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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChaleins (01)
Surface208.6m²
Coût Total340 662€
Loyer Annuel30 379€
Rentabilité8.92%
Cashflow/mois+492€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 250 000 €
Surface : 208.6 m²
Prix au m² : 1 198,47 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Cheminée, Sans vis-à-vis, Exposition est, Pas de balcon, Non meublé

CHALEINS – Située au cœur du village de Chaleins, à proximité immédiate des commerces, écoles et commodités, cette maison de village d’environ 208 m² offre un très beau potentiel.

Édifiée sur deux niveaux, la maison se compose de six chambres et de pièces de vie aux volumes généreux, offrant de multiples possibilités d’aménagement.

Cette maison bénéficie d’un environnement calme sur une parcelle d'environ 600m², tout en profitant pleinement de la vie du centre village. Les travaux de rénovation à prévoir permettront de révéler tout le caractère et le charme de l’ancien, dans un cadre de vie agréable. Un garage et une annexe complètent ce bien.

Ce bien est présenté par Clémentine BOUHY, agent commercial E.I et enregistré au RSAC de Lyon n°897 913 778.

Ville : Chaleins
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01480
Coordonnées : 46.016510, 4.809070
Total : 340 662€
Prix d'acquisition : 250 000€
Travaux : 70 662€
Valeur du bien : 320 662€
Frais de notaire : 20 000€
Coût estimé : 20 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 208.6m²
Loyer prédit : 12.14€/m²/mois
Fourchette : 9.57€ - 15.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 2532€/mois
Loyer annuel estimé : 30379€/an
Fourchette totale : 1996€ - 3212€/mois
Fourchette annuelle : 23947€ - 38539€/an
Rentabilité brute :8.92%
Fourchette de rentabilité :7.03% - 11.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 768,39 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :577 486 €
Prix d'achat :250 000 €
Décote à l'achat :-327 486€ (-56.7%)
Marge achat-revente :236 824€ (41.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :340 662€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 687,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :99,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 786,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :165 503,62€
Coût de l'assurance :29 807,92€
Taxe foncière : 3 037,89€/an
Soit par mois : 253,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 531,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 039,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :491,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 437 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 208.6 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 208.6 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs vieillissants nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs vieillissants nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 662 €(339 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:14 502€
    Isolation toiture/combles: 208.6 m² × 70€/m² = 14502€, Main d'œuvre: 14€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries:15 600€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 600€ = 15600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 320€
    Parquet flottant: 72 m² × 60€/m² = 4320€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 72 m² × 20€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:1 300€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 65€/m² = 1300€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chaleins (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 602€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 532 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 379 €/an
Calcul : 2 532 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 435 €/an
Base de calcul : Emprunt de 340 662 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 192 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 038 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 662 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 327 €
Revenus locatifs : +30 379 €
Charges déductibles : -86 327 €
Résultat foncier Année 1 : -55 949 €(Déficit de 55 949 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 549 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 665 €/an
Revenus locatifs : +30 379 €
Charges déductibles : -15 665 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 713 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34548.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 250 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 500 €(65% de 250 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 500 € × 3,636% = 5 909 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 379 €86 338 €11 446 €-55 960 €21 400 €34 560 €34 560 €
230 986 €15 372 €11 142 €15 614 €--18 946 €
331 606 €15 058 €10 828 €16 548 €--2 397 €
432 238 €14 733 €10 503 €17 506 €---
532 883 €14 396 €10 166 €18 487 €---
633 541 €14 048 €9 818 €19 493 €---
734 212 €13 688 €9 458 €20 524 €---
834 896 €13 315 €9 085 €21 580 €---
935 594 €12 930 €8 700 €22 664 €---
1036 306 €12 531 €8 301 €23 774 €---
1137 032 €12 119 €7 888 €24 913 €---
1237 772 €11 692 €7 462 €26 080 €---
1338 528 €11 250 €7 020 €27 277 €---
1439 298 €10 794 €6 563 €28 505 €---
1540 084 €10 321 €6 091 €29 763 €---
1640 886 €9 832 €5 602 €31 054 €---
1741 704 €9 326 €5 096 €32 377 €---
1842 538 €8 803 €4 573 €33 735 €---
1943 389 €8 262 €4 032 €35 127 €---
2044 256 €7 702 €3 472 €36 554 €---
2145 141 €7 123 €2 892 €38 019 €---
2246 044 €6 523 €2 293 €39 521 €---
2346 965 €5 903 €1 673 €41 062 €---
2447 904 €5 262 €1 032 €42 643 €---
2548 863 €4 598 €368 €44 264 €---
TOTAL973 045 €341 921 €165 504 €631 124 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 631 124 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 379 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 380 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 380 €-6 420 €+12 800 €
2+6 380 €0 €+6 380 €
3+6 380 €0 €+6 380 €
4+6 380 €+4 532 €+1 848 €
5+6 380 €+5 546 €+834 €
6+6 380 €+5 848 €+532 €
7+6 380 €+6 157 €+223 €
8+6 380 €+6 474 €-94 €
9+6 380 €+6 799 €-419 €
10+6 380 €+7 132 €-752 €
11+6 380 €+7 474 €-1 094 €
12+6 380 €+7 824 €-1 444 €
13+6 380 €+8 183 €-1 803 €
14+6 380 €+8 551 €-2 171 €
15+6 380 €+8 929 €-2 549 €
16+6 380 €+9 316 €-2 936 €
17+6 380 €+9 713 €-3 333 €
18+6 380 €+10 120 €-3 740 €
19+6 380 €+10 538 €-4 158 €
20+6 380 €+10 966 €-4 586 €
21+6 380 €+11 406 €-5 026 €
22+6 380 €+11 856 €-5 476 €
23+6 380 €+12 319 €-5 939 €
24+6 380 €+12 793 €-6 413 €
25+6 380 €+13 279 €-6 899 €
Total+159 500 €+189 337 €+-29 837 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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