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Détails du bien

Bien expiré
VilleStrasbourg (67)
Surface55m²
Coût Total138 750€
Loyer Annuel11 556€
Rentabilité8.33%
Cashflow/mois+83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 2 000 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Appartement 2 pièces de 55m² situé au 2ème étage, vue dégagée.

L'appartement est composé d'une cuisine équipée ouverte sur un salon/séjour, 1 chambre avec placard mural intégré, une salle d'eau et un WC séparé.

DPE en cours en d'élaboration Surface habitable : 55 m²

Loyer : 470,00 euros Charges : 55,00 euros Dépôt de garantie : 470,00 euros

Honoraires inclus de 5.77% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 104 000 euros. Dans une copropriété de 2 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat B Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1380.00 euros et 1930.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller DECKER Immobilier : Néna GRIES Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 922782057 RCP GALIAN

Ville : Strasbourg
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67000
Total : 138 750€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 19 950€
Valeur du bien : 129 950€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 17.51€/m²/mois
Fourchette : 13.71€ - 22.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 963€/mois
Loyer annuel estimé : 11556€/an
Fourchette totale : 754€ - 1230€/mois
Fourchette annuelle : 9050€ - 14757€/an
Rentabilité brute :8.33%
Fourchette de rentabilité :6.52% - 10.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :687,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :40,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 728,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 630,80€
Coût de l'assurance :12 140,62€
Taxe foncière : 1 155,64€/an
Soit par mois : 96,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 55,00€/mois
Soit par an : 660,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 963,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 879,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :83,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 269 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - mise aux normes nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 950 €(363 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système pour 55 m² à 8000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres à 800€/fenêtre = 4800€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité à 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:5 000€
    Plomberie cuisine: 1000€, Électricité cuisine: 1500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain:5 500€
    Plomberie salle de bain: 1500€, Électricité salle de bain: 1000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 12 m² à 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1080€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² à 50€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² à 30€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Strasbourg. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés selon les coûts du marché local.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 300€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 963 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 556 €/an
Calcul : 963 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 671 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 750 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 486 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 156 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 660 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 923 €
Revenus locatifs : +11 556 €
Charges déductibles : -26 923 €
Résultat foncier Année 1 : -15 366 €(Déficit de 15 366 €)
Imputable sur revenu global : 15 366 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 973 €/an
Revenus locatifs : +11 556 €
Charges déductibles : -6 973 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 584 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 556 €26 927 €4 676 €-15 371 €15 371 €--
211 788 €6 853 €4 552 €4 934 €---
312 023 €6 725 €4 424 €5 298 €---
412 264 €6 592 €4 291 €5 672 €---
512 509 €6 455 €4 153 €6 054 €---
612 759 €6 313 €4 011 €6 447 €---
713 014 €6 166 €3 864 €6 849 €---
813 275 €6 014 €3 712 €7 261 €---
913 540 €5 856 €3 555 €7 684 €---
1013 811 €5 693 €3 392 €8 118 €---
1114 087 €5 525 €3 224 €8 562 €---
1214 369 €5 351 €3 049 €9 018 €---
1314 656 €5 170 €2 869 €9 486 €---
1414 949 €4 984 €2 683 €9 966 €---
1515 248 €4 791 €2 489 €10 458 €---
1615 553 €4 591 €2 290 €10 962 €---
1715 864 €4 384 €2 083 €11 480 €---
1816 182 €4 171 €1 869 €12 011 €---
1916 505 €3 949 €1 648 €12 556 €---
2016 835 €3 721 €1 419 €13 115 €---
2117 172 €3 484 €1 183 €13 688 €---
2217 516 €3 239 €938 €14 277 €---
2317 866 €2 985 €684 €14 881 €---
2418 223 €2 723 €422 €15 500 €---
2518 588 €2 452 €150 €16 136 €---
TOTAL370 154 €145 112 €67 631 €225 042 €15 371 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 611 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 225 042 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 556 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 427 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 427 €-4 611 €+7 038 €
2+2 427 €+1 480 €+947 €
3+2 427 €+1 590 €+837 €
4+2 427 €+1 702 €+725 €
5+2 427 €+1 816 €+611 €
6+2 427 €+1 934 €+493 €
7+2 427 €+2 055 €+372 €
8+2 427 €+2 178 €+249 €
9+2 427 €+2 305 €+122 €
10+2 427 €+2 435 €-8 €
11+2 427 €+2 569 €-142 €
12+2 427 €+2 705 €-278 €
13+2 427 €+2 846 €-419 €
14+2 427 €+2 990 €-563 €
15+2 427 €+3 137 €-710 €
16+2 427 €+3 289 €-862 €
17+2 427 €+3 444 €-1 017 €
18+2 427 €+3 603 €-1 176 €
19+2 427 €+3 767 €-1 340 €
20+2 427 €+3 934 €-1 507 €
21+2 427 €+4 107 €-1 680 €
22+2 427 €+4 283 €-1 856 €
23+2 427 €+4 464 €-2 037 €
24+2 427 €+4 650 €-2 223 €
25+2 427 €+4 841 €-2 414 €
Total+60 675 €+67 513 €+-6 838 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 200 jours
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