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Maison 9 pièces 266 m²

Bien expiré
VilleSamatan (32)
Surface266m²
Coût Total398 938€
Loyer Annuel30 692€
Rentabilité7.69%
Cashflow/mois+201€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 275 600 €
Surface : 266 m²
Prix au m² : 1 036,09 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 9 pièces 266 m² - Maison 9 pièces 266 m²

10mn de SAMATAN Charmante maison rénovée de 136m² habitables comprenant salon, salle à manger, cuisine, 3 chambres spacieuses, bureau, salle d'eau avec toilettes. Un local commercial attenant et communiquant de 130m² complète ce bien. Terrain non attenant de plus de 600m² avec une partie constructible. A visiter sans tarder!!

Surface : 266 m² Non soumis au DPE Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/03/2025

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Samatan
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32130
Coordonnées : 43.462430, 0.959590
Total : 398 938€
Prix d'acquisition : 275 600€
Travaux : 101 290€
Valeur du bien : 376 890€
Frais de notaire : 22 048€
Coût estimé : 22 048€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 266m²
Loyer prédit : 9.62€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 11.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 2558€/mois
Loyer annuel estimé : 30692€/an
Fourchette totale : 2063€ - 3170€/mois
Fourchette annuelle : 24760€ - 38045€/an
Rentabilité brute :7.69%
Fourchette de rentabilité :6.21% - 9.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :398 938€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 984,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :116,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 100,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :196 371,00€
Coût de l'assurance :34 907,08€
Taxe foncière : 3 069,20€/an
Soit par mois : 255,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 557,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 356,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :201,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 266 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 266 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 33 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 système pour 266 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :101 290 €(381 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:15 960€
    Isolation toiture/combles: 266 m² × 60€/m² = 15960€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:28 710€
    Fenêtres double vitrage: 33 fenêtres × 870€ = 28710€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture chambres: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:2 400€
    Peinture salle à manger: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Samatan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 558 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 692 €/an
Calcul : 2 558 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 550 €/an
Base de calcul : Emprunt de 398 938 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 396 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 069 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 101 290 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 119 305 €
Revenus locatifs : +30 692 €
Charges déductibles : -119 305 €
Résultat foncier Année 1 : -88 613 €(Déficit de 88 613 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 67 213 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 015 €/an
Revenus locatifs : +30 692 €
Charges déductibles : -18 015 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 677 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 67213.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 275 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 179 140 €(65% de 275 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 514 €/an
Calcul : 179 140 € × 3,636% = 6 514 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 692 €119 318 €13 563 €-88 626 €21 400 €67 226 €67 226 €
231 306 €17 670 €13 205 €13 636 €--53 591 €
331 932 €17 299 €12 834 €14 633 €--38 958 €
432 571 €16 916 €12 450 €15 655 €--23 303 €
533 222 €16 519 €12 053 €16 703 €--6 600 €
633 886 €16 108 €11 642 €17 779 €---
734 564 €15 682 €11 217 €18 882 €---
835 255 €15 242 €10 777 €20 013 €---
935 961 €14 787 €10 321 €21 174 €---
1036 680 €14 315 €9 850 €22 365 €---
1137 413 €13 827 €9 362 €23 586 €---
1238 162 €13 322 €8 857 €24 839 €---
1338 925 €12 800 €8 334 €26 125 €---
1439 703 €12 259 €7 793 €27 445 €---
1540 497 €11 699 €7 233 €28 799 €---
1641 307 €11 119 €6 654 €30 188 €---
1742 134 €10 520 €6 054 €31 614 €---
1842 976 €9 899 €5 434 €33 077 €---
1943 836 €9 257 €4 791 €34 579 €---
2044 712 €8 592 €4 127 €36 120 €---
2145 607 €7 904 €3 439 €37 703 €---
2246 519 €7 192 €2 727 €39 327 €---
2347 449 €6 455 €1 990 €40 994 €---
2448 398 €5 693 €1 227 €42 706 €---
2549 366 €4 903 €438 €44 463 €---
TOTAL983 074 €409 298 €196 371 €573 776 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 573 776 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 692 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 445 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 445 €-6 420 €+12 865 €
2+6 445 €0 €+6 445 €
3+6 445 €0 €+6 445 €
4+6 445 €0 €+6 445 €
5+6 445 €0 €+6 445 €
6+6 445 €+3 354 €+3 091 €
7+6 445 €+5 665 €+780 €
8+6 445 €+6 004 €+441 €
9+6 445 €+6 352 €+93 €
10+6 445 €+6 709 €-264 €
11+6 445 €+7 076 €-631 €
12+6 445 €+7 452 €-1 007 €
13+6 445 €+7 838 €-1 393 €
14+6 445 €+8 233 €-1 788 €
15+6 445 €+8 640 €-2 195 €
16+6 445 €+9 056 €-2 611 €
17+6 445 €+9 484 €-3 039 €
18+6 445 €+9 923 €-3 478 €
19+6 445 €+10 374 €-3 929 €
20+6 445 €+10 836 €-4 391 €
21+6 445 €+11 311 €-4 866 €
22+6 445 €+11 798 €-5 353 €
23+6 445 €+12 298 €-5 853 €
24+6 445 €+12 812 €-6 367 €
25+6 445 €+13 339 €-6 894 €
Total+161 125 €+172 133 €+-11 008 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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