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Appartement à vendre

VilleAudincourt (25)
Surface68m²
Coût Total85 660€
Loyer Annuel7 292€
Rentabilité8.51%
Cashflow/mois+93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 661,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Salle de bain, Cuisine ouverte, Cave, 2 chambres

Salim ROUABAH vous propose ce bien :

Appartement T3 à Audincourt au 3 ème étage, proche de toutes commodités, bus , autoroute, commerces Cet appartement a été rénové, composé de 2 chambres dont une avec grand placard coulissant, cuisine ouverte sur séjour, un cellier et une cave. Idéal primo accédant ou investissement locatif. Les charges de copropriété comportent eau chaude, eau froide, et chauffage pas de soucis d'abonnement gaz et d'entretien de sa propre chaudière. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Audincourt
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25400
Coordonnées : 47.487184, 6.824724
Total : 85 660€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 37 060€
Valeur du bien : 82 060€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 8.94€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 11.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 608€/mois
Loyer annuel estimé : 7292€/an
Fourchette totale : 477€ - 774€/mois
Fourchette annuelle : 5722€ - 9293€/an
Rentabilité brute :8.51%
Fourchette de rentabilité :6.68% - 10.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :802,2 €/m²
Basé sur :69 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :54 550 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-9 550€ (-17.5%)
Marge achat-revente :-31 110€ (-57.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :419,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :34,26€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 453,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 114,20€
Coût de l'assurance :10 279,20€
Taxe foncière : 729,18€/an
Soit par mois : 60,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 607,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 514,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :93,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 060 €(545 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:20 400€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 10000€ + Main d'œuvre: 400€ = 10400€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€/fenêtre = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Audincourt (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 35 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 608 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 292 €/an
Calcul : 608 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 782 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 660 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 411 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 729 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 982 €
Revenus locatifs : +7 292 €
Charges déductibles : -40 982 €
Résultat foncier Année 1 : -33 690 €(Déficit de 33 690 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 290 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 922 €/an
Revenus locatifs : +7 292 €
Charges déductibles : -3 922 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 370 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12290.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 292 €40 985 €2 785 €-33 693 €21 400 €12 293 €12 293 €
27 438 €3 850 €2 710 €3 588 €--8 705 €
37 586 €3 772 €2 632 €3 814 €--4 891 €
47 738 €3 692 €2 552 €4 046 €--845 €
57 893 €3 609 €2 469 €4 284 €---
68 051 €3 524 €2 383 €4 527 €---
78 212 €3 435 €2 295 €4 776 €---
88 376 €3 344 €2 204 €5 032 €---
98 544 €3 250 €2 109 €5 294 €---
108 714 €3 152 €2 012 €5 562 €---
118 889 €3 051 €1 911 €5 838 €---
129 066 €2 947 €1 807 €6 120 €---
139 248 €2 839 €1 699 €6 409 €---
149 433 €2 728 €1 588 €6 705 €---
159 621 €2 613 €1 473 €7 008 €---
169 814 €2 494 €1 354 €7 320 €---
1710 010 €2 371 €1 231 €7 639 €---
1810 210 €2 244 €1 104 €7 966 €---
1910 414 €2 113 €973 €8 301 €---
2010 623 €1 978 €837 €8 645 €---
2110 835 €1 838 €697 €8 998 €---
2211 052 €1 693 €552 €9 359 €---
2311 273 €1 543 €403 €9 730 €---
2411 498 €1 389 €248 €10 110 €---
2511 728 €1 229 €89 €10 500 €---
TOTAL233 559 €105 683 €40 114 €127 876 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 876 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 292 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 531 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 531 €-6 420 €+7 951 €
2+1 531 €0 €+1 531 €
3+1 531 €0 €+1 531 €
4+1 531 €0 €+1 531 €
5+1 531 €+1 031 €+500 €
6+1 531 €+1 358 €+173 €
7+1 531 €+1 433 €+98 €
8+1 531 €+1 510 €+21 €
9+1 531 €+1 588 €-57 €
10+1 531 €+1 669 €-138 €
11+1 531 €+1 751 €-220 €
12+1 531 €+1 836 €-305 €
13+1 531 €+1 923 €-392 €
14+1 531 €+2 011 €-480 €
15+1 531 €+2 103 €-572 €
16+1 531 €+2 196 €-665 €
17+1 531 €+2 292 €-761 €
18+1 531 €+2 390 €-859 €
19+1 531 €+2 490 €-959 €
20+1 531 €+2 594 €-1 063 €
21+1 531 €+2 699 €-1 168 €
22+1 531 €+2 808 €-1 277 €
23+1 531 €+2 919 €-1 388 €
24+1 531 €+3 033 €-1 502 €
25+1 531 €+3 150 €-1 619 €
Total+38 275 €+38 363 €+-88 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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