/mois-163€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 981,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 55 m²

A Durtal, dans le centre ville, cette charmante petite maison ancienne est à rénover. Sur deux niveaux, elle se compose d'un séjour, d'une cuisine, de deux chambres, d'une pièce d'eau et d'un WC. Egalement une petite cour bien exposée.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 54 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Isabelle CHABRIER, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de ANGERS sous le numéro 791 737 232

Surface : 55 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/12/2025

Consommation énergie primaire : 373 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 895 € et 2 563 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Durtal
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49430
Coordonnées : 47.706560, -0.252396
Total : 107 820€
Prix d'acquisition : 54 000€
Travaux : 49 500€
Valeur du bien : 103 500€
Frais de notaire : 4 320€
Coût estimé : 4 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 8.10€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 445€/mois
Loyer annuel estimé : 5345€/an
Fourchette totale : 342€ - 580€/mois
Fourchette annuelle : 4105€ - 6961€/an
Rentabilité brute :4.96%
Fourchette de rentabilité :3.81% - 6.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :532,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :31,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 564,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 037,46€
Coût de l'assurance :9 434,25€
Taxe foncière : 534,54€/an
Soit par mois : 44,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 445,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 608,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-163,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles avec laine soufflée
Quantité: 55 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et entretien du parquet
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et plafonds, et entretien du sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitent rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 500 €(900 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10500€ = 10500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:3 800€
    Isolation toiture/combles: 55 m² × 60€/m² = 3300€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 600€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1000€/m² = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:2 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:3 600€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 80€/m² = 1920€, Entretien sol: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 960€
  • Salle de bain:9 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Durtal (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 445 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 345 €/an
Calcul : 445 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 598 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 820 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 377 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 535 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 010 €
Revenus locatifs : +5 345 €
Charges déductibles : -54 010 €
Résultat foncier Année 1 : -48 664 €(Déficit de 48 664 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 264 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 510 €/an
Revenus locatifs : +5 345 €
Charges déductibles : -4 510 €
Résultat foncier Années 2+ : 836 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27264.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 100 €(65% de 54 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 276 €/an
Calcul : 35 100 € × 3,636% = 1 276 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 345 €54 013 €3 601 €-48 668 €21 400 €27 268 €27 268 €
25 452 €4 417 €3 505 €1 035 €--26 233 €
35 561 €4 318 €3 406 €1 243 €--24 990 €
45 673 €4 216 €3 304 €1 457 €--23 533 €
55 786 €4 110 €3 198 €1 677 €--21 856 €
65 902 €4 000 €3 088 €1 902 €--19 954 €
76 020 €3 886 €2 974 €2 134 €--17 821 €
86 140 €3 769 €2 857 €2 371 €--15 449 €
96 263 €3 647 €2 736 €2 616 €--12 834 €
106 388 €3 522 €2 610 €2 866 €--9 967 €
116 516 €3 392 €2 480 €3 124 €--6 843 €
126 646 €3 258 €2 346 €3 389 €---
136 779 €3 119 €2 207 €3 661 €---
146 915 €2 975 €2 063 €3 940 €---
157 053 €2 826 €1 914 €4 227 €---
167 194 €2 672 €1 760 €4 522 €---
177 338 €2 513 €1 601 €4 825 €---
187 485 €2 349 €1 437 €5 136 €---
197 635 €2 179 €1 267 €5 456 €---
207 787 €2 002 €1 091 €5 785 €---
217 943 €1 820 €909 €6 123 €---
228 102 €1 632 €720 €6 470 €---
238 264 €1 437 €525 €6 827 €---
248 429 €1 236 €324 €7 193 €---
258 598 €1 027 €116 €7 570 €---
TOTAL171 215 €124 335 €52 037 €46 879 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 46 879 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 345 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 123 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 123 €-6 420 €+7 543 €
2+1 123 €0 €+1 123 €
3+1 123 €0 €+1 123 €
4+1 123 €0 €+1 123 €
5+1 123 €0 €+1 123 €
6+1 123 €0 €+1 123 €
7+1 123 €0 €+1 123 €
8+1 123 €0 €+1 123 €
9+1 123 €0 €+1 123 €
10+1 123 €0 €+1 123 €
11+1 123 €0 €+1 123 €
12+1 123 €+1 017 €+106 €
13+1 123 €+1 098 €+25 €
14+1 123 €+1 182 €-59 €
15+1 123 €+1 268 €-145 €
16+1 123 €+1 357 €-234 €
17+1 123 €+1 447 €-324 €
18+1 123 €+1 541 €-418 €
19+1 123 €+1 637 €-514 €
20+1 123 €+1 735 €-612 €
21+1 123 €+1 837 €-714 €
22+1 123 €+1 941 €-818 €
23+1 123 €+2 048 €-925 €
24+1 123 €+2 158 €-1 035 €
25+1 123 €+2 271 €-1 148 €
Total+28 075 €+16 117 €+11 958 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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