VENTE

Bien expiré

VilleRomorantin-Lanthenay (41)

Surface157m²

Coût Total257 480€

Loyer Annuel16 657€

Rentabilité6.47%

Cashflow/mois-93€

Prix : 165 000 €

Surface : 157 m²

Prix au m² : 1 050,96 €/m²

Chambres : 4

Pièces : 6

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

NOTAIRE - A vendre à Romorantin (41), secteur Nord, venez découvrir cette maison édifiée sur sous-sol com...

Ville : Romorantin-Lanthenay

Département : Loir-et-Cher

Région : Centre-Val de Loire

Code postal : 41200

Total : 257 480€

Prix d'acquisition : 165 000€

Travaux : 79 280€

Valeur du bien : 244 280€

Frais de notaire : 13 200€

Coût estimé : 13 200€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 157m²

Loyer prédit : 8.84€/m²/mois

Fourchette : 7.21€ - 10.84€/m²/mois

Loyer total estimé : 1388€/mois

Loyer annuel estimé : 16657€/an

Fourchette totale : 1132€ - 1703€/mois

Fourchette annuelle : 13580€ - 20431€/an

Rentabilité brute :6.47%

Fourchette de rentabilité :5.27% - 7.93%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :257 480€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 267,02€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.34%

Assurance emprunteur :75,10€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 1 342,12€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 625,10€

Coût de l'assurance :22 529,50€

Taxe foncière : 1 665,72€/an

Soit par mois : 138,81€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 1 388,10€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 480,93€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-92,83€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 157 m²

Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien

Quantité: 1 système pour 157 m²

Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant

Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)

Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus

Quantité: 1 unité

Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres

Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)

Raison: État 2/5 assumé - sol nécessitant rénovation

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage

Quantité: 1 salle de bain

Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager

Quantité: 1 cuisine

Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation légère

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: 1 salon (environ 30 m²)

Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 280 €(505 € / m²)

Détail par catégorie :

Isolation - Toiture/combles:6 280€
Isolation combles: 157 m² × 40€/m² = 6280€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Chauffage - Remplacement système:12 500€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant installation)
Menuiseries - Fenêtres:21 000€
Fenêtres double vitrage PVC: 20 fenêtres × 1050€ = 21000€ (prix moyen incluant pose)
Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (prix moyen incluant installation)
Chambres - Revêtement sol:4 800€
Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (prix moyen incluant pose)
Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
Cuisine - Rénovation complète:18 000€
Rénovation cuisine: 1 cuisine × 18000€ = 18000€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
Salon - Rénovation légère:1 200€
Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romorantin-Lanthenay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 388 €/mois

Revenus locatifs annuels : 16 657 €/an

Calcul : 1 388 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 490 €/an

Base de calcul : Emprunt de 257 480 € à 3.34% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 901 €/an

Calcul : 75 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 666 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 280 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 336 €

Revenus locatifs : +16 657 €

Charges déductibles : -90 336 €

Résultat foncier Année 1 : -73 679 €(Déficit de 73 679 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 52 279 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 056 €/an

Revenus locatifs : +16 657 €

Charges déductibles : -11 056 €

Résultat foncier Années 2+ : 5 601 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52279.27 € reporté.

Prix d'achat du bien : 165 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 3 900 €/an

Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	16 657 €	90 345 €	8 498 €	-73 688 €	21 400 €	52 288 €	52 288 €
2	16 990 €	10 837 €	8 270 €	6 153 €	-	-	46 134 €
3	17 330 €	10 602 €	8 035 €	6 728 €	-	-	39 406 €
4	17 677 €	10 359 €	7 792 €	7 318 €	-	-	32 089 €
5	18 030 €	10 108 €	7 541 €	7 923 €	-	-	24 166 €
6	18 391 €	9 848 €	7 281 €	8 543 €	-	-	15 623 €
7	18 759 €	9 579 €	7 012 €	9 180 €	-	-	6 443 €
8	19 134 €	9 301 €	6 734 €	9 833 €	-	-	-
9	19 517 €	9 014 €	6 447 €	10 503 €	-	-	-
10	19 907 €	8 717 €	6 150 €	11 190 €	-	-	-
11	20 305 €	8 410 €	5 843 €	11 895 €	-	-	-
12	20 711 €	8 092 €	5 525 €	12 619 €	-	-	-
13	21 125 €	7 764 €	5 197 €	13 361 €	-	-	-
14	21 548 €	7 424 €	4 858 €	14 123 €	-	-	-
15	21 979 €	7 074 €	4 507 €	14 905 €	-	-	-
16	22 418 €	6 711 €	4 144 €	15 708 €	-	-	-
17	22 867 €	6 336 €	3 769 €	16 531 €	-	-	-
18	23 324 €	5 948 €	3 381 €	17 376 €	-	-	-
19	23 791 €	5 547 €	2 980 €	18 244 €	-	-	-
20	24 266 €	5 132 €	2 565 €	19 134 €	-	-	-
21	24 752 €	4 703 €	2 137 €	20 048 €	-	-	-
22	25 247 €	4 260 €	1 693 €	20 986 €	-	-	-
23	25 752 €	3 802 €	1 235 €	21 950 €	-	-	-
24	26 267 €	3 328 €	761 €	22 938 €	-	-	-
25	26 792 €	2 838 €	272 €	23 954 €	-	-	-
TOTAL	533 534 €	266 078 €	122 625 €	267 457 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 267 457 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 657 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +3 498 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+3 498 €	-6 420 €	+9 918 €
2	+3 498 €	0 €	+3 498 €
3	+3 498 €	0 €	+3 498 €
4	+3 498 €	0 €	+3 498 €
5	+3 498 €	0 €	+3 498 €
6	+3 498 €	0 €	+3 498 €
7	+3 498 €	0 €	+3 498 €
8	+3 498 €	+1 017 €	+2 481 €
9	+3 498 €	+3 151 €	+347 €
10	+3 498 €	+3 357 €	+141 €
11	+3 498 €	+3 569 €	-71 €
12	+3 498 €	+3 786 €	-288 €
13	+3 498 €	+4 008 €	-510 €
14	+3 498 €	+4 237 €	-739 €
15	+3 498 €	+4 472 €	-974 €
16	+3 498 €	+4 712 €	-1 214 €
17	+3 498 €	+4 959 €	-1 461 €
18	+3 498 €	+5 213 €	-1 715 €
19	+3 498 €	+5 473 €	-1 975 €
20	+3 498 €	+5 740 €	-2 242 €
21	+3 498 €	+6 014 €	-2 516 €
22	+3 498 €	+6 296 €	-2 798 €
23	+3 498 €	+6 585 €	-3 087 €
24	+3 498 €	+6 882 €	-3 384 €
25	+3 498 €	+7 186 €	-3 688 €
Total	+87 450 €	+80 237 €	+7 213 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

VENTE

📸 Images (1)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute ❓

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute ❓

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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