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Achat : Maison Houdan (78550)

Bien expiré
VilleHoudan (78)
Surface732
Coût Total1 491 700
Loyer Annuel122 513
Rentabilité8.21%
Cashflow/mois+1 489
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 1 330 000 €
Surface : 732 m²
Prix au m² : 1 816,94 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 732 m², 1 pièce, Terrasse, 2000 m² de terrain

Maison de ville sur trois étages avec grenier aménageable. Au rez-de-chaussée, à droite du porche : entrée, dégagement, cuisine, salle à manger et séjour sur parquet. À gauche du porche, local commercial d'environ 30 m², pièce à l'arrière avec escalier. Au premier étage, cinq chambres sur parquet, deux salles de bains, buanderie, palier. Au deuxième étage, palier et six pièces. Au-Dessus, grenier d'environ 180 m² aménageable avec grandes fenêtres donnant sur la rue . La maison très lumineuse dispose de grandes hauteurs sous plafond et de nombreuses cheminées. Toutes les huisseries sont récentes et en double vitrage. Dépendance d'environ 90 m² comprenant une grange avec grenier, une cuisine attenante et une pièce à l'étage. Le terrain d'environ 2000 m² comprend également une petite dépendance au fond de terrain. Idéal investisseur. La maison est à pied des commerces, écoles et gare pour Paris Montparnasse. Accès facile pour Paris en moins d'une heure par la N12.

Ville : Houdan
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78550
Coordonnées : 48.800790, 1.612530
Total : 1 491 700
Prix d'acquisition : 1 330 000
Travaux : 55 300
Valeur du bien : 1 385 300
Frais de notaire : 106 400
Coût estimé : 106 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 732
Loyer prédit : 13.95€/m²/mois
Fourchette : 10.96€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 10209€/mois
Loyer annuel estimé : 122513€/an
Fourchette totale : 8023€ - 12992€/mois
Fourchette annuelle : 96272€ - 155906€/an
Rentabilité brute :8.21%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 10.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 491 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :7 277,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :422,65€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 7 699,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :691 453,58
Coût de l'assurance :126 794,50
Taxe foncière : 12 251,28€/an
Soit par mois : 1 020,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 10 209,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 8 720,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 488,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 732 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m² (grenier aménageable)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: Nombre de fenêtres à estimer selon surface
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé nécessitant rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, remplacement du revêtement de sol
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2/5 visible - salon usé nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, remplacement du revêtement de sol dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 300(76 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Isolation:10 800
    Isolation combles: 180 m² × 60€/m² = 10800€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€/fenêtre = 12000€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 20 m² × 600€/m² = 12000€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Salon:3 000
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Revêtement de sol: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres:4 500
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Revêtement de sol: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Houdan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 10 209 €/mois
Revenus locatifs annuels : 122 513 €/an
Calcul : 10 209 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 47 999 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 491 700 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 5 072 €/an
Calcul : 423 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 12 251 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 120 622
Revenus locatifs : +122 513
Charges déductibles : -120 622
Résultat foncier Année 1 : 1 891

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 65 322 €/an
Revenus locatifs : +122 513
Charges déductibles : -65 322
Résultat foncier Années 2+ : 57 191 €/an
Prix d'achat du bien : 1 330 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 864 500(65% de 1 330 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 31 436 €/an
Calcul : 864 500 € × 3,636% = 31 436
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1122 513120 66948 0461 844---
2124 96364 06946 74660 894---
3127 46262 72645 40364 736---
4130 01261 33944 01668 672---
5132 61259 90642 58372 706---
6135 26458 42541 10276 839---
7137 96956 89639 57381 074---
8140 72955 31537 99285 413---
9143 54353 68336 36089 860---
10146 41451 99634 67394 418---
11149 34250 25432 93199 088---
12152 32948 45431 131103 875---
13155 37646 59429 271108 782---
14158 48344 67327 350113 810---
15161 65342 68825 365118 965---
16164 88640 63823 315124 248---
17168 18438 52021 197129 664---
18171 54736 33219 008135 216---
19174 97834 07116 748140 908---
20178 47831 73514 412146 743---
21182 04829 32211 999152 725---
22185 68826 8309 507158 859---
23189 40224 2556 931165 148---
24193 19021 5944 271171 596---
25197 05418 8461 523178 208---
TOTAL3 924 1201 179 830691 4542 744 2900Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 744 290
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 122 513 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +25 728 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+25 728+553+25 175
2+25 728+18 268+7 460
3+25 728+19 421+6 307
4+25 728+20 602+5 126
5+25 728+21 812+3 916
6+25 728+23 052+2 676
7+25 728+24 322+1 406
8+25 728+25 624+104
9+25 728+26 958-1 230
10+25 728+28 325-2 597
11+25 728+29 727-3 999
12+25 728+31 163-5 435
13+25 728+32 634-6 906
14+25 728+34 143-8 415
15+25 728+35 689-9 961
16+25 728+37 274-11 546
17+25 728+38 899-13 171
18+25 728+40 565-14 837
19+25 728+42 272-16 544
20+25 728+44 023-18 295
21+25 728+45 818-20 090
22+25 728+47 658-21 930
23+25 728+49 544-23 816
24+25 728+51 479-25 751
25+25 728+53 463-27 735
Total+643 200+823 287+-180 087
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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