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Appartement - 6 pièce(s) - 492 m²

VilleGrasse (06)
Surface492m²
Coût Total908 000€
Loyer Annuel85 718€
Rentabilité9.44%
Cashflow/mois+1 329€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 735 000 €
Surface : 492 m²
Prix au m² : 1 493,9 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

A VISITER : Retour à la vente Le bien est situé à Grasse (06130) dans le département des Alpes-Maritimes, région Provence-Alpes-Côte d'Azur. Cette maison individuelle offre une surface habitable de 492 m² et se compose de 6 pièces. Les + du bien : Prestations du logement : Le bien dispose d'une bonne isolation phonique et thermique. La résidence est sécurisée et équipée d'un ascenseur. Les charges de copropriété sont faibles. Le logement bénéficie de belles prestations et est équipé de domotique. Transports : Le bien est bien desservi par les transports en commun. Commodités pratiques à proximité : Le quartier dispose de divers commerces et services accessibles à pied. N'attendez pas pour nous contacter et discuter de votre projet immobilier ! Voir détails et modalités auprès de l'agence. Visuels non contractuels.

Ascenceur : oui Interphone : oui Charges mensuelles : 246

Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Total : 908 000€
Prix d'acquisition : 735 000€
Travaux : 114 200€
Valeur du bien : 849 200€
Frais de notaire : 58 800€
Coût estimé : 58 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 492m²
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 11.14€ - 18.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 7143€/mois
Loyer annuel estimé : 85718€/an
Fourchette totale : 5479€ - 9312€/mois
Fourchette annuelle : 65753€ - 111745€/an
Rentabilité brute :9.44%
Fourchette de rentabilité :7.24% - 12.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 142,86 €/m²
Basé sur :187 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 546 287 €
Prix d'achat :735 000 €
Décote à l'achat :-811 287€ (-52.5%)
Marge achat-revente :638 287€ (41.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :908 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 521,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :332,93€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 4 854,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :448 404,93€
Coût de l'assurance :99 880,00€
Taxe foncière : 8 571,81€/an
Soit par mois : 714,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 246,00€/mois
Soit par an : 2 952,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 7 143,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 5 814,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 328,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 492 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 49 fenêtres (estimation basée sur 492 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des joints de la salle de bain moderne
Quantité: 8 m²
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain en excellent état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - sols en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 5/5 visible sur photos - salon en excellent état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :114 200 €(232 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:70 000€
    Fenêtres double vitrage: 49 fenêtres × 1 300€ = 63 700€, Main d'œuvre: 6 300€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:21 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15 000€ = 15 000€, Électroménager: 2 000€, Plomberie: 1 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:400€
    Peinture salle de bain: 8 m² × 30€ = 240€, Main d'œuvre: 160€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 40€ = 2 400€, Main d'œuvre: 2 400€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€ = 1 000€, Main d'œuvre incluse: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 7 143 €/mois
Revenus locatifs annuels : 85 718 €/an
Calcul : 7 143 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 30 930 €/an
Base de calcul : Emprunt de 908 000 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 995 €/an
Calcul : 333 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 8 572 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 952 €/an
Calcul : 246 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 114 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 160 649 €
Revenus locatifs : +85 718 €
Charges déductibles : -160 649 €
Résultat foncier Année 1 : -74 931 €(Déficit de 74 931 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 531 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 46 449 €/an
Revenus locatifs : +85 718 €
Charges déductibles : -46 449 €
Résultat foncier Années 2+ : 39 269 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53531.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 735 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 477 750 €(65% de 735 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 17 373 €/an
Calcul : 477 750 € × 3,636% = 17 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
185 718 €160 679 €30 960 €-74 961 €21 400 €53 561 €53 561 €
287 432 €45 662 €30 143 €41 770 €--11 791 €
389 181 €44 817 €29 298 €44 364 €---
490 965 €43 942 €28 423 €47 022 €---
592 784 €43 037 €27 518 €49 747 €---
694 640 €42 100 €26 581 €52 540 €---
796 532 €41 130 €25 611 €55 403 €---
898 463 €40 126 €24 607 €58 337 €---
9100 432 €39 086 €23 567 €61 346 €---
10102 441 €38 011 €22 492 €64 430 €---
11104 490 €36 897 €21 378 €67 593 €---
12106 580 €35 745 €20 226 €70 835 €---
13108 711 €34 552 €19 033 €74 159 €---
14110 885 €33 318 €17 799 €77 568 €---
15113 103 €32 040 €16 521 €81 063 €---
16115 365 €30 717 €15 198 €84 648 €---
17117 673 €29 348 €13 829 €88 325 €---
18120 026 €27 931 €12 412 €92 095 €---
19122 427 €26 464 €10 945 €95 962 €---
20124 875 €24 946 €9 427 €99 929 €---
21127 373 €23 375 €7 856 €103 998 €---
22129 920 €21 749 €6 230 €108 171 €---
23132 518 €20 065 €4 546 €112 453 €---
24135 169 €18 323 €2 804 €116 846 €---
25137 872 €16 519 €1 000 €121 353 €---
TOTAL2 745 576 €950 580 €448 405 €1 794 996 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 794 996 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 85 718 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +18 001 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+18 001 €-6 420 €+24 421 €
2+18 001 €0 €+18 001 €
3+18 001 €+9 772 €+8 229 €
4+18 001 €+14 107 €+3 894 €
5+18 001 €+14 924 €+3 077 €
6+18 001 €+15 762 €+2 239 €
7+18 001 €+16 621 €+1 380 €
8+18 001 €+17 501 €+500 €
9+18 001 €+18 404 €-403 €
10+18 001 €+19 329 €-1 328 €
11+18 001 €+20 278 €-2 277 €
12+18 001 €+21 250 €-3 249 €
13+18 001 €+22 248 €-4 247 €
14+18 001 €+23 270 €-5 269 €
15+18 001 €+24 319 €-6 318 €
16+18 001 €+25 394 €-7 393 €
17+18 001 €+26 497 €-8 496 €
18+18 001 €+27 628 €-9 627 €
19+18 001 €+28 789 €-10 788 €
20+18 001 €+29 979 €-11 978 €
21+18 001 €+31 199 €-13 198 €
22+18 001 €+32 451 €-14 450 €
23+18 001 €+33 736 €-15 735 €
24+18 001 €+35 054 €-17 053 €
25+18 001 €+36 406 €-18 405 €
Total+450 025 €+538 499 €+-88 474 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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