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Appartement en EXCLUSIVITE

VilleCastillon-la-Bataille (33)
Surface47m²
Coût Total84 400€
Loyer Annuel6 605€
Rentabilité7.83%
Cashflow/mois+52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 276,6 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cet appartement T3 de 47 m² situé dans une résidence calme, sécurisée à seulement 2 minutes en voiture de l'hyper centre de CASTILLON- LA- BATAILLE .

Fonctionnel et lumineux, ce bien offre un espace de vie idéal pour acheter votre résidence principale ou un investissement locatif. Vous y trouverez une belle chambre, une cuisine aménagée, séjour lumineux.

Vous bénéficierez également d’un stationnement pratique grâce aux places disponibles dans la résidence.

cet appartement représente une belle opportunité à saisir, pour de l'investissement locatif.

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Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 710 € et 1 010 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Castillon-la-Bataille
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33350
Coordonnées : 44.852917, -0.042906
Total : 84 400€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 19 600€
Valeur du bien : 79 600€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 11.71€/m²/mois
Fourchette : 9.62€ - 14.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 550€/mois
Loyer annuel estimé : 6605€/an
Fourchette totale : 452€ - 670€/mois
Fourchette annuelle : 5425€ - 8042€/an
Rentabilité brute :7.83%
Fourchette de rentabilité :6.43% - 9.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 426,23 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :67 033 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-7 033€ (-10.5%)
Marge achat-revente :-17 367€ (-25.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :411,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :31,65€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 442,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 988,47€
Coût de l'assurance :9 495,00€
Taxe foncière : 660,53€/an
Soit par mois : 55,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 550,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 497,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :52,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés par une nouvelle cuisine équipée de milieu de gamme
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche ou baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 600 €(417 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 7000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 300€
    Peinture murs et plafonds chambre: 40m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 100€
  • Salon:1 300€
    Peinture murs et plafonds salon: 40m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castillon-la-Bataille (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 550 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 605 €/an
Calcul : 550 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 707 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 400 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 380 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 661 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 348 €
Revenus locatifs : +6 605 €
Charges déductibles : -23 348 €
Résultat foncier Année 1 : -16 742 €(Déficit de 16 742 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 042 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 748 €/an
Revenus locatifs : +6 605 €
Charges déductibles : -3 748 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 858 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6042.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 605 €23 350 €2 710 €-16 745 €10 700 €6 045 €6 045 €
26 737 €3 677 €2 637 €3 060 €--2 985 €
36 872 €3 601 €2 561 €3 271 €---
47 010 €3 523 €2 482 €3 487 €---
57 150 €3 442 €2 402 €3 708 €---
67 293 €3 358 €2 318 €3 935 €---
77 439 €3 272 €2 232 €4 167 €---
87 587 €3 183 €2 142 €4 405 €---
97 739 €3 091 €2 050 €4 649 €---
107 894 €2 995 €1 955 €4 899 €---
118 052 €2 897 €1 857 €5 155 €---
128 213 €2 796 €1 755 €5 417 €---
138 377 €2 691 €1 650 €5 687 €---
148 545 €2 582 €1 542 €5 962 €---
158 716 €2 470 €1 430 €6 245 €---
168 890 €2 355 €1 314 €6 535 €---
179 068 €2 235 €1 195 €6 833 €---
189 249 €2 112 €1 071 €7 137 €---
199 434 €1 984 €944 €7 450 €---
209 623 €1 853 €812 €7 770 €---
219 815 €1 717 €676 €8 099 €---
2210 011 €1 576 €536 €8 435 €---
2310 212 €1 431 €391 €8 781 €---
2410 416 €1 281 €241 €9 135 €---
2510 624 €1 126 €86 €9 498 €---
TOTAL211 571 €84 597 €38 988 €126 974 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 974 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 605 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 387 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 387 €-3 210 €+4 597 €
2+1 387 €0 €+1 387 €
3+1 387 €+86 €+1 301 €
4+1 387 €+1 046 €+341 €
5+1 387 €+1 112 €+275 €
6+1 387 €+1 180 €+207 €
7+1 387 €+1 250 €+137 €
8+1 387 €+1 321 €+66 €
9+1 387 €+1 395 €-8 €
10+1 387 €+1 470 €-83 €
11+1 387 €+1 546 €-159 €
12+1 387 €+1 625 €-238 €
13+1 387 €+1 706 €-319 €
14+1 387 €+1 789 €-402 €
15+1 387 €+1 874 €-487 €
16+1 387 €+1 961 €-574 €
17+1 387 €+2 050 €-663 €
18+1 387 €+2 141 €-754 €
19+1 387 €+2 235 €-848 €
20+1 387 €+2 331 €-944 €
21+1 387 €+2 430 €-1 043 €
22+1 387 €+2 531 €-1 144 €
23+1 387 €+2 634 €-1 247 €
24+1 387 €+2 740 €-1 353 €
25+1 387 €+2 849 €-1 462 €
Total+34 675 €+38 092 €+-3 417 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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