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Appartement 4 pièces 75 m²

Bien expiré
VilleSaint-Gratien (95)
Surface75m²
Coût Total243 020€
Loyer Annuel16 089€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-276€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 2 653,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 75 m²

A saisir très vite, cet charment appartement de 4 Pièces situé entre la Gare de Saint-Gratien et de la Gare d'Ermont Eaubonne.

Situé au 4ème étage avec ascenseur d'une résidence calme et très bien entretenue, il se compose d'une vaste entrée, un agréable séjour - salle à manger très lumineux , une cuisine aménagée et équipée , une buanderie, 3 chambres, une salle de bains, un WC séparé, un balcon.

L'appartement est vendu avec une cave et une place de parking extérieur.

Merci de me contacter au [Coordonnées masquées] ou ma collègue Isabelle BEDOUCHA au [Coordonnées masquées], pour tout renseignement complémentaire ou pour toute demande de visite. Léger rafraichissement à prévoir.

Le bien comprend 3 lots, et il est situé dans une copropriété de 1 723 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 2780 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 199 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Claudia LOPES, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de PONTOISE sous le numéro 853 372 555

Surface : 75 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 1723

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Saint-Gratien
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95210
Coordonnées : 48.963516, 2.290966
Total : 243 020€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 28 100€
Valeur du bien : 227 100€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 17.88€/m²/mois
Fourchette : 14.62€ - 21.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1341€/mois
Loyer annuel estimé : 16089€/an
Fourchette totale : 1096€ - 1639€/mois
Fourchette annuelle : 13158€ - 19672€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 267,81 €/m²
Basé sur :304 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :245 086 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-46 086€ (-18.8%)
Marge achat-revente :2 066€ (0.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :243 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 190,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :60,76€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 251,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 191,38€
Coût de l'assurance :18 226,50€
Taxe foncière : 1 608,85€/an
Soit par mois : 134,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 231,67€/mois
Soit par an : 2 780,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 340,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 617,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-276,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 100 €(375 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gratien (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 341 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 089 €/an
Calcul : 1 341 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 916 €/an
Base de calcul : Emprunt de 243 020 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 729 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 609 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 780 €/an
Calcul : 232 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 134 €
Revenus locatifs : +16 089 €
Charges déductibles : -41 134 €
Résultat foncier Année 1 : -25 046 €(Déficit de 25 046 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 646 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 034 €/an
Revenus locatifs : +16 089 €
Charges déductibles : -13 034 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 054 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3645.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 089 €41 142 €7 924 €-25 053 €21 400 €3 653 €3 653 €
216 410 €12 829 €7 711 €3 582 €--72 €
316 739 €12 608 €7 490 €4 130 €---
417 073 €12 381 €7 263 €4 693 €---
517 415 €12 145 €7 027 €5 270 €---
617 763 €11 902 €6 784 €5 861 €---
718 118 €11 650 €6 532 €6 468 €---
818 481 €11 391 €6 273 €7 090 €---
918 850 €11 122 €6 004 €7 728 €---
1019 227 €10 844 €5 727 €8 383 €---
1119 612 €10 558 €5 440 €9 054 €---
1220 004 €10 261 €5 143 €9 743 €---
1320 404 €9 955 €4 837 €10 449 €---
1420 812 €9 638 €4 520 €11 174 €---
1521 228 €9 311 €4 193 €11 918 €---
1621 653 €8 973 €3 855 €12 681 €---
1722 086 €8 623 €3 505 €13 463 €---
1822 528 €8 262 €3 144 €14 266 €---
1922 978 €7 888 €2 770 €15 090 €---
2023 438 €7 502 €2 384 €15 936 €---
2123 907 €7 104 €1 986 €16 803 €---
2224 385 €6 691 €1 573 €17 693 €---
2324 873 €6 265 €1 147 €18 607 €---
2425 370 €5 825 €707 €19 545 €---
2525 877 €5 370 €252 €20 507 €---
TOTAL515 321 €270 239 €114 191 €245 082 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 245 082 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 089 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 379 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 379 €-6 420 €+9 799 €
2+3 379 €0 €+3 379 €
3+3 379 €+1 218 €+2 161 €
4+3 379 €+1 408 €+1 971 €
5+3 379 €+1 581 €+1 798 €
6+3 379 €+1 758 €+1 621 €
7+3 379 €+1 940 €+1 439 €
8+3 379 €+2 127 €+1 252 €
9+3 379 €+2 318 €+1 061 €
10+3 379 €+2 515 €+864 €
11+3 379 €+2 716 €+663 €
12+3 379 €+2 923 €+456 €
13+3 379 €+3 135 €+244 €
14+3 379 €+3 352 €+27 €
15+3 379 €+3 575 €-196 €
16+3 379 €+3 804 €-425 €
17+3 379 €+4 039 €-660 €
18+3 379 €+4 280 €-901 €
19+3 379 €+4 527 €-1 148 €
20+3 379 €+4 781 €-1 402 €
21+3 379 €+5 041 €-1 662 €
22+3 379 €+5 308 €-1 929 €
23+3 379 €+5 582 €-2 203 €
24+3 379 €+5 863 €-2 484 €
25+3 379 €+6 152 €-2 773 €
Total+84 475 €+73 524 €+10 951 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 80 jours
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