Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Studio 1 pièce 27 m²

Bien expiré
VilleGaillard (74)
Surface27
Coût Total74 440
Loyer Annuel7 382
Rentabilité9.92%
Cashflow/mois+163
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 27 m²
Prix au m² : 2 037,04 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Studio 1 pièce 27 m² - Studio 1 pièce 27 m²

Découvrez un investissement qui a du sens à deux pas de la frontière Suisse ! Rentabilité attractive de 6.5 % par bail commercial / Fiscalité LMNP » A Gaillard, Commune frontalière à 300 mètres de la Suisse 3 km de Genève et 20 minutes du centre d'affaires de Genève et Palexpo 10 minutes de la gare d'Annemasse Cadre de vie exceptionnel entre le lac Léman et les montagnes

Découvrez ce studio, entièrement meublé et équipé de 27,15m², au sein d'une résidence de tourisme-affaire, combinant confort, arrêt de bus à proximité immédiate et services para-hôteliers.

Surface : 27 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 197

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Gaillard
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74240
Coordonnées : 46.181750, 6.192559
Total : 74 440
Prix d'acquisition : 55 000
Travaux : 15 040
Valeur du bien : 70 040
Frais de notaire : 4 400
Coût estimé : 4 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 27
Loyer prédit : 22.79€/m²/mois
Fourchette : 17.85€ - 29.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 615€/mois
Loyer annuel estimé : 7382€/an
Fourchette totale : 482€ - 785€/mois
Fourchette annuelle : 5784€ - 9423€/an
Rentabilité brute :9.92%
Fourchette de rentabilité :7.77% - 12.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 221,93 €/m²
Basé sur :141 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 992
Prix d'achat :55 000
Décote à l'achat :-31 992 (-36.8%)
Marge achat-revente :12 552€ (14.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :74 440
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :369,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :21,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 390,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 284,23
Coût de l'assurance :6 513,50
Taxe foncière : 738,25€/an
Soit par mois : 61,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 615,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 452,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :162,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 27 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 supposé - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 040(557 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:2 700
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:240
    Peinture cuisine: 6 m² × 40€/m² = 240€
  • Salle de bain:200
    Peinture salle de bain: 5 m² × 40€/m² = 200€
  • Salon:600
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gaillard (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 615 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 382 €/an
Calcul : 615 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 506 €/an
Base de calcul : Emprunt de 74 440 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 261 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 738 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 040
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 545
Revenus locatifs : +7 382
Charges déductibles : -18 545
Résultat foncier Année 1 : -11 162(Déficit de 11 162 €)
Imputable sur revenu global : 11 162
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 505 €/an
Revenus locatifs : +7 382
Charges déductibles : -3 505
Résultat foncier Années 2+ : 3 878 €/an
Prix d'achat du bien : 55 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 38218 5472 509-11 16511 165 €--
27 5303 4412 4424 089---
37 6813 3722 3734 309---
47 8343 3012 3024 534---
57 9913 2272 2284 764---
68 1513 1512 1525 000---
78 3143 0722 0735 242---
88 4802 9901 9925 490---
98 6502 9061 9075 744---
108 8232 8191 8206 004---
118 9992 7281 7306 271---
129 1792 6351 6366 544---
139 3632 5381 5396 825---
149 5502 4381 4397 112---
159 7412 3341 3367 407---
169 9362 2271 2287 709---
1710 1352 1161 1188 018---
1810 3372 0021 0038 336---
1910 5441 8838848 661---
2010 7551 7607618 995---
2110 9701 6336349 337---
2211 1891 5025039 688---
2311 4131 36636710 047---
2411 6411 22522610 416---
2511 8741 0808110 795---
TOTAL236 46376 29436 284160 16911 165Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 349
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 169
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 382 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 550 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 550-3 349+4 899
2+1 550+1 227+323
3+1 550+1 293+257
4+1 550+1 360+190
5+1 550+1 429+121
6+1 550+1 500+50
7+1 550+1 573-23
8+1 550+1 647-97
9+1 550+1 723-173
10+1 550+1 801-251
11+1 550+1 881-331
12+1 550+1 963-413
13+1 550+2 047-497
14+1 550+2 134-584
15+1 550+2 222-672
16+1 550+2 313-763
17+1 550+2 405-855
18+1 550+2 501-951
19+1 550+2 598-1 048
20+1 550+2 698-1 148
21+1 550+2 801-1 251
22+1 550+2 906-1 356
23+1 550+3 014-1 464
24+1 550+3 125-1 575
25+1 550+3 238-1 688
Total+38 750+48 051+-9 301
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →