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Maison 5 pièces 208 m²

VilleDesingy (74)
Surface208m²
Coût Total514 280€
Loyer Annuel40 163€
Rentabilité7.81%
Cashflow/mois+329€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 420 000 €
Surface : 208 m²
Prix au m² : 2 019,23 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 208 m²

EXCLUSIVITÉ BOUTTAZ IMMOBILIER !!!

Sur la commune de DESINGY (74270), dans un hameau paisible, venez découvrir cette jolie maison d’environ 208 m² habitables construite sur un terrain de + de 3000 m² !!!

Edifiée en 1996 sur 3 niveaux, elle comprend 2 appartements et un sous-sol répartit comme suit :

Rez-de-jardin :

  • Une chaufferie
  • Une buanderie
  • Une cave
  • Une pièce à aménager selon vos besoins

1er étage, un appartement T3 de 120m² offrant :

  • Une spacieuse pièce de vie de 51m²
  • Une cuisine indépendante aménagée avec cellier
  • 2 grandes chambres de 16m² et 21m²
  • Une salle de bains avec baignoire et douche
  • Un WC séparé
  • Une terrasse de 18m² + balcon de 12m² sans vis-à-vis

Au 2ème étage, un appartement T2 (possibilité T3) de 86m² offrant :

  • Une spacieuse pièce de vie de 53m² avec cuisine aménagée
  • Une grande chambre de 21m²
  • Une salle d'eau avec WC
  • Une pièce à aménager selon vos besoins

En annexe :

  • Un carport double et un poulailler

Concernant les points techniques :

  • Chauffage fuel au sol avec chaudière à condensation de 2023 - 2 compteurs individuels
  • Compteurs électriques individuels pour chaque appartement - Compteur d'eau commun
  • Menuiseries Bois double vitrage,
  • Assainissement collectif.

L’espace extérieur de plus de 3000 m² offre un calme absolu, une vue dégagée sur la nature et aucun vis-à-vis.

Des travaux de rénovation sont nécessaires.

Ce bien situé à DESINGY (74270) vous est proposé en exclusivité à la vente par l'agence BOUTTAZ IMMOBILIER. Contactez Mme Gaëlle JANIN au [Coordonnées masquées], votre agent commercial n° RSAC 881873749, elle vous recommandera une visite sur ce bien et vous accompagnera dans votre projet immobilier.

Surface : 208 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 08/08/2026

Consommation énergie primaire : 187 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 757 € et 6 437 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Desingy
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74270
Coordonnées : 45.994884, 5.888402
Total : 514 280€
Prix d'acquisition : 420 000€
Travaux : 60 680€
Valeur du bien : 480 680€
Frais de notaire : 33 600€
Coût estimé : 33 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 208m²
Loyer prédit : 16.09€/m²/mois
Fourchette : 11.63€ - 22.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 3347€/mois
Loyer annuel estimé : 40163€/an
Fourchette totale : 2419€ - 4632€/mois
Fourchette annuelle : 29023€ - 55578€/an
Rentabilité brute :7.81%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 10.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 660,53 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :553 390 €
Prix d'achat :420 000 €
Décote à l'achat :-133 390€ (-24.1%)
Marge achat-revente :39 110€ (7.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :514 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 533,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :150,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 683,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :245 746,11€
Coût de l'assurance :44 999,50€
Taxe foncière : 4 016,32€/an
Soit par mois : 334,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 346,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 018,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :328,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 208 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation du système de chauffage au sol existant, chaudière à condensation de 2023
Quantité: 1 système pour 208 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des menuiseries bois double vitrage par des fenêtres performantes
Quantité: environ 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres en mauvais état nécessitant rénovation lourde
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état nécessitant rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du carrelage
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 680 €(292 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 480€
    Isolation toiture/combles: 208 m² × 60€/m² = 12480€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système chauffage: 1 système × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:12 000€
    Remplacement fenêtres: 10 fenêtres × 1200€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:5 700€
    Rénovation chambres: 37 m² × 120€/m² = 4440€, Peinture 37 m²: 30€/m² × 37 = 1110€, Main d'œuvre: 150€ (total 5700€)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 480€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 347 €/mois
Revenus locatifs annuels : 40 163 €/an
Calcul : 3 347 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 008 €/an
Base de calcul : Emprunt de 514 280 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 016 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 504 €
Revenus locatifs : +40 163 €
Charges déductibles : -83 504 €
Résultat foncier Année 1 : -43 341 €(Déficit de 43 341 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 941 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 824 €/an
Revenus locatifs : +40 163 €
Charges déductibles : -22 824 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 339 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21940.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 420 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 273 000 €(65% de 420 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 927 €/an
Calcul : 273 000 € × 3,636% = 9 927 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
140 163 €83 521 €17 024 €-43 357 €21 400 €21 957 €21 957 €
240 966 €22 385 €16 569 €18 581 €--3 376 €
341 786 €21 915 €16 099 €19 871 €---
442 621 €21 428 €15 612 €21 193 €---
543 474 €20 925 €15 109 €22 549 €---
644 343 €20 405 €14 589 €23 938 €---
745 230 €19 867 €14 051 €25 363 €---
846 135 €19 311 €13 495 €26 824 €---
947 058 €18 736 €12 919 €28 322 €---
1047 999 €18 141 €12 325 €29 858 €---
1148 959 €17 526 €11 710 €31 433 €---
1249 938 €16 890 €11 074 €33 048 €---
1350 937 €16 233 €10 416 €34 704 €---
1451 955 €15 553 €9 737 €36 402 €---
1552 994 €14 850 €9 034 €38 145 €---
1654 054 €14 123 €8 307 €39 931 €---
1755 135 €13 371 €7 555 €41 764 €---
1856 238 €12 594 €6 778 €43 644 €---
1957 363 €11 790 €5 974 €45 572 €---
2058 510 €10 960 €5 143 €47 551 €---
2159 680 €10 100 €4 284 €49 580 €---
2260 874 €9 212 €3 395 €51 662 €---
2362 091 €8 293 €2 477 €53 798 €---
2463 333 €7 343 €1 527 €55 990 €---
2564 600 €6 361 €545 €58 239 €---
TOTAL1 286 438 €451 834 €245 746 €834 605 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 834 605 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 40 163 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 434 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 434 €-6 420 €+14 854 €
2+8 434 €0 €+8 434 €
3+8 434 €+4 948 €+3 486 €
4+8 434 €+6 358 €+2 076 €
5+8 434 €+6 765 €+1 669 €
6+8 434 €+7 182 €+1 252 €
7+8 434 €+7 609 €+825 €
8+8 434 €+8 047 €+387 €
9+8 434 €+8 497 €-63 €
10+8 434 €+8 957 €-523 €
11+8 434 €+9 430 €-996 €
12+8 434 €+9 914 €-1 480 €
13+8 434 €+10 411 €-1 977 €
14+8 434 €+10 921 €-2 487 €
15+8 434 €+11 443 €-3 009 €
16+8 434 €+11 979 €-3 545 €
17+8 434 €+12 529 €-4 095 €
18+8 434 €+13 093 €-4 659 €
19+8 434 €+13 672 €-5 238 €
20+8 434 €+14 265 €-5 831 €
21+8 434 €+14 874 €-6 440 €
22+8 434 €+15 499 €-7 065 €
23+8 434 €+16 140 €-7 706 €
24+8 434 €+16 797 €-8 363 €
25+8 434 €+17 472 €-9 038 €
Total+210 850 €+250 381 €+-39 531 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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