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Appartement de 78m² LES EYGALADES

VilleNîmes (30)
Surface83
Coût Total154 900
Loyer Annuel11 234
Rentabilité7.25%
Cashflow/mois+22
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 134 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 614,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À vendre appartement de 78 m² situé dans la résidence Les Eygalades à Nîmes.

Dès l’entrée, vous serez séduit par ses volumes généreux et sa belle luminosité. L’appartement se compose d’un vaste séjour donnant accès à un balcon offrant une vue dégagée sur la ville de Nîmes.

Il dispose également d’une cuisine indépendante fonctionnelle avec sa loggia, de deux chambres confortables, d’une salle de bain ainsi que de nombreux espaces de rangement.

La majorité des travaux de rénovation a déjà été réalisée, ce qui permet de profiter d’un appartement en grande partie remis au goût du jour. Il reste toutefois quelques finitions et petits travaux à prévoir selon les envies de chacun.

Véritable atout de ce bien : une place de parking privative dans un garage sécurisé vient compléter l’appartement, apportant confort et praticité au quotidien.

Idéal pour une résidence principale comme pour un investissement locatif, cet appartement bénéficie d’un emplacement pratique, proche des transports, commerces, commodités et des principaux axes routiers.

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30900
Coordonnées : 43.827720, 4.339720
Total : 154 900
Prix d'acquisition : 134 000
Travaux : 10 180
Valeur du bien : 144 180
Frais de notaire : 10 720
Coût estimé : 10 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 936€/mois
Loyer annuel estimé : 11234€/an
Fourchette totale : 739€ - 1186€/mois
Fourchette annuelle : 8866€ - 14234€/an
Rentabilité brute :7.25%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 9.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :851,06 €/m²
Basé sur :439 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 638
Prix d'achat :134 000
Décote à l'achat :+63 362 (+89.7%)
Marge achat-revente :-84 262€ (-119.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :775,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :45,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 820,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 739,77
Coût de l'assurance :13 553,75
Taxe foncière : 1 123,40€/an
Soit par mois : 93,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 936,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 914,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :21,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE C - Appartement - Vérification recommandée pour confort
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'état des menuiseries extérieures
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE C - Appartement - Vérification recommandée pour confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 180(123 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 600
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:180
    Vérification système chauffage: 1 système × 180€ = 180€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200
    Vérification menuiseries: 8 fenêtres × 900€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 380✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 936 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 234 €/an
Calcul : 936 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 354 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 900 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 542 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 123 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 180
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 199
Revenus locatifs : +11 234
Charges déductibles : -17 199
Résultat foncier Année 1 : -5 965(Déficit de 5 965 €)
Imputable sur revenu global : 5 965
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 019 €/an
Revenus locatifs : +11 234
Charges déductibles : -7 019
Résultat foncier Années 2+ : 4 215 €/an
Prix d'achat du bien : 134 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 100(65% de 134 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 167 €/an
Calcul : 87 100 € × 3,636% = 3 167
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 23417 2045 359-5 9705 970 €--
211 4596 8845 2184 575---
311 6886 7385 0734 949---
411 9226 5884 9225 334---
512 1606 4324 7665 728---
612 4036 2704 6056 133---
712 6516 1034 4386 548---
812 9045 9304 2656 974---
913 1625 7514 0857 412---
1013 4265 5653 9007 860---
1113 6945 3733 7078 321---
1213 9685 1743 5088 794---
1314 2474 9683 3029 280---
1414 5324 7543 0899 778---
1514 8234 5332 86710 290---
1615 1194 3042 63810 815---
1715 4224 0672 40111 355---
1815 7303 8212 15611 909---
1916 0453 5671 90112 478---
2016 3663 3041 63813 062---
2116 6933 0311 36513 662---
2217 0272 7491 08314 278---
2317 3682 45679114 911---
2417 7152 15348815 562---
2518 0691 84017416 230---
TOTAL359 828129 55877 740230 2695 970Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 791
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 230 269
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 234 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 359 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 359-1 791+4 150
2+2 359+1 372+987
3+2 359+1 485+874
4+2 359+1 600+759
5+2 359+1 718+641
6+2 359+1 840+519
7+2 359+1 964+395
8+2 359+2 092+267
9+2 359+2 223+136
10+2 359+2 358+1
11+2 359+2 496-137
12+2 359+2 638-279
13+2 359+2 784-425
14+2 359+2 933-574
15+2 359+3 087-728
16+2 359+3 245-886
17+2 359+3 406-1 047
18+2 359+3 573-1 214
19+2 359+3 743-1 384
20+2 359+3 919-1 560
21+2 359+4 099-1 740
22+2 359+4 284-1 925
23+2 359+4 473-2 114
24+2 359+4 668-2 309
25+2 359+4 869-2 510
Total+58 975+69 081+-10 106
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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