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Appartement T4

VilleChambon-Feugerolles (42)
Surface90m²
Coût Total88 640€
Loyer Annuel8 628€
Rentabilité9.73%
Cashflow/mois-76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 54 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 600 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T4 - GRAND T4 LUMINEUX 90 m² – 3 CHAMBRES – BEAU POTENTIEL

Situé au 3ème étage d’une copropriété bien entretenue, découvrez ce spacieux appartement de 90 m² très lumineux, idéal pour une famille ou un investissement.

Les + du bien :

  • Grand séjour lumineux
  • 3 chambres
  • Appartement sain et habitable immédiatement
  • Quelques rafraîchissements à prévoir (électricité / peinture/déco) pour le mettre à votre goût
  • Très belle luminosité toute la journée

🚗 Stationnement facile :cour réservée aux copropriétaires dans la résidence

🏢 Copropriété suivie :

  • Aucun gros travaux à prévoir
  • Travaux déjà votés et pris en charge : boîtes aux lettres, réparation portail, réfection du goudron de la cour

💰 Charges de copropriété : 750€/trimestre (incluant chauffage collectif, entretien et bon suivi de l’immeuble) 🧾 Taxe foncière : 1050€/an

📍 Appartement très lumineux, agréable à vivre, avec un fort potentiel après modernisation.

📞 À visiter sans tarder !

Ville : Chambon-Feugerolles
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42500
Coordonnées : 45.397290, 4.330380
Total : 88 640€
Prix d'acquisition : 54 000€
Travaux : 30 320€
Valeur du bien : 84 320€
Frais de notaire : 4 320€
Coût estimé : 4 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.99€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 10.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 719€/mois
Loyer annuel estimé : 8628€/an
Fourchette totale : 548€ - 944€/mois
Fourchette annuelle : 6574€ - 11324€/an
Rentabilité brute :9.73%
Fourchette de rentabilité :7.42% - 12.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :929,45 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 651 €
Prix d'achat :54 000 €
Décote à l'achat :-29 651€ (-35.4%)
Marge achat-revente :-4 989€ (-6.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :432,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :25,11€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 458,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 228,25€
Coût de l'assurance :7 534,40€
Taxe foncière : 1 050,00€/an
Soit par mois : 87,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 719,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 795,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-76,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 90 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 90 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 supposé - nécessité de mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée nécessitant rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 320 €(337 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 20€/m² = 720€
  • Cuisine - Peinture:200€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 20€/m² = 200€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 20€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chambon-Feugerolles (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 719 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 628 €/an
Calcul : 719 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 861 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 640 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 301 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 050 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 532 €
Revenus locatifs : +8 628 €
Charges déductibles : -37 532 €
Résultat foncier Année 1 : -28 904 €(Déficit de 28 904 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 504 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 212 €/an
Revenus locatifs : +8 628 €
Charges déductibles : -7 212 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 416 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7504.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 100 €(65% de 54 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 276 €/an
Calcul : 35 100 € × 3,636% = 1 276 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 628 €37 535 €2 864 €-28 907 €21 400 €7 507 €7 507 €
28 801 €7 138 €2 786 €1 663 €--5 844 €
38 977 €7 058 €2 706 €1 919 €--3 925 €
49 156 €6 975 €2 624 €2 181 €--1 744 €
59 340 €6 890 €2 539 €2 450 €---
69 526 €6 802 €2 450 €2 725 €---
79 717 €6 711 €2 359 €3 006 €---
89 911 €6 617 €2 265 €3 295 €---
910 109 €6 519 €2 168 €3 590 €---
1010 312 €6 419 €2 067 €3 893 €---
1110 518 €6 315 €1 964 €4 203 €---
1210 728 €6 208 €1 856 €4 520 €---
1310 943 €6 097 €1 746 €4 846 €---
1411 162 €5 982 €1 631 €5 179 €---
1511 385 €5 864 €1 513 €5 521 €---
1611 613 €5 742 €1 391 €5 871 €---
1711 845 €5 616 €1 264 €6 229 €---
1812 082 €5 485 €1 134 €6 596 €---
1912 323 €5 350 €999 €6 973 €---
2012 570 €5 211 €860 €7 359 €---
2112 821 €5 067 €716 €7 754 €---
2213 078 €4 919 €567 €8 159 €---
2313 339 €4 765 €414 €8 574 €---
2413 606 €4 606 €255 €9 000 €---
2513 878 €4 442 €91 €9 436 €---
TOTAL276 366 €180 333 €41 228 €96 034 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 034 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 628 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 812 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 812 €-6 420 €+8 232 €
2+1 812 €0 €+1 812 €
3+1 812 €0 €+1 812 €
4+1 812 €0 €+1 812 €
5+1 812 €+212 €+1 600 €
6+1 812 €+817 €+995 €
7+1 812 €+902 €+910 €
8+1 812 €+988 €+824 €
9+1 812 €+1 077 €+735 €
10+1 812 €+1 168 €+644 €
11+1 812 €+1 261 €+551 €
12+1 812 €+1 356 €+456 €
13+1 812 €+1 454 €+358 €
14+1 812 €+1 554 €+258 €
15+1 812 €+1 656 €+156 €
16+1 812 €+1 761 €+51 €
17+1 812 €+1 869 €-57 €
18+1 812 €+1 979 €-167 €
19+1 812 €+2 092 €-280 €
20+1 812 €+2 208 €-396 €
21+1 812 €+2 326 €-514 €
22+1 812 €+2 448 €-636 €
23+1 812 €+2 572 €-760 €
24+1 812 €+2 700 €-888 €
25+1 812 €+2 831 €-1 019 €
Total+45 300 €+28 810 €+16 490 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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