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Maison à vendre

VilleVilleconin (91)
Surface236
Coût Total432 060
Loyer Annuel35 672
Rentabilité8.26%
Cashflow/mois+386
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 339 500 €
Surface : 236 m²
Prix au m² : 1 438,56 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 42 m²), 7 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: Garage, 2 parkings, Balcon, Jardin, calme, Sans vis-à-vis, Exposition est

L'ADRESSE ETRECHY vous présente cette propriété familiale de 236m², surélevée sur sous-sol total, implantée au coeur d'un terrain de 1305m² à Villeconin, dans un secteur calme et verdoyant sans vis-à-vis.

Dès l'entrée, vous découvrirez un sous-sol total aménagé, avec espace buanderie, 2 chambres et un garage avec atelier menant au niveau principal par un escalier en marbre.

Au premier étage, vous profiterez d'un séjour de 42m² avec balcon, d'une cuisine indépendante aménagée et équipée de 16m² avec la possibilité de l'ouvrir sur le séjour, de 3 chambres, d'une salle de bains ainsi que des W.C séparés.

Au 2e étage : un palier desservant 3 chambres supplémentaires, une salle d'eau et des W.C séparés.

A 10 minutes des commerces d'Etrechy et des gares RER C d'Etrechy et Saint-Chéron.

EN BREF : MAISON FAMILIALE PARFAITE POUR RECEVOIR OU PROFITER DE BEAUX ESPACES, SOUS-SOL TOTAL, SECTEUR CALME, POSSIBLE 8 CHAMBRES

Pour tout renseignement complémentaire et visite, prenez contact avec votre conseillère Yoanna Bunel, (agent commercial immatriculée au R.S.A.C de Évry sur le numéro 978 592 939.) Yoanna BUNEL (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 978 592 939 - EVRY.

Ville : Villeconin
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91580
Coordonnées : 48.497445, 2.124554
Total : 432 060
Prix d'acquisition : 339 500
Travaux : 65 400
Valeur du bien : 404 900
Frais de notaire : 27 160
Coût estimé : 27 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 236
Loyer prédit : 12.60€/m²/mois
Fourchette : 10.13€ - 15.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 2973€/mois
Loyer annuel estimé : 35672€/an
Fourchette totale : 2391€ - 3695€/mois
Fourchette annuelle : 28697€ - 44343€/an
Rentabilité brute :8.26%
Fourchette de rentabilité :6.64% - 10.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 250 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :767 000
Prix d'achat :339 500
Décote à l'achat :-427 500 (-55.7%)
Marge achat-revente :334 940€ (43.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :432 060
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 162,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :126,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 289,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :216 838,26
Coût de l'assurance :37 805,25
Taxe foncière : 3 567,21€/an
Soit par mois : 297,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 972,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 586,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :386,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 236 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 236 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 236 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 400(277 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:14 160
    Isolation combles: 236 m² × 60€/m² = 14160€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:14 500
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 500€ = 14500€ (pose incluse)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (meubles et électroménager inclus)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (tout inclus)
  • Chambres:5 040
    Parquet flottant: 84 m² × 60€/m² = 5040€ (pose incluse)
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeconin (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 44 160✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 973 €/mois
Revenus locatifs annuels : 35 672 €/an
Calcul : 2 973 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 933 €/an
Base de calcul : Emprunt de 432 060 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 512 €/an
Calcul : 126 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 567 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 412
Revenus locatifs : +35 672
Charges déductibles : -85 412
Résultat foncier Année 1 : -49 740(Déficit de 49 740 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 340
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 012 €/an
Revenus locatifs : +35 672
Charges déductibles : -20 012
Résultat foncier Années 2+ : 15 660 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28339.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 339 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 220 675(65% de 339 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 025 €/an
Calcul : 220 675 € × 3,636% = 8 025
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
135 67285 42614 947-49 75421 400 €28 354 €28 354 €
236 38619 63414 55516 751--11 603 €
337 11319 22914 15017 884---
437 85618 80913 73019 047---
538 61318 37413 29520 238---
639 38517 92412 84421 461---
740 17317 45812 37822 715---
840 97616 97511 89524 001---
941 79616 47511 39525 321---
1042 63215 95710 87726 675---
1143 48415 42010 34128 064---
1244 35414 8659 78629 489---
1345 24114 2909 21030 951---
1446 14613 6948 61532 451---
1547 06913 0777 99833 991---
1648 01012 4397 35935 571---
1748 97011 7776 69837 193---
1849 95011 0926 01338 857---
1950 94910 3835 30440 566---
2051 9689 6494 56942 319---
2153 0078 8883 80844 119---
2254 0678 1003 02145 967---
2355 1487 2842 20547 864---
2456 2516 4401 36049 812---
2557 3765 56548551 812---
TOTAL1 142 589409 224216 838733 36621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 733 366
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 35 672 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 491 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 491-6 420+13 911
2+7 4910+7 491
3+7 491+1 884+5 607
4+7 491+5 714+1 777
5+7 491+6 072+1 419
6+7 491+6 438+1 053
7+7 491+6 815+676
8+7 491+7 200+291
9+7 491+7 596-105
10+7 491+8 002-511
11+7 491+8 419-928
12+7 491+8 847-1 356
13+7 491+9 285-1 794
14+7 491+9 735-2 244
15+7 491+10 197-2 706
16+7 491+10 671-3 180
17+7 491+11 158-3 667
18+7 491+11 657-4 166
19+7 491+12 170-4 679
20+7 491+12 696-5 205
21+7 491+13 236-5 745
22+7 491+13 790-6 299
23+7 491+14 359-6 868
24+7 491+14 944-7 453
25+7 491+15 543-8 052
Total+187 275+220 010+-32 735
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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