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Appartement 4 pièces 75 m²

VilleSaint-Gratien (95)
Surface75
Coût Total243 020
Loyer Annuel16 089
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-276
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 2 653,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 75 m²

A saisir très vite, cet charment appartement de 4 Pièces situé entre la Gare de Saint-Gratien et de la Gare d'Ermont Eaubonne.

Situé au 4ème étage avec ascenseur d'une résidence calme et très bien entretenue, il se compose d'une vaste entrée, un agréable séjour - salle à manger très lumineux , une cuisine aménagée et équipée , une buanderie, 3 chambres, une salle de bains, un WC séparé, un balcon.

L'appartement est vendu avec une cave et une place de parking extérieur.

Merci de me contacter au [Coordonnées masquées] ou ma collègue Isabelle BEDOUCHA au [Coordonnées masquées], pour tout renseignement complémentaire ou pour toute demande de visite. Léger rafraichissement à prévoir.

Le bien comprend 3 lots, et il est situé dans une copropriété de 1 723 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 2780 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 199 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Claudia LOPES, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de PONTOISE sous le numéro 853 372 555

Surface : 75 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 1723

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Saint-Gratien
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95210
Coordonnées : 48.963516, 2.290966
Total : 243 020
Prix d'acquisition : 199 000
Travaux : 28 100
Valeur du bien : 227 100
Frais de notaire : 15 920
Coût estimé : 15 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75
Loyer prédit : 17.88€/m²/mois
Fourchette : 14.62€ - 21.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1341€/mois
Loyer annuel estimé : 16089€/an
Fourchette totale : 1096€ - 1639€/mois
Fourchette annuelle : 13158€ - 19672€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 267,81 €/m²
Basé sur :304 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :245 086
Prix d'achat :199 000
Décote à l'achat :-46 086 (-18.8%)
Marge achat-revente :2 066€ (0.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :243 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 190,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :60,76€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 251,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 191,38
Coût de l'assurance :18 226,50
Taxe foncière : 1 608,85€/an
Soit par mois : 134,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 231,67€/mois
Soit par an : 2 780,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 340,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 617,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-276,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 100(375 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:400
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gratien (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 341 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 089 €/an
Calcul : 1 341 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 916 €/an
Base de calcul : Emprunt de 243 020 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 729 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 609 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 780 €/an
Calcul : 232 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 134
Revenus locatifs : +16 089
Charges déductibles : -41 134
Résultat foncier Année 1 : -25 046(Déficit de 25 046 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 646
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 034 €/an
Revenus locatifs : +16 089
Charges déductibles : -13 034
Résultat foncier Années 2+ : 3 054 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3645.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 08941 1427 924-25 05321 400 €3 653 €3 653 €
216 41012 8297 7113 582--72 €
316 73912 6087 4904 130---
417 07312 3817 2634 693---
517 41512 1457 0275 270---
617 76311 9026 7845 861---
718 11811 6506 5326 468---
818 48111 3916 2737 090---
918 85011 1226 0047 728---
1019 22710 8445 7278 383---
1119 61210 5585 4409 054---
1220 00410 2615 1439 743---
1320 4049 9554 83710 449---
1420 8129 6384 52011 174---
1521 2289 3114 19311 918---
1621 6538 9733 85512 681---
1722 0868 6233 50513 463---
1822 5288 2623 14414 266---
1922 9787 8882 77015 090---
2023 4387 5022 38415 936---
2123 9077 1041 98616 803---
2224 3856 6911 57317 693---
2324 8736 2651 14718 607---
2425 3705 82570719 545---
2525 8775 37025220 507---
TOTAL515 321270 239114 191245 08221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 245 082
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 089 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 379 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 379-6 420+9 799
2+3 3790+3 379
3+3 379+1 218+2 161
4+3 379+1 408+1 971
5+3 379+1 581+1 798
6+3 379+1 758+1 621
7+3 379+1 940+1 439
8+3 379+2 127+1 252
9+3 379+2 318+1 061
10+3 379+2 515+864
11+3 379+2 716+663
12+3 379+2 923+456
13+3 379+3 135+244
14+3 379+3 352+27
15+3 379+3 575-196
16+3 379+3 804-425
17+3 379+4 039-660
18+3 379+4 280-901
19+3 379+4 527-1 148
20+3 379+4 781-1 402
21+3 379+5 041-1 662
22+3 379+5 308-1 929
23+3 379+5 582-2 203
24+3 379+5 863-2 484
25+3 379+6 152-2 773
Total+84 475+73 524+10 951
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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