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Appartement - 59 m²

VilleClichy-sous-Bois (93)
Surface59
Coût Total173 760
Loyer Annuel10 313
Rentabilité5.94%
Cashflow/mois-303
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 125 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 2 118,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

VENTE d'un appartement 4 pièces à Clichy-sous-Bois - À VENDRE Nous vous proposons un appartement de 4 pièces situé à Clichy-sous-Bois, dans le département de la Seine-Saint-Denis (93390). Ce bien, idéal pour une famille ou un projet d'investissement, à proximité des transports en commun et des commerces, facilitant ainsi votre quotidien. Bien qu'il y a des travaux à prévoir il vous permettra de personnaliser chaque pièce selon vos goûts et vos besoins. De plus, l'appartement est accompagné d'une cave, offrant un espace de rangement supplémentaire. La localisation de cet appartement est un véritable atout. En effet, vous serez à proximité immédiate des transports. Les commerces de proximité sont également facilement accessibles. N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Le bien est soumis au statut de la copropriété , la quote-part budget prévisionnel (dépenses courantes) est de 2 142,00 euros/an. Honoraires à la charge du vendeur. Vous pouvez consulter les barèmes d'honoraires à l'adresse suivante : . Logement à consommation énergétique excessive. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 450 et 3 360 euros. Prix moyens des énergies indexés en 2021. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr

Ville : Clichy-sous-Bois
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93390
Total : 173 760
Prix d'acquisition : 125 000
Travaux : 38 760
Valeur du bien : 163 760
Frais de notaire : 10 000
Coût estimé : 10 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59
Loyer prédit : 14.57€/m²/mois
Fourchette : 11.66€ - 18.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 859€/mois
Loyer annuel estimé : 10313€/an
Fourchette totale : 688€ - 1074€/mois
Fourchette annuelle : 8256€ - 12882€/an
Rentabilité brute :5.94%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 7.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 900,66 €/m²
Basé sur :208 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 139
Prix d'achat :125 000
Décote à l'achat :+12 861 (+11.5%)
Marge achat-revente :-61 621€ (-54.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :848,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :49,23€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 897,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 819,28
Coût de l'assurance :14 769,60
Taxe foncière : 1 031,32€/an
Soit par mois : 85,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 178,50€/mois
Soit par an : 2 142,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 859,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 162,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-302,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie entre 2 450 et 3 360 euros.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en état usé nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en état usé nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 760(657 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clichy-sous-Bois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 859 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 313 €/an
Calcul : 859 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 608 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 760 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 591 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 031 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 142 €/an
Calcul : 179 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 760
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 132
Revenus locatifs : +10 313
Charges déductibles : -48 132
Résultat foncier Année 1 : -37 819(Déficit de 37 819 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 419
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 372 €/an
Revenus locatifs : +10 313
Charges déductibles : -9 372
Résultat foncier Années 2+ : 941 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16419.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 31348 1385 614-37 82521 400 €16 425 €16 425 €
210 5199 2265 4621 293--15 132 €
310 7309 0705 3051 660--13 471 €
410 9448 9085 1442 037--11 434 €
511 1638 7404 9762 423--9 012 €
611 3878 5684 8032 819--6 192 €
711 6148 3894 6253 225--2 967 €
811 8478 2044 4403 642---
912 0848 0144 2504 070---
1012 3257 8174 0534 508---
1112 5727 6133 8494 958---
1212 8237 4033 6395 420---
1313 0807 1863 4225 894---
1413 3416 9613 1976 380---
1513 6086 7302 9656 879---
1613 8806 4902 7267 390---
1714 1586 2422 4787 915---
1814 4415 9872 2238 454---
1914 7305 7221 9589 007---
2015 0245 4491 6859 575---
2115 3255 1671 40310 158---
2215 6314 8761 11210 756---
2315 9444 57581111 369---
2416 2634 26450011 999---
2516 5883 94217812 646---
TOTAL330 336213 68280 819116 65421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 654
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 313 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 166 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 166-6 420+8 586
2+2 1660+2 166
3+2 1660+2 166
4+2 1660+2 166
5+2 1660+2 166
6+2 1660+2 166
7+2 1660+2 166
8+2 166+203+1 963
9+2 166+1 221+945
10+2 166+1 353+813
11+2 166+1 488+678
12+2 166+1 626+540
13+2 166+1 768+398
14+2 166+1 914+252
15+2 166+2 064+102
16+2 166+2 217-51
17+2 166+2 375-209
18+2 166+2 536-370
19+2 166+2 702-536
20+2 166+2 873-707
21+2 166+3 047-881
22+2 166+3 227-1 061
23+2 166+3 411-1 245
24+2 166+3 600-1 434
25+2 166+3 794-1 628
Total+54 150+34 996+19 154
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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