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CHALON-SUR-SAONE - Appartement T4 - Possibilité d'acquérir u

Bien expiré
VilleChalon-sur-Saône (71)
Surface76.99m²
Coût Total118 520€
Loyer Annuel9 141€
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois-258€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 76.99 m²
Prix au m² : 1 285,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur collectif, Nombre d'égages : 9, Cave, Nombre de WC : 1

CHALON-SUR-SAONE - Votre Agence JAYER & DUMAS Transactions vous propose cet appartement T4, situé au 4ème étage d'une résidence avec ascenseur, d'une superficie d'environ 77 m2, comprenant : hall d'entrée, cuisine équipée avec loggia, séjour-salon donnant accès à un balcon, 2 chambres, salle d'eau, WC et placard - Une cave complète ce bien - possibilité d'acquérir un garage  pour 7.500 EUR - Résidence ayant bénéficié une rénovation énergétique (toiture, fenêtres, façade, ventilation...) - Charges courantes annuelle : 3.864,43 EUR (Chauffage, eau froide, ascenseur, parties communes, concierge...) - Copropriété de 107 lots dont 107 à usage d'habitation - Prix : 99.000 EUR honoraires charge vendeur -

  • http://jayerdumas.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Chalon-sur-Saône
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71100
Coordonnées : 46.789656, 4.853552
Total : 118 520€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 11 600€
Valeur du bien : 110 600€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76.99m²
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 762€/mois
Loyer annuel estimé : 9141€/an
Fourchette totale : 606€ - 958€/mois
Fourchette annuelle : 7268€ - 11496€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :6.13% - 9.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 386,04 €/m²
Basé sur :786 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 711 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-7 711€ (-7.2%)
Marge achat-revente :-11 809€ (-11.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :577,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :44,45€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 622,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 750,16€
Coût de l'assurance :13 333,50€
Taxe foncière : 914,11€/an
Soit par mois : 76,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 322,04€/mois
Soit par an : 3 864,48€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 761,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 020,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-258,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 178 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de la robinetterie
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des chambres avec peinture et mise à jour de la robinetterie
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 600 €(151 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs: 10 m² × 30€/m² = 300€, Robinetterie cuisine: 1 unité × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 unité × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage), Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Rénovation:2 400€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chalon-sur-Saône (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 762 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 141 €/an
Calcul : 762 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 802 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 520 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 533 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 914 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 864 €/an
Calcul : 322 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 714 €
Revenus locatifs : +9 141 €
Charges déductibles : -20 714 €
Résultat foncier Année 1 : -11 573 €(Déficit de 11 573 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 873 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 114 €/an
Revenus locatifs : +9 141 €
Charges déductibles : -9 114 €
Résultat foncier Années 2+ : 27 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 872.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 141 €20 718 €3 806 €-11 576 €10 700 €876 €876 €
29 324 €9 014 €3 703 €309 €--567 €
39 510 €8 908 €3 596 €602 €---
49 701 €8 798 €3 486 €903 €---
59 895 €8 684 €3 372 €1 210 €---
610 092 €8 567 €3 255 €1 526 €---
710 294 €8 446 €3 134 €1 849 €---
810 500 €8 320 €3 008 €2 180 €---
910 710 €8 191 €2 879 €2 519 €---
1010 924 €8 057 €2 745 €2 867 €---
1111 143 €7 919 €2 607 €3 224 €---
1211 366 €7 777 €2 465 €3 589 €---
1311 593 €7 629 €2 317 €3 964 €---
1411 825 €7 477 €2 165 €4 348 €---
1512 061 €7 320 €2 008 €4 741 €---
1612 303 €7 158 €1 846 €5 145 €---
1712 549 €6 990 €1 678 €5 559 €---
1812 800 €6 816 €1 505 €5 983 €---
1913 056 €6 637 €1 326 €6 418 €---
2013 317 €6 453 €1 141 €6 864 €---
2113 583 €6 262 €950 €7 322 €---
2213 855 €6 064 €752 €7 791 €---
2314 132 €5 860 €549 €8 271 €---
2414 415 €5 650 €338 €8 765 €---
2514 703 €5 432 €120 €9 270 €---
TOTAL292 791 €199 148 €54 750 €93 642 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 642 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 141 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 920 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 920 €-3 210 €+5 130 €
2+1 920 €0 €+1 920 €
3+1 920 €+11 €+1 909 €
4+1 920 €+271 €+1 649 €
5+1 920 €+363 €+1 557 €
6+1 920 €+458 €+1 462 €
7+1 920 €+555 €+1 365 €
8+1 920 €+654 €+1 266 €
9+1 920 €+756 €+1 164 €
10+1 920 €+860 €+1 060 €
11+1 920 €+967 €+953 €
12+1 920 €+1 077 €+843 €
13+1 920 €+1 189 €+731 €
14+1 920 €+1 304 €+616 €
15+1 920 €+1 422 €+498 €
16+1 920 €+1 544 €+376 €
17+1 920 €+1 668 €+252 €
18+1 920 €+1 795 €+125 €
19+1 920 €+1 925 €-5 €
20+1 920 €+2 059 €-139 €
21+1 920 €+2 196 €-276 €
22+1 920 €+2 337 €-417 €
23+1 920 €+2 481 €-561 €
24+1 920 €+2 629 €-709 €
25+1 920 €+2 781 €-861 €
Total+48 000 €+28 093 €+19 907 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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