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Duplex 4 pièces 108 m²

Bien expiré
VilleBignan (56)
Surface108m²
Coût Total176 356€
Loyer Annuel12 305€
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois-1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 450 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 383,8 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 4 pièces 108 m²

Au coeur du bourg de Bignan, appartement 4 pièces en duplex, au 1er étage d'une petite copropriété comprenant séjour-cuisine ouverte de plus de 40m² desservant une terrasse privative, une chambre, une salle d'eau, un wc séparé. A l'étage2 chambres, une salle d'eau avec wc. Un garage vient compléter le bien!

Surface : 108 m²

Consommation énergie primaire : 164 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 128 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 950 € et 2 690 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Bignan
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56500
Coordonnées : 47.886074, -2.724504
Total : 176 356€
Prix d'acquisition : 149 450€
Travaux : 14 950€
Valeur du bien : 164 400€
Frais de notaire : 11 956€
Coût estimé : 11 956€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 9.49€/m²/mois
Fourchette : 7.64€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1025€/mois
Loyer annuel estimé : 12305€/an
Fourchette totale : 825€ - 1275€/mois
Fourchette annuelle : 9895€ - 15302€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 8.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 356€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :873,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :49,97€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 923,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 678,93€
Coût de l'assurance :14 990,26€
Taxe foncière : 1 230,51€/an
Soit par mois : 102,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 025,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 025,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-0,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électroménager
Remplacement de l'électroménager obsolète par des appareils modernes et économes en énergie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - électroménager daté, amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: 1 salle de bain (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 29 m² total)
Raison: Chambres en bon état, mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 950 €(138 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:2 000€
    Électroménager complet: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (8 m²) × 1000€/m² = 8000€
  • Chambres:1 450€
    Peinture murs/plafonds: 29 m² × 50€/m² = 1450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Bignan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 025 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 305 €/an
Calcul : 1 025 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 920 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 356 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 231 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 700 €
Revenus locatifs : +12 305 €
Charges déductibles : -22 700 €
Résultat foncier Année 1 : -10 395 €(Déficit de 10 395 €)
Imputable sur revenu global : 10 395 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 750 €/an
Revenus locatifs : +12 305 €
Charges déductibles : -7 750 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 555 €/an
Prix d'achat du bien : 149 450 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 143 €(65% de 149 450 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 532 €/an
Calcul : 97 143 € × 3,636% = 3 532 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 305 €22 706 €5 926 €-10 401 €10 401 €--
212 551 €7 598 €5 768 €4 953 €---
312 802 €7 436 €5 605 €5 367 €---
413 058 €7 267 €5 437 €5 791 €---
513 319 €7 093 €5 263 €6 226 €---
613 586 €6 913 €5 083 €6 673 €---
713 858 €6 726 €4 896 €7 131 €---
814 135 €6 533 €4 703 €7 601 €---
914 417 €6 334 €4 504 €8 084 €---
1014 706 €6 127 €4 297 €8 578 €---
1115 000 €5 914 €4 084 €9 086 €---
1215 300 €5 693 €3 863 €9 607 €---
1315 606 €5 464 €3 634 €10 142 €---
1415 918 €5 228 €3 398 €10 690 €---
1516 236 €4 983 €3 153 €11 253 €---
1616 561 €4 730 €2 900 €11 831 €---
1716 892 €4 468 €2 638 €12 424 €---
1817 230 €4 197 €2 367 €13 033 €---
1917 575 €3 917 €2 087 €13 657 €---
2017 926 €3 627 €1 797 €14 299 €---
2118 285 €3 327 €1 497 €14 957 €---
2218 650 €3 017 €1 187 €15 633 €---
2319 023 €2 696 €866 €16 327 €---
2419 404 €2 364 €534 €17 040 €---
2519 792 €2 021 €191 €17 771 €---
TOTAL394 137 €146 382 €85 679 €247 755 €10 401 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 120 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 247 755 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 305 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 584 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 584 €-3 120 €+5 704 €
2+2 584 €+1 486 €+1 098 €
3+2 584 €+1 610 €+974 €
4+2 584 €+1 737 €+847 €
5+2 584 €+1 868 €+716 €
6+2 584 €+2 002 €+582 €
7+2 584 €+2 139 €+445 €
8+2 584 €+2 280 €+304 €
9+2 584 €+2 425 €+159 €
10+2 584 €+2 574 €+10 €
11+2 584 €+2 726 €-142 €
12+2 584 €+2 882 €-298 €
13+2 584 €+3 042 €-458 €
14+2 584 €+3 207 €-623 €
15+2 584 €+3 376 €-792 €
16+2 584 €+3 549 €-965 €
17+2 584 €+3 727 €-1 143 €
18+2 584 €+3 910 €-1 326 €
19+2 584 €+4 097 €-1 513 €
20+2 584 €+4 290 €-1 706 €
21+2 584 €+4 487 €-1 903 €
22+2 584 €+4 690 €-2 106 €
23+2 584 €+4 898 €-2 314 €
24+2 584 €+5 112 €-2 528 €
25+2 584 €+5 331 €-2 747 €
Total+64 600 €+74 326 €+-9 726 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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