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vente - appartement

VilleMarseille 11e (13)
Surface95
Coût Total154 220
Loyer Annuel16 732
Rentabilité10.85%
Cashflow/mois-56
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 042,11 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 8
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Petit prix

L’office notarial MICHELUCCI et associés, SCP vous propose :Appartement à vendre en Immo-interactif- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Adresse du bien : Traverse des faienciers 13011 MARSEILLE 11- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -vente en IMMO interactifRésidence la grognarde41 traverse des faïenciersRésidence avec piscine et tennis Type 4/5 bel appartement refait (A finir)Dans la tour au huitième étage sur 13Belle vue dégagée 4 chambres Chauffage individuel Cave et deux emplacements de parkingsCHARGES 1300 EUROS PAR TRIMESTRE AVEC GARAGES TF 2400 EUROS VISITE LE jeudi 28 MAI A 12 H 30 JUSQU'A 13 H30SUR PLACEDébut des offres le 1 JUIN à 14 h 30 pour finir le MARDI 2 JUIN a 14 h 30enchères par 1000 €https://www.immo-interactif.fr/encheres-en-ligne/appartement/marseille-11-13011/1933006- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Visites : le VENDREDI 28 mai de 12 h 30 à 13 h 30Contact : 06.03.70.77.59- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Conditions de la vente : Le bien est présenté en Immo-interactif à la hausse :- 1ère offre possible : à partir de 99 000 euros (honoraires de négociation inclus)- Offres suivantes : multiples de 1 500 euros.- Réception des offres du 01/06/2026 à 14:30 au 02/06/2026 à 14:30 sur le site Immo-interactif®.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Annonce de l’étude MICHELUCCI et associés - Notaires à Marseille 6e Arrondissement - N° SIRET : 34237931000028- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Immo-interactif® : le système d'enchères immobilières sans contrainte, transparent et sécurisé, proposé par votre notaire.

Ville : Marseille 11e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13011
Coordonnées : 43.280000, 5.490000
Total : 154 220
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 47 300
Valeur du bien : 146 300
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95
Loyer prédit : 14.68€/m²/mois
Fourchette : 11.31€ - 19.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1394€/mois
Loyer annuel estimé : 16732€/an
Fourchette totale : 1075€ - 1809€/mois
Fourchette annuelle : 12896€ - 21710€/an
Rentabilité brute :10.85%
Fourchette de rentabilité :8.36% - 14.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 018,52 €/m²
Basé sur :80 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :381 759
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :-282 759 (-74.1%)
Marge achat-revente :227 539€ (59.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 220
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :772,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :44,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 817,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 398,50
Coût de l'assurance :13 494,25
Taxe foncière : 2 400,00€/an
Soit par mois : 200,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 433,33€/mois
Soit par an : 5 199,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 394,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 450,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-56,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: 0
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et nettoyage du carrelage.
Quantité: 20 m²
Raison: État 2.5/5 - Salon en cours de rénovation, nécessite un rafraîchissement.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs de la salle à manger.
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 - Salle à manger en désordre, murs à rafraîchir.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 300(498 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:19 000
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1000€/m² = 10000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:17 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:9 200
    Rénovation lourde chambres: Parquet flottant 60 m² × 50€/m² = 3000€, Peinture 60 m²: 30€/m² × 60 = 1800€, Électricité: 600€/chambre × 4 = 2400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Autres pièces:900
    Peinture salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 394 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 732 €/an
Calcul : 1 394 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 330 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 220 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 540 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 400 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 200 €/an
Calcul : 433 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 770
Revenus locatifs : +16 732
Charges déductibles : -60 770
Résultat foncier Année 1 : -44 038(Déficit de 44 038 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 638
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 470 €/an
Revenus locatifs : +16 732
Charges déductibles : -13 470
Résultat foncier Années 2+ : 3 262 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22637.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 73260 7755 335-44 04321 400 €22 643 €22 643 €
217 06713 3355 1953 732--18 911 €
317 40813 1905 0514 218--14 693 €
417 75613 0404 9014 716--9 977 €
518 11112 8854 7455 226--4 751 €
618 47412 7244 5855 749---
718 84312 5584 4186 285---
819 22012 3864 2466 834---
919 60412 2074 0677 397---
1019 99612 0223 8837 974---
1120 39611 8313 6918 566---
1220 80411 6333 4939 172---
1321 22011 4273 2889 793---
1421 64511 2153 07510 430---
1522 07810 9952 85511 083---
1622 51910 7672 62711 753---
1722 97010 5302 39112 439---
1823 42910 2862 14613 143---
1923 89810 0331 89313 865---
2024 3769 7711 63114 605---
2124 8639 4991 35915 364---
2225 3609 2181 07816 142---
2325 8688 92778716 941---
2426 3858 62548617 760---
2526 9138 31317318 600---
TOTAL535 936328 19277 399207 74521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 745
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 732 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 514 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 514-6 420+9 934
2+3 5140+3 514
3+3 5140+3 514
4+3 5140+3 514
5+3 5140+3 514
6+3 514+300+3 214
7+3 514+1 886+1 628
8+3 514+2 050+1 464
9+3 514+2 219+1 295
10+3 514+2 392+1 122
11+3 514+2 570+944
12+3 514+2 752+762
13+3 514+2 938+576
14+3 514+3 129+385
15+3 514+3 325+189
16+3 514+3 526-12
17+3 514+3 732-218
18+3 514+3 943-429
19+3 514+4 159-645
20+3 514+4 381-867
21+3 514+4 609-1 095
22+3 514+4 843-1 329
23+3 514+5 082-1 568
24+3 514+5 328-1 814
25+3 514+5 580-2 066
Total+87 850+62 323+25 527
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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