Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Beau 4 pièces renové, terrasse et vu dégagée + grand garage

Bien expiré
VilleDrap (06)
Surface81.76m²
Coût Total205 860€
Loyer Annuel14 452€
Rentabilité7.02%
Cashflow/mois-7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 81.76 m²
Prix au m² : 2 201,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 7, Cave, Nombre de WC : 1

A VENDRE DRAP - Secteur La condamine / Place de l'école. Beau 4 pièces de 81 m2 renové en étage élevé avec ascenseur. Il se compose d'un grand séjour donnant sur cuisine semi-ouverte aménagée exposé Sud, entrée et couloir avec placards, 3 chambres, loggia et terrasse. Climatisation dont une partie gainée, double vitrage. Les plus : un Garand garage + une cave. A visiter sans tarder ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://murtaimmobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Drap
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06340
Coordonnées : 43.766945, 7.332493
Total : 205 860€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 11 460€
Valeur du bien : 191 460€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81.76m²
Loyer prédit : 14.73€/m²/mois
Fourchette : 11.73€ - 18.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1204€/mois
Loyer annuel estimé : 14452€/an
Fourchette totale : 959€ - 1513€/mois
Fourchette annuelle : 11505€ - 18155€/an
Rentabilité brute :7.02%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 8.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 859,38 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :152 023 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :+27 977€ (+18.4%)
Marge achat-revente :-53 837€ (-35.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 030,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :60,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 090,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 315,10€
Coût de l'assurance :18 012,75€
Taxe foncière : 1 445,22€/an
Soit par mois : 120,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 204,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 211,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 92 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: cuisine
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 460 €(140 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres (environ 90 m²): 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 60€
  • Salle de bain - Rénovation:9 600€
    Rénovation complète salle de bain (environ 6 m²): 1600€/m² × 6 = 9600€
  • Cuisine - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds cuisine (environ 20 m²): 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 360€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Drap (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 204 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 452 €/an
Calcul : 1 204 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 115 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 860 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 721 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 445 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 741 €
Revenus locatifs : +14 452 €
Charges déductibles : -20 741 €
Résultat foncier Année 1 : -6 288 €(Déficit de 6 288 €)
Imputable sur revenu global : 6 288 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 281 €/an
Revenus locatifs : +14 452 €
Charges déductibles : -9 281 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 172 €/an
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 452 €20 747 €7 121 €-6 295 €6 295 €--
214 741 €9 101 €6 935 €5 641 €---
315 036 €8 907 €6 742 €6 129 €---
415 337 €8 707 €6 542 €6 629 €---
515 644 €8 500 €6 334 €7 143 €---
615 956 €8 286 €6 120 €7 671 €---
716 276 €8 063 €5 898 €8 212 €---
816 601 €7 833 €5 668 €8 768 €---
916 933 €7 595 €5 429 €9 338 €---
1017 272 €7 348 €5 183 €9 923 €---
1117 617 €7 093 €4 927 €10 524 €---
1217 970 €6 828 €4 662 €11 141 €---
1318 329 €6 554 €4 388 €11 775 €---
1418 696 €6 270 €4 105 €12 425 €---
1519 069 €5 976 €3 811 €13 093 €---
1619 451 €5 672 €3 506 €13 779 €---
1719 840 €5 357 €3 191 €14 483 €---
1820 237 €5 031 €2 865 €15 206 €---
1920 641 €4 693 €2 527 €15 949 €---
2021 054 €4 343 €2 177 €16 711 €---
2121 475 €3 980 €1 815 €17 495 €---
2221 905 €3 605 €1 439 €18 300 €---
2322 343 €3 216 €1 051 €19 127 €---
2422 790 €2 814 €648 €19 976 €---
2523 246 €2 397 €231 €20 849 €---
TOTAL462 910 €168 918 €103 315 €293 991 €6 295 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 888 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 293 991 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 452 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 035 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 035 €-1 888 €+4 923 €
2+3 035 €+1 692 €+1 343 €
3+3 035 €+1 839 €+1 196 €
4+3 035 €+1 989 €+1 046 €
5+3 035 €+2 143 €+892 €
6+3 035 €+2 301 €+734 €
7+3 035 €+2 464 €+571 €
8+3 035 €+2 630 €+405 €
9+3 035 €+2 801 €+234 €
10+3 035 €+2 977 €+58 €
11+3 035 €+3 157 €-122 €
12+3 035 €+3 342 €-307 €
13+3 035 €+3 532 €-497 €
14+3 035 €+3 728 €-693 €
15+3 035 €+3 928 €-893 €
16+3 035 €+4 134 €-1 099 €
17+3 035 €+4 345 €-1 310 €
18+3 035 €+4 562 €-1 527 €
19+3 035 €+4 785 €-1 750 €
20+3 035 €+5 013 €-1 978 €
21+3 035 €+5 248 €-2 213 €
22+3 035 €+5 490 €-2 455 €
23+3 035 €+5 738 €-2 703 €
24+3 035 €+5 993 €-2 958 €
25+3 035 €+6 255 €-3 220 €
Total+75 875 €+88 197 €+-12 322 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 85 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →