Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleAbainville (55)
Surface156m²
Coût Total148 540€
Loyer Annuel11 430€
Rentabilité7.69%
Cashflow/mois+78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 000 €
Surface : 156 m²
Prix au m² : 602,56 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, 4 chambres, 1 parking: Garage, Jardin, Terrasse, Exposition sud

A découvrir dans votre agence Sixième Avenue NEUFCHATEAU, une maison d'habitation composée au rez-de-chaussée d'un salon, une salle à manger, une cuisine ouverte meublée et équipée, deux chambres, une salle d'eau et un W-C indépendant. A l'étage, deux chambres. Garage deux voitures et grenier. Terrasse couverte et terrain attenant sur l'arrière. Chaudière au fioul et poêle à granulés. Assainissement conforme

Pour toute demande sur ce bien, n'hésitez pas à contacter l'agence ou par mail

Ville : Abainville
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55130
Coordonnées : 48.534211, 5.509471
Total : 148 540€
Prix d'acquisition : 94 000€
Travaux : 47 020€
Valeur du bien : 141 020€
Frais de notaire : 7 520€
Coût estimé : 7 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 156m²
Loyer prédit : 6.11€/m²/mois
Fourchette : 4.58€ - 8.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 952€/mois
Loyer annuel estimé : 11430€/an
Fourchette totale : 715€ - 1269€/mois
Fourchette annuelle : 8580€ - 15226€/an
Rentabilité brute :7.69%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 10.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :446,43 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :69 643 €
Prix d'achat :94 000 €
Décote à l'achat :+24 357€ (+35.0%)
Marge achat-revente :-78 897€ (-113.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :735,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :43,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 779,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 165,10€
Coût de l'assurance :12 997,25€
Taxe foncière : 1 142,98€/an
Soit par mois : 95,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 952,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 874,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :78,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 261 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 156 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière au fioul
Quantité: 1 système pour 156 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 020 €(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 920€
    Isolation toiture: 156 m² × 70€/m² = 10920€ (prix moyen 2025) inclut main d'œuvre.
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen 2025) inclut main d'œuvre.
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€ (prix moyen 2025) inclut main d'œuvre.
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 500€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 7500€ = 7500€ (prix moyen 2025) inclut main d'œuvre.
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (prix moyen 2025) inclut main d'œuvre.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale d'Abainville (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 920€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 952 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 430 €/an
Calcul : 952 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 986 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 540 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 520 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 143 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 669 €
Revenus locatifs : +11 430 €
Charges déductibles : -53 669 €
Résultat foncier Année 1 : -42 239 €(Déficit de 42 239 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 839 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 649 €/an
Revenus locatifs : +11 430 €
Charges déductibles : -6 649 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 781 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20839.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 94 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 100 €(65% de 94 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 222 €/an
Calcul : 61 100 € × 3,636% = 2 222 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 430 €53 674 €4 991 €-42 244 €21 400 €20 844 €20 844 €
211 658 €6 521 €4 858 €5 137 €--15 707 €
311 892 €6 384 €4 721 €5 507 €--10 199 €
412 129 €6 242 €4 579 €5 887 €--4 312 €
512 372 €6 096 €4 433 €6 276 €---
612 619 €5 944 €4 281 €6 676 €---
712 872 €5 787 €4 124 €7 085 €---
813 129 €5 624 €3 961 €7 505 €---
913 392 €5 456 €3 793 €7 936 €---
1013 660 €5 282 €3 620 €8 377 €---
1113 933 €5 102 €3 440 €8 830 €---
1214 212 €4 916 €3 254 €9 295 €---
1314 496 €4 724 €3 061 €9 772 €---
1414 786 €4 525 €2 862 €10 261 €---
1515 081 €4 319 €2 656 €10 763 €---
1615 383 €4 106 €2 443 €11 278 €---
1715 691 €3 885 €2 222 €11 806 €---
1816 005 €3 657 €1 994 €12 348 €---
1916 325 €3 421 €1 758 €12 904 €---
2016 651 €3 177 €1 514 €13 474 €---
2116 984 €2 924 €1 261 €14 060 €---
2217 324 €2 663 €1 000 €14 661 €---
2317 670 €2 392 €729 €15 278 €---
2418 024 €2 113 €450 €15 911 €---
2518 384 €1 823 €160 €16 561 €---
TOTAL366 101 €160 757 €72 165 €205 344 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 344 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 430 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 400 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 400 €-6 420 €+8 820 €
2+2 400 €0 €+2 400 €
3+2 400 €0 €+2 400 €
4+2 400 €0 €+2 400 €
5+2 400 €+589 €+1 811 €
6+2 400 €+2 003 €+397 €
7+2 400 €+2 126 €+274 €
8+2 400 €+2 251 €+149 €
9+2 400 €+2 381 €+19 €
10+2 400 €+2 513 €-113 €
11+2 400 €+2 649 €-249 €
12+2 400 €+2 789 €-389 €
13+2 400 €+2 932 €-532 €
14+2 400 €+3 078 €-678 €
15+2 400 €+3 229 €-829 €
16+2 400 €+3 383 €-983 €
17+2 400 €+3 542 €-1 142 €
18+2 400 €+3 704 €-1 304 €
19+2 400 €+3 871 €-1 471 €
20+2 400 €+4 042 €-1 642 €
21+2 400 €+4 218 €-1 818 €
22+2 400 €+4 398 €-1 998 €
23+2 400 €+4 583 €-2 183 €
24+2 400 €+4 773 €-2 373 €
25+2 400 €+4 968 €-2 568 €
Total+60 000 €+61 603 €+-1 603 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →