Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 2 pièces 40 m²

VilleSaint-André-les-Vergers (10)
Surface40m²
Coût Total81 400€
Loyer Annuel5 968€
Rentabilité7.33%
Cashflow/mois-100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 45 000 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 1 125 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A VENDRE T2 SAINT ANDRE LES VERGERS

A VENDRE- 2 cour Charles Peguy apt 11- St André les Vergers T2 de 40.23m² Entrée, séjour, cuisine, WC, salle de douche, 1 chambre, cave. Chauffage collectif Prix : 45 000€ DPE : E Lot copro : 4 Lot copro cave : 11 Taxe foncière 2025 : 850€ Charges 2025 : 1 250€ Réf. : 0069-0004 Contact : Sandie LAMBERT [Coordonnées masquées] ou [Coordonnées masquées] (visite sur RDV) Offre d'achat à adresser, jusqu'au 15 septembre 2026 par mail à [Coordonnées masquées] .« Les délais de remise des offres, les priorités des candidatures, le prix et les conditions de ressources sont établis conformément aux dispositions de l'article L443-11 et suivants du CCH » « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ». Référence annonce : 00690004 Consommation énergétique : 268 kWh/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Saint-André-les-Vergers
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10120
Coordonnées : 48.279510, 4.055607
Total : 81 400€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 32 800€
Valeur du bien : 77 800€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40m²
Loyer prédit : 12.43€/m²/mois
Fourchette : 10.17€ - 15.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 497€/mois
Loyer annuel estimé : 5968€/an
Fourchette totale : 407€ - 608€/mois
Fourchette annuelle : 4884€ - 7293€/an
Rentabilité brute :7.33%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 8.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 564,82 €/m²
Basé sur :84 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 593 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-17 593€ (-28.1%)
Marge achat-revente :-18 807€ (-30.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :398,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :23,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 422,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 248,61€
Coût de l'assurance :7 122,50€
Taxe foncière : 850,00€/an
Soit par mois : 70,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 104,17€/mois
Soit par an : 1 250,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 497,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 597,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-100,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage collectif
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation légère du salon avec peinture et vérification des équipements
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité avec vérification du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 installation complète
Raison: DPE E - Appartement - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 800 €(820 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:800€
    Rénovation salon: 1 salon complet × 800€ = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-André-les-Vergers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 497 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 968 €/an
Calcul : 497 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 652 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 400 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 285 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 850 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 250 €/an
Calcul : 104 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 836 €
Revenus locatifs : +5 968 €
Charges déductibles : -37 836 €
Résultat foncier Année 1 : -31 869 €(Déficit de 31 869 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 469 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 036 €/an
Revenus locatifs : +5 968 €
Charges déductibles : -5 036 €
Résultat foncier Années 2+ : 931 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10468.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 968 €37 839 €2 654 €-31 871 €21 400 €10 471 €10 471 €
26 087 €4 968 €2 583 €1 120 €--9 352 €
36 209 €4 894 €2 509 €1 315 €--8 036 €
46 333 €4 818 €2 433 €1 516 €--6 521 €
56 460 €4 739 €2 354 €1 721 €--4 799 €
66 589 €4 657 €2 272 €1 932 €--2 868 €
76 721 €4 573 €2 188 €2 148 €--720 €
86 855 €4 486 €2 101 €2 369 €---
96 992 €4 396 €2 011 €2 596 €---
107 132 €4 303 €1 918 €2 829 €---
117 275 €4 207 €1 822 €3 068 €---
127 420 €4 108 €1 723 €3 313 €---
137 569 €4 005 €1 620 €3 564 €---
147 720 €3 899 €1 514 €3 821 €---
157 875 €3 789 €1 404 €4 085 €---
168 032 €3 676 €1 291 €4 356 €---
178 193 €3 559 €1 174 €4 634 €---
188 357 €3 438 €1 053 €4 919 €---
198 524 €3 313 €928 €5 211 €---
208 694 €3 184 €799 €5 511 €---
218 868 €3 050 €665 €5 818 €---
229 045 €2 912 €527 €6 133 €---
239 226 €2 769 €384 €6 457 €---
249 411 €2 622 €237 €6 789 €---
259 599 €2 469 €84 €7 130 €---
TOTAL191 155 €130 672 €38 249 €60 483 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 60 483 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 968 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 253 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 253 €-6 420 €+7 673 €
2+1 253 €0 €+1 253 €
3+1 253 €0 €+1 253 €
4+1 253 €0 €+1 253 €
5+1 253 €0 €+1 253 €
6+1 253 €0 €+1 253 €
7+1 253 €0 €+1 253 €
8+1 253 €+495 €+758 €
9+1 253 €+779 €+474 €
10+1 253 €+849 €+404 €
11+1 253 €+920 €+333 €
12+1 253 €+994 €+259 €
13+1 253 €+1 069 €+184 €
14+1 253 €+1 146 €+107 €
15+1 253 €+1 226 €+27 €
16+1 253 €+1 307 €-54 €
17+1 253 €+1 390 €-137 €
18+1 253 €+1 476 €-223 €
19+1 253 €+1 563 €-310 €
20+1 253 €+1 653 €-400 €
21+1 253 €+1 745 €-492 €
22+1 253 €+1 840 €-587 €
23+1 253 €+1 937 €-684 €
24+1 253 €+2 037 €-784 €
25+1 253 €+2 139 €-886 €
Total+31 325 €+18 145 €+13 180 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →