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Appartement 2 pièces 43 m²

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface43m²
Coût Total96 770€
Loyer Annuel6 831€
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois-79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 139,53 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 43 m²

PERPIGNAN QUARTIER DES FLEURS idéal investisseur t2 vendu loué bail vide, locataire sérieux en place depuis 2010, 530 €/ mois dont 85 € de charges locative., Balcon et parking libre (à la copropriété)

Surface : 43 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 10/02/2025

Consommation énergie primaire : 193 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 36.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 € et 1 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.713660, 2.915150
Total : 96 770€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 43 850€
Valeur du bien : 92 850€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 13.24€/m²/mois
Fourchette : 10.83€ - 16.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 569€/mois
Loyer annuel estimé : 6831€/an
Fourchette totale : 466€ - 696€/mois
Fourchette annuelle : 5587€ - 8351€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 8.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 770€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :477,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :29,03€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 506,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 549,84€
Coût de l'assurance :8 709,30€
Taxe foncière : 683,10€/an
Soit par mois : 56,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 85,00€/mois
Soit par an : 1 020,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 569,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 648,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-79,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 43 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres anciennes
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu mais rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 850 €(1 020 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 150€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€, Main d'œuvre: 650€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 10000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:1 400€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 569 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 831 €/an
Calcul : 569 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 220 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 770 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 348 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 683 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 020 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 121 €
Revenus locatifs : +6 831 €
Charges déductibles : -49 121 €
Résultat foncier Année 1 : -42 290 €(Déficit de 42 290 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 890 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 271 €/an
Revenus locatifs : +6 831 €
Charges déductibles : -5 271 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 560 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20889.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 831 €49 124 €3 223 €-42 293 €21 400 €20 893 €20 893 €
26 968 €5 188 €3 137 €1 779 €--19 114 €
37 107 €5 099 €3 048 €2 008 €--17 106 €
47 249 €5 007 €2 956 €2 242 €--14 864 €
57 394 €4 912 €2 861 €2 482 €--12 383 €
67 542 €4 814 €2 763 €2 728 €--9 655 €
77 693 €4 712 €2 661 €2 980 €--6 674 €
87 847 €4 607 €2 556 €3 239 €--3 435 €
98 004 €4 499 €2 447 €3 505 €---
108 164 €4 386 €2 335 €3 778 €---
118 327 €4 270 €2 218 €4 057 €---
128 494 €4 150 €2 098 €4 344 €---
138 663 €4 025 €1 974 €4 638 €---
148 837 €3 896 €1 845 €4 940 €---
159 013 €3 763 €1 712 €5 250 €---
169 194 €3 626 €1 574 €5 568 €---
179 378 €3 483 €1 432 €5 894 €---
189 565 €3 336 €1 285 €6 229 €---
199 756 €3 184 €1 133 €6 572 €---
209 951 €3 027 €975 €6 925 €---
2110 151 €2 864 €812 €7 287 €---
2210 354 €2 695 €644 €7 658 €---
2310 561 €2 521 €470 €8 039 €---
2410 772 €2 341 €290 €8 431 €---
2510 987 €2 155 €103 €8 832 €---
TOTAL218 799 €141 687 €46 550 €77 113 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 113 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 831 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 435 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 435 €-6 420 €+7 855 €
2+1 435 €0 €+1 435 €
3+1 435 €0 €+1 435 €
4+1 435 €0 €+1 435 €
5+1 435 €0 €+1 435 €
6+1 435 €0 €+1 435 €
7+1 435 €0 €+1 435 €
8+1 435 €0 €+1 435 €
9+1 435 €+21 €+1 414 €
10+1 435 €+1 133 €+302 €
11+1 435 €+1 217 €+218 €
12+1 435 €+1 303 €+132 €
13+1 435 €+1 391 €+44 €
14+1 435 €+1 482 €-47 €
15+1 435 €+1 575 €-140 €
16+1 435 €+1 670 €-235 €
17+1 435 €+1 768 €-333 €
18+1 435 €+1 869 €-434 €
19+1 435 €+1 972 €-537 €
20+1 435 €+2 077 €-642 €
21+1 435 €+2 186 €-751 €
22+1 435 €+2 297 €-862 €
23+1 435 €+2 412 €-977 €
24+1 435 €+2 529 €-1 094 €
25+1 435 €+2 650 €-1 215 €
Total+35 875 €+23 134 €+12 741 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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