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Maison à vendre

Bien expiré
VilleGilhoc-sur-Ormèze (07)
Surface111m²
Coût Total138 160€
Loyer Annuel12 534€
Rentabilité9.07%
Cashflow/mois+223€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 111 m²
Prix au m² : 675,68 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 4 chambres, Pas de balcon

Venez découvrir cette maison de village en pierres comprenant : En rez de chaussée une belle pièce de vie avec sa cheminée à foyer ouvert. Au 1er étage 2 grandes chambres dont une avec un lavabo, une salle d'eau et un wc séparé. Au 2ème étage 2 autres chambres mansardées mais de belles tailles (environ 19m² chacune) toutes deux avec point d'eau également. Les plus ! Des travaux récents fin 2020/2021 pour la réfection de la toiture et son isolation, les sols complets de la maison, plomberie, électricité mise aux normes, tout à l'égout. PRIX: 75.000 € (honoraires charge vendeur) Réf. 4867 CLASSE ÉNERGIE : DPE G / C Montant estimé des dépenses annuelles d?énergie pour un usage standard selon le prix moyen des énergies indexés au 1er janvier 2023 entre 2850€ et 3890€ Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Depuis 1987 à votre service!

Ville : Gilhoc-sur-Ormèze
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07270
Coordonnées : 44.987536, 4.676283
Total : 138 160€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 57 160€
Valeur du bien : 132 160€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111m²
Loyer prédit : 9.41€/m²/mois
Fourchette : 7.05€ - 12.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 1045€/mois
Loyer annuel estimé : 12534€/an
Fourchette totale : 782€ - 1395€/mois
Fourchette annuelle : 9385€ - 16740€/an
Rentabilité brute :9.07%
Fourchette de rentabilité :6.79% - 12.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 106,43 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :233 814 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-158 814€ (-67.9%)
Marge achat-revente :95 654€ (40.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :676,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :40,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 717,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 919,27€
Coût de l'assurance :12 089,00€
Taxe foncière : 1 253,45€/an
Soit par mois : 104,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 044,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 821,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :222,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 460 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Vérification et amélioration de l'isolation des combles si nécessaire
Quantité: surface maison en m² (111 m²)
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles prioritaire pour améliorer le score énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 111 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: nombre de fenêtres estimé selon surface (environ 14 fenêtres)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 76 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 76 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 35 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 160 €(515 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:6 660€
    Isolation combles: 111 m² × 60€/m² = 6660€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:11 200€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 800€ = 11200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 560€
    Parquet flottant: 76 m² × 60€/m² = 4560€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:3 040€
    Peinture murs et plafonds: 76 m² × 40€/m² = 3040€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:700€
    Peinture murs et plafonds salon: 35 m² × 20€/m² = 700€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gilhoc-sur-Ormèze (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 860€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 045 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 534 €/an
Calcul : 1 045 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 500 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 160 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 484 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 253 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 397 €
Revenus locatifs : +12 534 €
Charges déductibles : -63 397 €
Résultat foncier Année 1 : -50 863 €(Déficit de 50 863 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 463 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 237 €/an
Revenus locatifs : +12 534 €
Charges déductibles : -6 237 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 297 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29463.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 534 €63 402 €4 505 €-50 867 €21 400 €29 467 €29 467 €
212 785 €6 121 €4 384 €6 665 €--22 803 €
313 041 €5 995 €4 258 €7 046 €--15 757 €
413 302 €5 866 €4 129 €7 436 €--8 322 €
513 568 €5 732 €3 995 €7 836 €--486 €
613 839 €5 594 €3 857 €8 245 €---
714 116 €5 451 €3 714 €8 665 €---
814 398 €5 303 €3 566 €9 095 €---
914 686 €5 150 €3 413 €9 536 €---
1014 980 €4 993 €3 256 €9 987 €---
1115 279 €4 830 €3 093 €10 450 €---
1215 585 €4 661 €2 924 €10 924 €---
1315 897 €4 487 €2 750 €11 410 €---
1416 215 €4 307 €2 570 €11 908 €---
1516 539 €4 121 €2 384 €12 418 €---
1616 870 €3 928 €2 191 €12 941 €---
1717 207 €3 730 €1 993 €13 477 €---
1817 551 €3 524 €1 787 €14 027 €---
1917 902 €3 312 €1 575 €14 590 €---
2018 260 €3 093 €1 356 €15 168 €---
2118 626 €2 866 €1 129 €15 760 €---
2218 998 €2 632 €895 €16 367 €---
2319 378 €2 389 €652 €16 989 €---
2419 766 €2 139 €402 €17 627 €---
2520 161 €1 880 €143 €18 281 €---
TOTAL401 483 €165 504 €64 919 €235 979 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 979 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 534 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 632 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 632 €-6 420 €+9 052 €
2+2 632 €0 €+2 632 €
3+2 632 €0 €+2 632 €
4+2 632 €0 €+2 632 €
5+2 632 €0 €+2 632 €
6+2 632 €+2 328 €+304 €
7+2 632 €+2 600 €+32 €
8+2 632 €+2 729 €-97 €
9+2 632 €+2 861 €-229 €
10+2 632 €+2 996 €-364 €
11+2 632 €+3 135 €-503 €
12+2 632 €+3 277 €-645 €
13+2 632 €+3 423 €-791 €
14+2 632 €+3 572 €-940 €
15+2 632 €+3 725 €-1 093 €
16+2 632 €+3 882 €-1 250 €
17+2 632 €+4 043 €-1 411 €
18+2 632 €+4 208 €-1 576 €
19+2 632 €+4 377 €-1 745 €
20+2 632 €+4 550 €-1 918 €
21+2 632 €+4 728 €-2 096 €
22+2 632 €+4 910 €-2 278 €
23+2 632 €+5 097 €-2 465 €
24+2 632 €+5 288 €-2 656 €
25+2 632 €+5 484 €-2 852 €
Total+65 800 €+70 794 €+-4 994 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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