Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 79 m²

VilleDouai (59)
Surface79m²
Coût Total108 600€
Loyer Annuel9 112€
Rentabilité8.39%
Cashflow/mois+106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 202,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 79 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial ALLARD et Associés vous proposent : Appartement à vendre - DOUAI (59500)

Douai, appartement type 4 situé au rez de chaussée comprenant : Hall d'entrée, séjour, cuisine, 3 chambres, salle de bains, wc. cave.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude ALLARD et Associés - Notaires à Douai - N° SIRET : 32433452300010

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Surface : 79 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/05/2025

Ville : Douai
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59500
Coordonnées : 50.368660, 3.080506
Total : 108 600€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 101 000€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 9.61€/m²/mois
Fourchette : 7.57€ - 12.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 759€/mois
Loyer annuel estimé : 9112€/an
Fourchette totale : 598€ - 964€/mois
Fourchette annuelle : 7175€ - 11572€/an
Rentabilité brute :8.39%
Fourchette de rentabilité :6.61% - 10.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 500 €/m²
Basé sur :269 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :118 500 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-23 500€ (-19.8%)
Marge achat-revente :9 900€ (8.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :545,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :31,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 577,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 027,82€
Coût de l'assurance :9 502,50€
Taxe foncière : 911,19€/an
Soit par mois : 75,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 759,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 653,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :106,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un ancien système de chauffage
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(76 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 759 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 112 €/an
Calcul : 759 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 786 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 600 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 380 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 911 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 077 €
Revenus locatifs : +9 112 €
Charges déductibles : -11 077 €
Résultat foncier Année 1 : -1 965 €(Déficit de 1 965 €)
Imputable sur revenu global : 1 965 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 077 €/an
Revenus locatifs : +9 112 €
Charges déductibles : -5 077 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 035 €/an
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 112 €11 081 €3 789 €-1 969 €1 969 €--
29 294 €4 982 €3 690 €4 312 €---
39 480 €4 879 €3 588 €4 601 €---
49 670 €4 773 €3 482 €4 896 €---
59 863 €4 663 €3 372 €5 200 €---
610 060 €4 549 €3 258 €5 511 €---
710 261 €4 432 €3 140 €5 830 €---
810 467 €4 309 €3 018 €6 157 €---
910 676 €4 183 €2 892 €6 493 €---
1010 890 €4 052 €2 760 €6 838 €---
1111 107 €3 916 €2 625 €7 191 €---
1211 330 €3 775 €2 484 €7 554 €---
1311 556 €3 630 €2 338 €7 926 €---
1411 787 €3 479 €2 187 €8 309 €---
1512 023 €3 322 €2 031 €8 701 €---
1612 263 €3 160 €1 869 €9 103 €---
1712 509 €2 993 €1 701 €9 516 €---
1812 759 €2 819 €1 528 €9 940 €---
1913 014 €2 639 €1 348 €10 375 €---
2013 274 €2 452 €1 161 €10 822 €---
2113 540 €2 259 €968 €11 281 €---
2213 811 €2 059 €768 €11 751 €---
2314 087 €1 852 €561 €12 235 €---
2414 369 €1 637 €346 €12 731 €---
2514 656 €1 415 €123 €13 241 €---
TOTAL291 857 €93 310 €55 028 €198 547 €1 969 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 591 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 547 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 112 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 914 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 914 €-591 €+2 505 €
2+1 914 €+1 294 €+620 €
3+1 914 €+1 380 €+534 €
4+1 914 €+1 469 €+445 €
5+1 914 €+1 560 €+354 €
6+1 914 €+1 653 €+261 €
7+1 914 €+1 749 €+165 €
8+1 914 €+1 847 €+67 €
9+1 914 €+1 948 €-34 €
10+1 914 €+2 051 €-137 €
11+1 914 €+2 157 €-243 €
12+1 914 €+2 266 €-352 €
13+1 914 €+2 378 €-464 €
14+1 914 €+2 493 €-579 €
15+1 914 €+2 610 €-696 €
16+1 914 €+2 731 €-817 €
17+1 914 €+2 855 €-941 €
18+1 914 €+2 982 €-1 068 €
19+1 914 €+3 113 €-1 199 €
20+1 914 €+3 247 €-1 333 €
21+1 914 €+3 384 €-1 470 €
22+1 914 €+3 525 €-1 611 €
23+1 914 €+3 670 €-1 756 €
24+1 914 €+3 819 €-1 905 €
25+1 914 €+3 972 €-2 058 €
Total+47 850 €+59 564 €+-11 714 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →