Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 89 m²

VilleCayenne (973)
Surface89m²
Coût Total248 410€
Loyer Annuel15 515€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-155€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 187 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 2 101,12 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces - Résidence Le Clos de Baduel - Cayenne

Située au sein de la résidence sécurisée Le Clos de Baduel à Cayenne, découvrez une sélection d'appartements T4 avec vue dégagée , offrant un cadre de vie agréable dans un secteur particulièrement recherché. Les logements proposent des agencements fonctionnels avec un séjour lumineux, une cuisine ouverte, deux chambres, une salle d'eau avec WC ainsi qu'un espace extérieur permettant de profiter pleinement du climat guyanais et d'une agréable vue sur la piscine. La résidence, récente et équipée d'un ascenseur, bénéficie d'un emplacement privilégié à proximité immédiate des commerces, établissements scolaires, administrations, transports et principaux axes de circulation, tout en offrant un cadre résidentiel agréable et sécurisé. Que vous recherchiez une résidence principale ou un investissement locatif, cette diversité de disponibilités vous permettra de trouver le bien le plus adapté à vos besoins. Un emplacement recherché, une résidence sécurisée : une belle opportunité à découvrir au Clos de Baduel. N'hésitez pas à nous contacter pour connaître les lots actuellement disponibles, leurs caractéristiques et organiser une visite. Référence annonce : VA6253-GESTIMMO973 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Procédure en cours Nombre de lots : 62

Ville : Cayenne
Département : Guyane
Région : Guyane
Code postal : 97300
Coordonnées : 4.943087, -52.322586
Total : 248 410€
Prix d'acquisition : 187 000€
Travaux : 46 450€
Valeur du bien : 233 450€
Frais de notaire : 14 960€
Coût estimé : 14 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 14.53€/m²/mois
Fourchette : 11.43€ - 18.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 1293€/mois
Loyer annuel estimé : 15515€/an
Fourchette totale : 1018€ - 1643€/mois
Fourchette annuelle : 12212€ - 19713€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 293 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :204 077 €
Prix d'achat :187 000 €
Décote à l'achat :-17 077€ (-8.4%)
Marge achat-revente :-44 333€ (-21.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :248 410€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 246,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :72,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 318,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 469,54€
Coût de l'assurance :21 735,88€
Taxe foncière : 1 551,54€/an
Soit par mois : 129,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 292,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 448,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-155,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 450 €(522 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cayenne (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 293 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 515 €/an
Calcul : 1 293 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 635 €/an
Base de calcul : Emprunt de 248 410 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 869 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 552 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 506 €
Revenus locatifs : +15 515 €
Charges déductibles : -57 506 €
Résultat foncier Année 1 : -41 990 €(Déficit de 41 990 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 590 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 056 €/an
Revenus locatifs : +15 515 €
Charges déductibles : -11 056 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 460 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20590.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 187 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 121 550 €(65% de 187 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 420 €/an
Calcul : 121 550 € × 3,636% = 4 420 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 515 €57 514 €8 643 €-41 998 €21 400 €20 598 €20 598 €
215 826 €10 838 €8 417 €4 988 €--15 611 €
316 142 €10 604 €8 183 €5 538 €--10 072 €
416 465 €10 362 €7 941 €6 103 €--3 969 €
516 794 €10 111 €7 690 €6 683 €---
617 130 €9 851 €7 430 €7 279 €---
717 473 €9 582 €7 161 €7 891 €---
817 822 €9 303 €6 882 €8 519 €---
918 179 €9 014 €6 593 €9 165 €---
1018 542 €8 715 €6 294 €9 827 €---
1118 913 €8 405 €5 984 €10 508 €---
1219 292 €8 084 €5 663 €11 207 €---
1319 677 €7 752 €5 331 €11 925 €---
1420 071 €7 408 €4 987 €12 663 €---
1520 472 €7 051 €4 630 €13 421 €---
1620 882 €6 682 €4 261 €14 200 €---
1721 299 €6 299 €3 878 €15 000 €---
1821 725 €5 903 €3 482 €15 823 €---
1922 160 €5 492 €3 071 €16 668 €---
2022 603 €5 067 €2 646 €17 536 €---
2123 055 €4 627 €2 206 €18 428 €---
2223 516 €4 171 €1 750 €19 345 €---
2323 987 €3 698 €1 277 €20 288 €---
2424 466 €3 209 €788 €21 257 €---
2524 956 €2 702 €281 €22 253 €---
TOTAL496 964 €232 444 €125 470 €264 520 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 264 520 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 515 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 258 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 258 €-6 420 €+9 678 €
2+3 258 €0 €+3 258 €
3+3 258 €0 €+3 258 €
4+3 258 €0 €+3 258 €
5+3 258 €+814 €+2 444 €
6+3 258 €+2 184 €+1 074 €
7+3 258 €+2 367 €+891 €
8+3 258 €+2 556 €+702 €
9+3 258 €+2 749 €+509 €
10+3 258 €+2 948 €+310 €
11+3 258 €+3 152 €+106 €
12+3 258 €+3 362 €-104 €
13+3 258 €+3 578 €-320 €
14+3 258 €+3 799 €-541 €
15+3 258 €+4 026 €-768 €
16+3 258 €+4 260 €-1 002 €
17+3 258 €+4 500 €-1 242 €
18+3 258 €+4 747 €-1 489 €
19+3 258 €+5 000 €-1 742 €
20+3 258 €+5 261 €-2 003 €
21+3 258 €+5 528 €-2 270 €
22+3 258 €+5 804 €-2 546 €
23+3 258 €+6 086 €-2 828 €
24+3 258 €+6 377 €-3 119 €
25+3 258 €+6 676 €-3 418 €
Total+81 450 €+79 356 €+2 094 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →