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Achat : Maison Houdan (78550)

Bien expiré
VilleHoudan (78)
Surface732m²
Coût Total1 491 700€
Loyer Annuel122 513€
Rentabilité8.21%
Cashflow/mois+1 489€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 1 330 000 €
Surface : 732 m²
Prix au m² : 1 816,94 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 732 m², 1 pièce, Terrasse, 2000 m² de terrain

Maison de ville sur trois étages avec grenier aménageable. Au rez-de-chaussée, à droite du porche : entrée, dégagement, cuisine, salle à manger et séjour sur parquet. À gauche du porche, local commercial d'environ 30 m², pièce à l'arrière avec escalier. Au premier étage, cinq chambres sur parquet, deux salles de bains, buanderie, palier. Au deuxième étage, palier et six pièces. Au-Dessus, grenier d'environ 180 m² aménageable avec grandes fenêtres donnant sur la rue . La maison très lumineuse dispose de grandes hauteurs sous plafond et de nombreuses cheminées. Toutes les huisseries sont récentes et en double vitrage. Dépendance d'environ 90 m² comprenant une grange avec grenier, une cuisine attenante et une pièce à l'étage. Le terrain d'environ 2000 m² comprend également une petite dépendance au fond de terrain. Idéal investisseur. La maison est à pied des commerces, écoles et gare pour Paris Montparnasse. Accès facile pour Paris en moins d'une heure par la N12.

Ville : Houdan
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78550
Coordonnées : 48.800790, 1.612530
Total : 1 491 700€
Prix d'acquisition : 1 330 000€
Travaux : 55 300€
Valeur du bien : 1 385 300€
Frais de notaire : 106 400€
Coût estimé : 106 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 732m²
Loyer prédit : 13.95€/m²/mois
Fourchette : 10.96€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 10209€/mois
Loyer annuel estimé : 122513€/an
Fourchette totale : 8023€ - 12992€/mois
Fourchette annuelle : 96272€ - 155906€/an
Rentabilité brute :8.21%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 10.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 491 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :7 277,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :422,65€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 7 699,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :691 453,58€
Coût de l'assurance :126 794,50€
Taxe foncière : 12 251,28€/an
Soit par mois : 1 020,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 10 209,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 8 720,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 488,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 732 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m² (grenier aménageable)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: Nombre de fenêtres à estimer selon surface
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé nécessitant rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, remplacement du revêtement de sol
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2/5 visible - salon usé nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, remplacement du revêtement de sol dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 300 €(76 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Isolation:10 800€
    Isolation combles: 180 m² × 60€/m² = 10800€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€/fenêtre = 12000€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 20 m² × 600€/m² = 12000€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Revêtement de sol: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres:4 500€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Revêtement de sol: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Houdan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 10 209 €/mois
Revenus locatifs annuels : 122 513 €/an
Calcul : 10 209 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 47 999 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 491 700 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 5 072 €/an
Calcul : 423 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 12 251 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 120 622 €
Revenus locatifs : +122 513 €
Charges déductibles : -120 622 €
Résultat foncier Année 1 : 1 891 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 65 322 €/an
Revenus locatifs : +122 513 €
Charges déductibles : -65 322 €
Résultat foncier Années 2+ : 57 191 €/an
Prix d'achat du bien : 1 330 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 864 500 €(65% de 1 330 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 31 436 €/an
Calcul : 864 500 € × 3,636% = 31 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1122 513 €120 669 €48 046 €1 844 €---
2124 963 €64 069 €46 746 €60 894 €---
3127 462 €62 726 €45 403 €64 736 €---
4130 012 €61 339 €44 016 €68 672 €---
5132 612 €59 906 €42 583 €72 706 €---
6135 264 €58 425 €41 102 €76 839 €---
7137 969 €56 896 €39 573 €81 074 €---
8140 729 €55 315 €37 992 €85 413 €---
9143 543 €53 683 €36 360 €89 860 €---
10146 414 €51 996 €34 673 €94 418 €---
11149 342 €50 254 €32 931 €99 088 €---
12152 329 €48 454 €31 131 €103 875 €---
13155 376 €46 594 €29 271 €108 782 €---
14158 483 €44 673 €27 350 €113 810 €---
15161 653 €42 688 €25 365 €118 965 €---
16164 886 €40 638 €23 315 €124 248 €---
17168 184 €38 520 €21 197 €129 664 €---
18171 547 €36 332 €19 008 €135 216 €---
19174 978 €34 071 €16 748 €140 908 €---
20178 478 €31 735 €14 412 €146 743 €---
21182 048 €29 322 €11 999 €152 725 €---
22185 688 €26 830 €9 507 €158 859 €---
23189 402 €24 255 €6 931 €165 148 €---
24193 190 €21 594 €4 271 €171 596 €---
25197 054 €18 846 €1 523 €178 208 €---
TOTAL3 924 120 €1 179 830 €691 454 €2 744 290 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 744 290 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 122 513 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +25 728 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+25 728 €+553 €+25 175 €
2+25 728 €+18 268 €+7 460 €
3+25 728 €+19 421 €+6 307 €
4+25 728 €+20 602 €+5 126 €
5+25 728 €+21 812 €+3 916 €
6+25 728 €+23 052 €+2 676 €
7+25 728 €+24 322 €+1 406 €
8+25 728 €+25 624 €+104 €
9+25 728 €+26 958 €-1 230 €
10+25 728 €+28 325 €-2 597 €
11+25 728 €+29 727 €-3 999 €
12+25 728 €+31 163 €-5 435 €
13+25 728 €+32 634 €-6 906 €
14+25 728 €+34 143 €-8 415 €
15+25 728 €+35 689 €-9 961 €
16+25 728 €+37 274 €-11 546 €
17+25 728 €+38 899 €-13 171 €
18+25 728 €+40 565 €-14 837 €
19+25 728 €+42 272 €-16 544 €
20+25 728 €+44 023 €-18 295 €
21+25 728 €+45 818 €-20 090 €
22+25 728 €+47 658 €-21 930 €
23+25 728 €+49 544 €-23 816 €
24+25 728 €+51 479 €-25 751 €
25+25 728 €+53 463 €-27 735 €
Total+643 200 €+823 287 €+-180 087 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 251 jours
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