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Immeuble 5 pièces 110 m²

Bien expiré
VilleBlaye (33)
Surface110m²
Coût Total198 070€
Loyer Annuel14 374€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 263,64 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 5 pièces 110 m²

Proche de toutes commodités, ces deux appartements sont vendus loués : Rdc : appartement 3 pièces composé d'une pièce de vie, deux chambres, une salle d'eau et un toilette. loyer 575 euros.

1er étage : appartement 2 pièces composé d'une entrée, un séjour, une cuisine, une chambre, une salle d'eau et un toilette. loyer 359 euros.

A 50 mètres, un garage de 35 m2 avec un jardin et un puit complètent l'ensemble. La toiture est de 2024. Pas de copropriété, ni de procédure en cours.

Contacter Béatrice ROSER au [Coordonnées masquées] agent commercial

Surface : 110 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/06/2026

Consommation énergie primaire : 259 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 57 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 584 € et 2 144 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Blaye
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33390
Coordonnées : 45.128630, -0.663375
Total : 198 070€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 47 950€
Valeur du bien : 186 950€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 10.89€/m²/mois
Fourchette : 8.84€ - 13.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1198€/mois
Loyer annuel estimé : 14374€/an
Fourchette totale : 972€ - 1476€/mois
Fourchette annuelle : 11666€ - 17710€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 8.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 660,38 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :182 642 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-43 642€ (-23.9%)
Marge achat-revente :-15 428€ (-8.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :994,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :57,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 052,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 362,44€
Coût de l'assurance :17 331,12€
Taxe foncière : 1 437,40€/an
Soit par mois : 119,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 197,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 172,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :25,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² (salle de bain)
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: 10 m² (cuisine)
Raison: État 3/5 visible - cuisine correcte mais besoin de modernisation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 25 m² (salon)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct mais usure visible
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage
Quantité: 5 m² (hall d'entrée)
Raison: État 3/5 visible - hall d'entrée en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 950 €(436 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 250€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 750€ = 8250€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine: 10 m² × 1000€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 000€
    Rénovation chambres: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Hall d'entrée:200€
    Rafraîchissement hall d'entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blaye (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 198 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 374 €/an
Calcul : 1 198 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 905 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 070 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 693 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 437 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 985 €
Revenus locatifs : +14 374 €
Charges déductibles : -56 985 €
Résultat foncier Année 1 : -42 611 €(Déficit de 42 611 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 211 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 035 €/an
Revenus locatifs : +14 374 €
Charges déductibles : -9 035 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 339 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21211.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 374 €56 992 €6 911 €-42 618 €21 400 €21 218 €21 218 €
214 661 €8 861 €6 731 €5 800 €--15 418 €
314 955 €8 675 €6 544 €6 280 €--9 137 €
415 254 €8 481 €6 350 €6 773 €--2 365 €
515 559 €8 281 €6 150 €7 278 €---
615 870 €8 073 €5 942 €7 797 €---
716 187 €7 858 €5 727 €8 330 €---
816 511 €7 635 €5 505 €8 876 €---
916 841 €7 404 €5 274 €9 437 €---
1017 178 €7 165 €5 035 €10 013 €---
1117 522 €6 918 €4 787 €10 604 €---
1217 872 €6 661 €4 530 €11 211 €---
1318 230 €6 395 €4 265 €11 834 €---
1418 594 €6 120 €3 989 €12 474 €---
1518 966 €5 835 €3 704 €13 131 €---
1619 346 €5 540 €3 409 €13 806 €---
1719 732 €5 234 €3 103 €14 499 €---
1820 127 €4 917 €2 786 €15 210 €---
1920 530 €4 588 €2 458 €15 941 €---
2020 940 €4 248 €2 118 €16 692 €---
2121 359 €3 896 €1 765 €17 463 €---
2221 786 €3 531 €1 400 €18 255 €---
2322 222 €3 153 €1 022 €19 069 €---
2422 666 €2 761 €631 €19 905 €---
2523 120 €2 356 €225 €20 764 €---
TOTAL460 404 €201 579 €100 362 €258 825 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 258 825 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 374 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 019 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 019 €-6 420 €+9 439 €
2+3 019 €0 €+3 019 €
3+3 019 €0 €+3 019 €
4+3 019 €0 €+3 019 €
5+3 019 €+1 474 €+1 545 €
6+3 019 €+2 339 €+680 €
7+3 019 €+2 499 €+520 €
8+3 019 €+2 663 €+356 €
9+3 019 €+2 831 €+188 €
10+3 019 €+3 004 €+15 €
11+3 019 €+3 181 €-162 €
12+3 019 €+3 363 €-344 €
13+3 019 €+3 550 €-531 €
14+3 019 €+3 742 €-723 €
15+3 019 €+3 939 €-920 €
16+3 019 €+4 142 €-1 123 €
17+3 019 €+4 350 €-1 331 €
18+3 019 €+4 563 €-1 544 €
19+3 019 €+4 782 €-1 763 €
20+3 019 €+5 008 €-1 989 €
21+3 019 €+5 239 €-2 220 €
22+3 019 €+5 477 €-2 458 €
23+3 019 €+5 721 €-2 702 €
24+3 019 €+5 971 €-2 952 €
25+3 019 €+6 229 €-3 210 €
Total+75 475 €+77 648 €+-2 173 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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