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Détails du bien

Bien expiré
VilleArgenton-sur-Creuse (36)
Surface192m²
Coût Total221 990€
Loyer Annuel16 483€
Rentabilité7.42%
Cashflow/mois+74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 156 000 €
Surface : 192 m²
Prix au m² : 812,5 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Située à Argenton sur Creuse, découvrez cette maison sur trois niveaux, aux beaux volumes et à l'agencement fonctionnel, idéale pour une famille, un projet locatif, une activité indépendante ou pour accueillir proches et amis en toute autonomie.

Un vrai plus : un logement indépendant avec accès direct à la terrasse, comprenant une cuisine ouverte sur le salon, une chambre et une salle d'eau avec toilettes.

La maison principale se compose :

Au rez-de-chaussée : une entrée desservant une buanderie/chaufferie, des toilettes, une cave, un garage et un accès à l'arrière de la maison.

À l'étage : un vaste séjour lumineux ouvert sur la cuisine, un espace bureau, deux chambres et une salle de bains avec toilettes.

Au dernier niveau : une belle pièce palière, une chambre supplémentaire et une salle d'eau avec toilettes.

À l'extérieur, vous profiterez d'un terrain clos, d'une dépendance et d'un environnement propice à la détente.

Un bien rare offrant de nombreuses possibilités d'aménagement, à découvrir sans tarder !

Visite virtuelle accessible après un premier échange, pour une première découverte immersive du bien.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 156 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Jérémie LABAYE - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de CHATEAUROUX sous le numéro 790 060 776

Ville : Argenton-sur-Creuse
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36200
Total : 221 990€
Prix d'acquisition : 156 000€
Travaux : 53 510€
Valeur du bien : 209 510€
Frais de notaire : 12 480€
Coût estimé : 12 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 192m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 8.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1374€/mois
Loyer annuel estimé : 16483€/an
Fourchette totale : 1113€ - 1694€/mois
Fourchette annuelle : 13361€ - 20334€/an
Rentabilité brute :7.42%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 9.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 990€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 097,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :64,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 161,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 139,64€
Coût de l'assurance :19 424,12€
Taxe foncière : 1 648,26€/an
Soit par mois : 137,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 373,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 299,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :74,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 315 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 192 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 192 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 192 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations de plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, rafraîchissement léger
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations de plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (~5 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état, rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 510 €(279 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation toiture/combles: 192 m² × 50€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:16 800€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 700€ = 16800€ (pose incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:1 560€
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€, Vérification plomberie: 500€, Vérification électricité: 500€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain:750€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 30€/m² = 150€, Vérification plomberie: 300€, Vérification électricité: 300€, Main d'œuvre: 50€
  • Chambres:6 400€
    Parquet flottant: 80 m² × 50€/m² = 4000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 400€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1400€ = 1400€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argenton-sur-Creuse (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 374 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 483 €/an
Calcul : 1 374 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 408 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 990 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 777 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 648 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 510 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 343 €
Revenus locatifs : +16 483 €
Charges déductibles : -63 343 €
Résultat foncier Année 1 : -46 860 €(Déficit de 46 860 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 460 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 833 €/an
Revenus locatifs : +16 483 €
Charges déductibles : -9 833 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 650 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25460.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 156 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 101 400 €(65% de 156 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 687 €/an
Calcul : 101 400 € × 3,636% = 3 687 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 483 €63 350 €7 415 €-46 867 €21 400 €25 467 €25 467 €
216 812 €9 643 €7 217 €7 170 €--18 298 €
317 148 €9 438 €7 013 €7 710 €--10 588 €
417 491 €9 227 €6 802 €8 264 €--2 323 €
517 841 €9 009 €6 584 €8 833 €---
618 198 €8 783 €6 358 €9 415 €---
718 562 €8 549 €6 124 €10 013 €---
818 933 €8 307 €5 882 €10 626 €---
919 312 €8 057 €5 632 €11 255 €---
1019 698 €7 799 €5 374 €11 899 €---
1120 092 €7 531 €5 106 €12 561 €---
1220 494 €7 255 €4 829 €13 239 €---
1320 904 €6 968 €4 543 €13 935 €---
1421 322 €6 672 €4 247 €14 649 €---
1521 748 €6 366 €3 941 €15 382 €---
1622 183 €6 050 €3 624 €16 134 €---
1722 627 €5 722 €3 297 €16 905 €---
1823 080 €5 383 €2 958 €17 696 €---
1923 541 €5 033 €2 608 €18 508 €---
2024 012 €4 671 €2 245 €19 341 €---
2124 492 €4 296 €1 871 €20 196 €---
2224 982 €3 908 €1 483 €21 074 €---
2325 482 €3 507 €1 082 €21 975 €---
2425 991 €3 092 €667 €22 899 €---
2526 511 €2 663 €238 €23 848 €---
TOTAL527 942 €221 280 €107 140 €306 662 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 306 662 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 483 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 461 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 461 €-6 420 €+9 881 €
2+3 461 €0 €+3 461 €
3+3 461 €0 €+3 461 €
4+3 461 €0 €+3 461 €
5+3 461 €+1 953 €+1 508 €
6+3 461 €+2 825 €+636 €
7+3 461 €+3 004 €+457 €
8+3 461 €+3 188 €+273 €
9+3 461 €+3 376 €+85 €
10+3 461 €+3 570 €-109 €
11+3 461 €+3 768 €-307 €
12+3 461 €+3 972 €-511 €
13+3 461 €+4 181 €-720 €
14+3 461 €+4 395 €-934 €
15+3 461 €+4 615 €-1 154 €
16+3 461 €+4 840 €-1 379 €
17+3 461 €+5 071 €-1 610 €
18+3 461 €+5 309 €-1 848 €
19+3 461 €+5 552 €-2 091 €
20+3 461 €+5 802 €-2 341 €
21+3 461 €+6 059 €-2 598 €
22+3 461 €+6 322 €-2 861 €
23+3 461 €+6 592 €-3 131 €
24+3 461 €+6 870 €-3 409 €
25+3 461 €+7 154 €-3 693 €
Total+86 525 €+91 998 €+-5 473 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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