Duplex à vendre

VilleSeyne (04)

Surface43.6m²

Coût Total91 940€

Loyer Annuel4 346€

Rentabilité4.73%

Cashflow/mois-156€

Prix : 44 000 €

Surface : 43.6 m²

Prix au m² : 1 009,17 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 3

Étage : 3

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Immobilier.notaires® et l'office notarial SELAS Benoît CAZERES, Anne PUGIBET-PROIETTI et Nans REYBAUD vous proposent : Appartement à vendre - SEYNE (04140)

Dans une ancienne maison de village, au coeur du village de Seyne, un appartement en duplex à vendre. Au 3ème étage : un T3 (sous toit) d'environ 50m² avec petite terrasse Possibilité d'acheter les 3 appartements qui composent le bâitment. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude SELAS Benoît CAZERES, Anne PUGIBET-PROIETTI et Nans REYBAUD - Notaires à Seyne - N° SIRET : 49473062500014

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Ville : Seyne

Département : Alpes-de-Haute-Provence

Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur

Code postal : 04140

Coordonnées : 44.332277, 6.376820

Total : 91 940€

Prix d'acquisition : 44 000€

Travaux : 44 420€

Valeur du bien : 88 420€

Frais de notaire : 3 520€

Coût estimé : 3 520€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 43.6m²

Loyer prédit : 8.31€/m²/mois

Fourchette : 6.82€ - 10.12€/m²/mois

Loyer total estimé : 362€/mois

Loyer annuel estimé : 4346€/an

Fourchette totale : 297€ - 441€/mois

Fourchette annuelle : 3568€ - 5295€/an

Rentabilité brute :4.73%

Fourchette de rentabilité :3.88% - 5.76%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 475,19 €/m²

Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km

Prix de marché :64 318 €

Prix d'achat :44 000 €

Décote à l'achat :-20 318€ (-31.6%)

Marge achat-revente :-27 622€ (-43.0%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :91 940€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :459,29€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.48%

Assurance emprunteur :22,99€/mois

Taux d'assurance : 0.30% par an

Total mensualité : 482,27€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 846,32€

Coût de l'assurance :6 895,50€

Taxe foncière : 434,65€/an

Soit par mois : 36,22€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 362,21€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 518,49€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-156,29€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G

Consommation : 621 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien

Quantité: 1 système pour 43.6 m²

Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 5 fenêtres

Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité

Quantité: cuisine complète

Raison: État 2/5 assumé - cuisine en très mauvais état

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en très mauvais état

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)

Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitant des rénovations

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres

Raison: État 2.5/5 visible - peinture jaunie dans les chambres

SalonOPTIONNEL

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: salon (environ 25 m²)

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 420 €(1 019 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:13 000€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Menuiseries:5 000€
Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
Cuisine:12 000€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Salle de bain:8 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Chambres - Revêtement sol:1 320€
Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (incluant main d'œuvre)
Chambres - Peinture:600€
Peinture murs et plafonds: 2 chambres × 300€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
Salon - Peinture:1 000€
Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Seyne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)

❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€

Coût travaux énergétiques : 21 500€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 362 €/mois

Revenus locatifs annuels : 4 346 €/an

Calcul : 362 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 159 €/an

Base de calcul : Emprunt de 91 940 € à 3.48% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 276 €/an

Calcul : 23 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 435 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 420 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 290 €

Revenus locatifs : +4 346 €

Charges déductibles : -48 290 €

Résultat foncier Année 1 : -43 943 €(Déficit de 43 943 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 22 543 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 870 €/an

Revenus locatifs : +4 346 €

Charges déductibles : -3 870 €

Résultat foncier Années 2+ : 477 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22543.27 € reporté.

Prix d'achat du bien : 44 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 040 €/an

Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	4 346 €	48 293 €	3 162 €	-43 946 €	21 400 €	22 546 €	22 546 €
2	4 433 €	3 790 €	3 079 €	644 €	-	-	21 903 €
3	4 522 €	3 704 €	2 993 €	818 €	-	-	21 084 €
4	4 613 €	3 615 €	2 904 €	998 €	-	-	20 086 €
5	4 705 €	3 522 €	2 812 €	1 182 €	-	-	18 904 €
6	4 799 €	3 427 €	2 717 €	1 372 €	-	-	17 532 €
7	4 895 €	3 328 €	2 618 €	1 567 €	-	-	15 965 €
8	4 993 €	3 226 €	2 515 €	1 767 €	-	-	14 198 €
9	5 093 €	3 120 €	2 409 €	1 973 €	-	-	12 226 €
10	5 194 €	3 010 €	2 300 €	2 184 €	-	-	10 041 €
11	5 298 €	2 897 €	2 186 €	2 402 €	-	-	7 640 €
12	5 404 €	2 779 €	2 069 €	2 625 €	-	-	-
13	5 512 €	2 657 €	1 947 €	2 855 €	-	-	-
14	5 623 €	2 531 €	1 821 €	3 091 €	-	-	-
15	5 735 €	2 401 €	1 690 €	3 334 €	-	-	-
16	5 850 €	2 266 €	1 555 €	3 584 €	-	-	-
17	5 967 €	2 126 €	1 415 €	3 841 €	-	-	-
18	6 086 €	1 981 €	1 270 €	4 105 €	-	-	-
19	6 208 €	1 831 €	1 120 €	4 377 €	-	-	-
20	6 332 €	1 676 €	965 €	4 656 €	-	-	-
21	6 459 €	1 515 €	804 €	4 944 €	-	-	-
22	6 588 €	1 348 €	638 €	5 239 €	-	-	-
23	6 720 €	1 176 €	466 €	5 543 €	-	-	-
24	6 854 €	998 €	287 €	5 856 €	-	-	-
25	6 991 €	813 €	103 €	6 178 €	-	-	-
TOTAL	139 219 €	108 028 €	45 846 €	31 191 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 31 191 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 346 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +913 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+913 €	-6 420 €	+7 333 €
2	+913 €	0 €	+913 €
3	+913 €	0 €	+913 €
4	+913 €	0 €	+913 €
5	+913 €	0 €	+913 €
6	+913 €	0 €	+913 €
7	+913 €	0 €	+913 €
8	+913 €	0 €	+913 €
9	+913 €	0 €	+913 €
10	+913 €	0 €	+913 €
11	+913 €	0 €	+913 €
12	+913 €	+788 €	+125 €
13	+913 €	+857 €	+56 €
14	+913 €	+927 €	-14 €
15	+913 €	+1 000 €	-87 €
16	+913 €	+1 075 €	-162 €
17	+913 €	+1 152 €	-239 €
18	+913 €	+1 232 €	-319 €
19	+913 €	+1 313 €	-400 €
20	+913 €	+1 397 €	-484 €
21	+913 €	+1 483 €	-570 €
22	+913 €	+1 572 €	-659 €
23	+913 €	+1 663 €	-750 €
24	+913 €	+1 757 €	-844 €
25	+913 €	+1 853 €	-940 €
Total	+22 825 €	+11 649 €	+11 176 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Duplex à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour