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Appartement à vendre

VilleMarseille 4e (13)
Surface91.34m²
Coût Total221 790€
Loyer Annuel15 300€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois+8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 194 250 €
Surface : 91.34 m²
Prix au m² : 2 126,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC/7, Accessible aux personne à mobilité réduite, Cuisine ouverte, 2 chambres, Non meublé

Orpi vous présente ce BEAU T3 atypique, original, convivial et en trés bon état. En rdc sécurisé , aux beaux volumes, 91 m² habitables situé dans un immeuble récent (2005). Belle pièce à vivre de 42m², cuisine ouverte sur séjour, 2 grandes chambres 16 et 11m² approximativement , un coin bureau, salle d'eau avec douche à l'italienne, wc suspendu. De nombreux rangements, Belles prestations. Prêt à poser ses affaires ! Aucun travaux à prévoir Bas de l'avenue de Montolivet, pas d'extérieur. Proximité commerces.

Référence agence : 934

Ville : Marseille 4e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13004
Coordonnées : 43.306915, 5.408158
Total : 221 790€
Prix d'acquisition : 194 250€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 206 250€
Frais de notaire : 15 540€
Coût estimé : 15 540€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91.34m²
Loyer prédit : 13.96€/m²/mois
Fourchette : 11.26€ - 17.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1275€/mois
Loyer annuel estimé : 15300€/an
Fourchette totale : 1028€ - 1581€/mois
Fourchette annuelle : 12340€ - 18970€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 8.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 840,1 €/m²
Basé sur :270 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :259 415 €
Prix d'achat :194 250 €
Décote à l'achat :-65 165€ (-25.1%)
Marge achat-revente :37 625€ (14.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 790€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 074,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :64,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 139,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 700,85€
Coût de l'assurance :19 406,62€
Taxe foncière : 1 530,02€/an
Soit par mois : 127,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 275,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 267,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :7,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 183 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 91.34 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des éléments de cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des éléments de salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(131 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 275 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 300 €/an
Calcul : 1 275 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 004 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 790 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 776 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 530 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 311 €
Revenus locatifs : +15 300 €
Charges déductibles : -21 311 €
Résultat foncier Année 1 : -6 011 €(Déficit de 6 011 €)
Imputable sur revenu global : 6 011 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 311 €/an
Revenus locatifs : +15 300 €
Charges déductibles : -9 311 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 989 €/an
Prix d'achat du bien : 194 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 263 €(65% de 194 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 591 €/an
Calcul : 126 263 € × 3,636% = 4 591 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 300 €21 318 €7 011 €-6 017 €6 017 €--
215 606 €9 126 €6 820 €6 480 €---
315 918 €8 929 €6 623 €6 989 €---
416 237 €8 725 €6 419 €7 511 €---
516 561 €8 515 €6 209 €8 047 €---
616 893 €8 298 €5 991 €8 595 €---
717 231 €8 073 €5 767 €9 157 €---
817 575 €7 842 €5 535 €9 734 €---
917 927 €7 602 €5 296 €10 324 €---
1018 285 €7 355 €5 049 €10 930 €---
1118 651 €7 101 €4 794 €11 550 €---
1219 024 €6 837 €4 531 €12 187 €---
1319 404 €6 566 €4 259 €12 839 €---
1419 792 €6 285 €3 979 €13 507 €---
1520 188 €5 995 €3 689 €14 193 €---
1620 592 €5 696 €3 390 €14 896 €---
1721 004 €5 387 €3 081 €15 617 €---
1821 424 €5 069 €2 762 €16 355 €---
1921 852 €4 739 €2 433 €17 113 €---
2022 290 €4 399 €2 093 €17 890 €---
2122 735 €4 049 €1 742 €18 687 €---
2223 190 €3 686 €1 380 €19 504 €---
2323 654 €3 312 €1 006 €20 342 €---
2424 127 €2 926 €620 €21 201 €---
2524 609 €2 527 €221 €22 082 €---
TOTAL490 070 €170 358 €100 701 €319 712 €6 017 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 805 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 319 712 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 300 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 213 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 213 €-1 805 €+5 018 €
2+3 213 €+1 944 €+1 269 €
3+3 213 €+2 097 €+1 116 €
4+3 213 €+2 253 €+960 €
5+3 213 €+2 414 €+799 €
6+3 213 €+2 579 €+634 €
7+3 213 €+2 747 €+466 €
8+3 213 €+2 920 €+293 €
9+3 213 €+3 097 €+116 €
10+3 213 €+3 279 €-66 €
11+3 213 €+3 465 €-252 €
12+3 213 €+3 656 €-443 €
13+3 213 €+3 852 €-639 €
14+3 213 €+4 052 €-839 €
15+3 213 €+4 258 €-1 045 €
16+3 213 €+4 469 €-1 256 €
17+3 213 €+4 685 €-1 472 €
18+3 213 €+4 907 €-1 694 €
19+3 213 €+5 134 €-1 921 €
20+3 213 €+5 367 €-2 154 €
21+3 213 €+5 606 €-2 393 €
22+3 213 €+5 851 €-2 638 €
23+3 213 €+6 103 €-2 890 €
24+3 213 €+6 360 €-3 147 €
25+3 213 €+6 625 €-3 412 €
Total+80 325 €+95 914 €+-15 589 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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