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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSevran (93)
Surface82m²
Coût Total193 052€
Loyer Annuel15 917€
Rentabilité8.25%
Cashflow/mois-44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 900 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 2 071,95 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/7 étage, Ascenseur, Accessible, Accessible aux personne à mobilité réduite, Cuisine équipée, 3 chambres, 1 parking: place de stationnement, 2 balcons

Appartement de type F4 dans une copropriété saine et bien entretenue.

Idéalement situé au pied de la gare RER B SEVRAN LIVRY et du futur METRO 16, à proximité immédiate des commerces et des écoles comprenant:

Une entrée, une cuisine aménagée/équipée, un séjour/salon, 2 balcons, 3 chambres spacieuses, une salle de bain, WC séparés, une buanderie, dégagements ainsi que de nombreux rangements.

Un emplacement de parking sécurisé et fermé complète le bien.

Affaire à saisir très rapidement !!!

Ville : Sevran
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93270
Coordonnées : 48.939239, 2.532451
Sevran Livry
RER B
Total : 193 052€
Prix d'acquisition : 169 900€
Travaux : 9 560€
Valeur du bien : 179 460€
Frais de notaire : 13 592€
Coût estimé : 13 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 16.18€/m²/mois
Fourchette : 12.99€ - 20.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1326€/mois
Loyer annuel estimé : 15917€/an
Fourchette totale : 1066€ - 1651€/mois
Fourchette annuelle : 12786€ - 19816€/an
Rentabilité brute :8.25%
Fourchette de rentabilité :6.62% - 10.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 317,71 €/m²
Basé sur :118 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :190 052 €
Prix d'achat :169 900 €
Décote à l'achat :-20 152€ (-10.6%)
Marge achat-revente :-3 000€ (-1.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 052€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :969,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :56,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 025,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 819,81€
Coût de l'assurance :16 892,05€
Taxe foncière : 1 591,73€/an
Soit par mois : 132,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 212,25€/mois
Soit par an : 2 547,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 326,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 370,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-44,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine bien entretenue.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond si nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond pour les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres en état correct nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, baignoire/douche, WC), carrelage, et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 560 €(117 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:800€
    Peinture murs et plafond: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafond: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres:1 560€
    Peinture murs et plafond pour 3 chambres (39 m²): 39 m² × 40€/m² = 1560€, Main d'œuvre: -60€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (remplacement sanitaires, carrelage, plomberie/électricité inclus).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Sevran). Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture sont estimés à 40€/m² pour un rafraîchissement léger. La rénovation de salle de bain est estimée à 1200€/m² en moyenne.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 326 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 917 €/an
Calcul : 1 326 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 730 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 052 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 676 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 592 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 547 €/an
Calcul : 212 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 104 €
Revenus locatifs : +15 917 €
Charges déductibles : -21 104 €
Résultat foncier Année 1 : -5 187 €(Déficit de 5 187 €)
Imputable sur revenu global : 5 187 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 544 €/an
Revenus locatifs : +15 917 €
Charges déductibles : -11 544 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 373 €/an
Prix d'achat du bien : 169 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 435 €(65% de 169 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 016 €/an
Calcul : 110 435 € × 3,636% = 4 016 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 917 €21 110 €6 736 €-5 193 €5 193 €--
216 236 €11 375 €6 560 €4 861 €---
316 560 €11 193 €6 378 €5 368 €---
416 892 €11 004 €6 190 €5 888 €---
517 229 €10 809 €5 994 €6 421 €---
617 574 €10 606 €5 792 €6 968 €---
717 926 €10 397 €5 582 €7 529 €---
818 284 €10 179 €5 365 €8 105 €---
918 650 €9 955 €5 140 €8 695 €---
1019 023 €9 722 €4 907 €9 301 €---
1119 403 €9 480 €4 666 €9 923 €---
1219 791 €9 230 €4 416 €10 561 €---
1320 187 €8 971 €4 157 €11 216 €---
1420 591 €8 703 €3 888 €11 888 €---
1521 003 €8 425 €3 610 €12 578 €---
1621 423 €8 137 €3 323 €13 286 €---
1721 851 €7 839 €3 024 €14 012 €---
1822 288 €7 530 €2 715 €14 758 €---
1922 734 €7 210 €2 395 €15 524 €---
2023 189 €6 878 €2 064 €16 310 €---
2123 652 €6 535 €1 721 €17 117 €---
2224 125 €6 179 €1 365 €17 946 €---
2324 608 €5 811 €996 €18 797 €---
2425 100 €5 429 €615 €19 671 €---
2525 602 €5 034 €219 €20 568 €---
TOTAL509 837 €227 740 €97 820 €282 097 €5 193 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 558 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 282 097 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 917 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 343 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 343 €-1 558 €+4 901 €
2+3 343 €+1 458 €+1 885 €
3+3 343 €+1 610 €+1 733 €
4+3 343 €+1 766 €+1 577 €
5+3 343 €+1 926 €+1 417 €
6+3 343 €+2 090 €+1 253 €
7+3 343 €+2 259 €+1 084 €
8+3 343 €+2 431 €+912 €
9+3 343 €+2 609 €+734 €
10+3 343 €+2 790 €+553 €
11+3 343 €+2 977 €+366 €
12+3 343 €+3 168 €+175 €
13+3 343 €+3 365 €-22 €
14+3 343 €+3 566 €-223 €
15+3 343 €+3 773 €-430 €
16+3 343 €+3 986 €-643 €
17+3 343 €+4 204 €-861 €
18+3 343 €+4 427 €-1 084 €
19+3 343 €+4 657 €-1 314 €
20+3 343 €+4 893 €-1 550 €
21+3 343 €+5 135 €-1 792 €
22+3 343 €+5 384 €-2 041 €
23+3 343 €+5 639 €-2 296 €
24+3 343 €+5 901 €-2 558 €
25+3 343 €+6 170 €-2 827 €
Total+83 575 €+84 629 €+-1 054 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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