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Détails du bien

Bien expiré
VilleThurageau (86)
Surface200
Coût Total307 860
Loyer Annuel19 594
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-137
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Elodie Panteix vous propose: Charmante Maison Traditionnelle à Rénover à Thurageau Au cOEur du paisible village de Thurageau, cette maison traditionnelle située sur un vaste terrain de 2500 m² offre un potentiel exceptionnel pour les amateurs de rénovation et de grands espaces en pleine nature.

Cette maison de 200 m² sur 2 niveaux nécessite des travaux de rénovation. Elle se compose de 5 pièces, idéales pour créer des espaces de vie chaleureux et accueillants. À vous de laisser parler votre créativité pour transformer cette maison en un véritable havre de paix à votre image.

Les annexes comprennent un grand terrain sans vis-à-vis, idéal pour créer un magnifique jardin paysager, un espace de stationnement

Située dans un cadre naturel préservé, cette maison offre un environnement calme et apaisant, propice à la détente et au ressourcement. Profitez de la tranquillité de la campagne.

Une rénovation de cette maison vous permettra de réaliser votre projet de vie et d'habiter une demeure authentique chargée d'histoire. Une visite s'impose pour découvrir tout le potentiel de ce bien unique à Thurageau.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 267 et classe CLIMAT F indice 80. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Elodie Panteix mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de POITIERS sous le numéro 523369023, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Thurageau
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86110
Total : 307 860
Prix d'acquisition : 200 000
Travaux : 91 860
Valeur du bien : 291 860
Frais de notaire : 16 000
Coût estimé : 16 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200
Loyer prédit : 8.16€/m²/mois
Fourchette : 6.79€ - 9.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1633€/mois
Loyer annuel estimé : 19594€/an
Fourchette totale : 1358€ - 1963€/mois
Fourchette annuelle : 16294€ - 23561€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 7.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :307 860
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 516,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :89,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 606,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :147 109,35
Coût de l'assurance :26 937,75
Taxe foncière : 1 959,36€/an
Soit par mois : 163,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 632,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 769,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-136,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 267 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 860(459 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:14 000
    Isolation toiture/combles: 200 m² × 70€/m² = 14000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:27 500
    Fenêtres double vitrage PVC: 25 fenêtres × 1100€ = 27500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 840
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 920
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 40€/m² = 1920€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 20€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 53 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 633 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 594 €/an
Calcul : 1 633 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 181 €/an
Base de calcul : Emprunt de 307 860 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 078 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 959 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 860
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 105 078
Revenus locatifs : +19 594
Charges déductibles : -105 078
Résultat foncier Année 1 : -85 484(Déficit de 85 484 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 64 084
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 218 €/an
Revenus locatifs : +19 594
Charges déductibles : -13 218
Résultat foncier Années 2+ : 6 376 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 64084.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 594105 08810 191-85 49421 400 €64 094 €64 094 €
219 98512 9569 9197 030--57 064 €
320 38512 6749 6377 711--49 353 €
420 79312 3839 3468 410--40 943 €
521 20912 0819 0459 127--31 816 €
621 63311 7708 7339 863--21 953 €
722 06611 4488 41110 618--11 335 €
822 50711 1158 07811 392---
922 95710 7717 73412 186---
1023 41610 4157 37813 001---
1123 88410 0477 01013 838---
1224 3629 6666 62914 696---
1324 8499 2726 23615 577---
1425 3468 8655 82916 481---
1525 8538 4455 40817 409---
1626 3708 0094 97318 361---
1726 8987 5594 52319 338---
1827 4367 0944 05720 342---
1927 9846 6133 57621 371---
2028 5446 1163 07922 428---
2129 1155 6012 56423 514---
2229 6975 0692 03324 628---
2330 2914 5201 48325 772---
2430 8973 95191426 946---
2531 5153 36332628 152---
TOTAL627 589314 891147 109312 69821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 312 698
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 594 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 115 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 115-6 420+10 535
2+4 1150+4 115
3+4 1150+4 115
4+4 1150+4 115
5+4 1150+4 115
6+4 1150+4 115
7+4 1150+4 115
8+4 115+17+4 098
9+4 115+3 656+459
10+4 115+3 900+215
11+4 115+4 151-36
12+4 115+4 409-294
13+4 115+4 673-558
14+4 115+4 944-829
15+4 115+5 223-1 108
16+4 115+5 508-1 393
17+4 115+5 801-1 686
18+4 115+6 102-1 987
19+4 115+6 411-2 296
20+4 115+6 729-2 614
21+4 115+7 054-2 939
22+4 115+7 388-3 273
23+4 115+7 732-3 617
24+4 115+8 084-3 969
25+4 115+8 446-4 331
Total+102 875+93 809+9 066
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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