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Propriété 4 pièces 150 m²

Bien expiré
VilleSaint-Sulpice-les-Champs (23)
Surface150m²
Coût Total148 000€
Loyer Annuel11 676€
Rentabilité7.89%
Cashflow/mois+104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 500 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 550 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Propriété 4 pièces 150 m²

Ancien corps de ferme au coeur de la campagne creusoise à réhabiliter. Découvrez cette ancienne maison de campagne, construites en pierres, de 150m² env aménageables au total sur 3 niveaux, ainsi que sa très belle grange d'une superficie au sol de 180m² env et ses autres dépendances, son jardin, verger et terrain pour animaux. L'ensemble de la propriété est sur 3 300m².

Description de la maison principale (à réhabiliter) : Rez-de-chaussée : Entrée, pièce de vie principale avec cheminée (foyer ouvert), ancienne cuisine nue avec four à pain, cellier.

1er étage : 3 chambres Grenier aménageable au-dessus sur 2 niveaux. À noter : sanitaires à créer - non soumis au DPE

Les dépendances : Grange de 180 m² au sol sur 2 niveaux, anciennes étables au niveau 0 et espace de stockage au niveau 1. Garage indépendant pour 1 véhicule, plusieurs remises.

Les Extérieurs : Verger (pommiers, poiriers, cerisier,...) Jardin et grand terrain attenant à la grange

Renseignements, photos et plans sur simple demande, n'hésitez pas à nous contacter.

Votre conseiller APOGAS : Elodie Abraham Agent commercial (Entreprise individuelle)

Surface : 150 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Sulpice-les-Champs
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23480
Coordonnées : 45.993299, 2.010992
Total : 148 000€
Prix d'acquisition : 82 500€
Travaux : 58 900€
Valeur du bien : 141 400€
Frais de notaire : 6 600€
Coût estimé : 6 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 6.49€/m²/mois
Fourchette : 5.15€ - 8.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 973€/mois
Loyer annuel estimé : 11676€/an
Fourchette totale : 772€ - 1227€/mois
Fourchette annuelle : 9262€ - 14719€/an
Rentabilité brute :7.89%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 9.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :728,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :43,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 771,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 485,14€
Coût de l'assurance :12 950,00€
Taxe foncière : 1 167,57€/an
Soit par mois : 97,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 972,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 868,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :104,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Création sanitaires
Création d'une salle de bain avec douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - sanitaires à créer
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés et peinture écaillée
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 900 €(393 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (inclus main d'œuvre)
  • Isolation:7 500€
    Isolation toiture/combles: 150 m² × 50€/m² = 7500€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1000€/fenêtre = 18000€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (inclus plomberie et électricité)
  • Salle de bain:3 000€
    Création salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclus main d'œuvre)
  • Entrée - Peinture:100€
    Peinture entrée: 5 m² × 20€/m² = 100€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Sulpice-les-Champs (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 973 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 676 €/an
Calcul : 973 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 880 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 000 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 518 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 168 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 465 €
Revenus locatifs : +11 676 €
Charges déductibles : -65 465 €
Résultat foncier Année 1 : -53 790 €(Déficit de 53 790 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 390 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 565 €/an
Revenus locatifs : +11 676 €
Charges déductibles : -6 565 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 110 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32389.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 625 €(65% de 82 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 950 €/an
Calcul : 53 625 € × 3,636% = 1 950 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 676 €65 470 €4 885 €-53 794 €21 400 €32 394 €32 394 €
211 909 €6 439 €4 754 €5 470 €--26 925 €
312 147 €6 304 €4 619 €5 843 €--21 081 €
412 390 €6 164 €4 479 €6 226 €--14 856 €
512 638 €6 020 €4 334 €6 618 €--8 237 €
612 891 €5 871 €4 185 €7 020 €--1 217 €
713 149 €5 716 €4 030 €7 433 €---
813 412 €5 556 €3 871 €7 855 €---
913 680 €5 391 €3 706 €8 289 €---
1013 953 €5 221 €3 535 €8 733 €---
1114 233 €5 044 €3 358 €9 189 €---
1214 517 €4 861 €3 176 €9 656 €---
1314 808 €4 673 €2 987 €10 135 €---
1415 104 €4 478 €2 792 €10 626 €---
1515 406 €4 276 €2 590 €11 130 €---
1615 714 €4 067 €2 382 €11 646 €---
1716 028 €3 852 €2 166 €12 176 €---
1816 349 €3 629 €1 943 €12 720 €---
1916 676 €3 398 €1 713 €13 277 €---
2017 009 €3 160 €1 475 €13 849 €---
2117 349 €2 914 €1 228 €14 436 €---
2217 696 €2 659 €973 €15 037 €---
2318 050 €2 396 €710 €15 655 €---
2418 411 €2 123 €438 €16 288 €---
2518 780 €1 842 €156 €16 938 €---
TOTAL373 975 €171 524 €70 485 €202 451 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 451 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 676 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 452 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 452 €-6 420 €+8 872 €
2+2 452 €0 €+2 452 €
3+2 452 €0 €+2 452 €
4+2 452 €0 €+2 452 €
5+2 452 €0 €+2 452 €
6+2 452 €0 €+2 452 €
7+2 452 €+1 865 €+587 €
8+2 452 €+2 357 €+95 €
9+2 452 €+2 487 €-35 €
10+2 452 €+2 620 €-168 €
11+2 452 €+2 757 €-305 €
12+2 452 €+2 897 €-445 €
13+2 452 €+3 040 €-588 €
14+2 452 €+3 188 €-736 €
15+2 452 €+3 339 €-887 €
16+2 452 €+3 494 €-1 042 €
17+2 452 €+3 653 €-1 201 €
18+2 452 €+3 816 €-1 364 €
19+2 452 €+3 983 €-1 531 €
20+2 452 €+4 155 €-1 703 €
21+2 452 €+4 331 €-1 879 €
22+2 452 €+4 511 €-2 059 €
23+2 452 €+4 696 €-2 244 €
24+2 452 €+4 886 €-2 434 €
25+2 452 €+5 081 €-2 629 €
Total+61 300 €+60 735 €+565 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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