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Achat : Maison Maligny (89800)

VilleMaligny (89)
Surface107m²
Coût Total134 724€
Loyer Annuel10 758€
Rentabilité7.99%
Cashflow/mois+113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 800 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 1 110,28 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 107 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 763 m² de terrain

Maison À Vendre. Secteur Chablisien, Charmante Maison En Pierre Comprenant Salon, Cuisine, Salle D'eau, 2 Chambres. Dependance De 45 M2. Vous Profiterez Egalement D'un Jardin De Plus De 700 M2. Dpe E

Ville : Maligny
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89800
Coordonnées : 47.881100, 3.763420
Total : 134 724€
Prix d'acquisition : 118 800€
Travaux : 6 420€
Valeur du bien : 125 220€
Frais de notaire : 9 504€
Coût estimé : 9 504€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 8.38€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 10.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 896€/mois
Loyer annuel estimé : 10758€/an
Fourchette totale : 719€ - 1117€/mois
Fourchette annuelle : 8631€ - 13410€/an
Rentabilité brute :7.99%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 9.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 237,62 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :132 425 €
Prix d'achat :118 800 €
Décote à l'achat :-13 625€ (-10.3%)
Marge achat-revente :-2 299€ (-1.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 724€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :660,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :33,68€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 693,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 304,75€
Coût de l'assurance :10 104,30€
Taxe foncière : 1 075,80€/an
Soit par mois : 89,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 896,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 783,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :113,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 107 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement partiel des éléments sanitaires et carrelage dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 420 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 420€
    Isolation combles: 107 m² × 60€/m² = 6420€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 420€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 420€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 896 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 758 €/an
Calcul : 896 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 389 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 724 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 404 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 076 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 289 €
Revenus locatifs : +10 758 €
Charges déductibles : -12 289 €
Résultat foncier Année 1 : -1 531 €(Déficit de 1 531 €)
Imputable sur revenu global : 1 531 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 869 €/an
Revenus locatifs : +10 758 €
Charges déductibles : -5 869 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 889 €/an
Prix d'achat du bien : 118 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 220 €(65% de 118 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 808 €/an
Calcul : 77 220 € × 3,636% = 2 808 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 758 €12 293 €4 393 €-1 535 €1 535 €--
210 973 €5 755 €4 275 €5 219 €---
311 193 €5 632 €4 152 €5 560 €---
411 416 €5 506 €4 026 €5 910 €---
511 645 €5 376 €3 896 €6 269 €---
611 878 €5 241 €3 761 €6 637 €---
712 115 €5 101 €3 621 €7 014 €---
812 358 €4 957 €3 477 €7 400 €---
912 605 €4 808 €3 329 €7 796 €---
1012 857 €4 655 €3 175 €8 202 €---
1113 114 €4 496 €3 016 €8 618 €---
1213 376 €4 331 €2 851 €9 045 €---
1313 644 €4 161 €2 681 €9 482 €---
1413 917 €3 986 €2 506 €9 931 €---
1514 195 €3 804 €2 324 €10 391 €---
1614 479 €3 617 €2 137 €10 862 €---
1714 768 €3 423 €1 943 €11 345 €---
1815 064 €3 223 €1 743 €11 841 €---
1915 365 €3 016 €1 536 €12 349 €---
2015 672 €2 802 €1 322 €12 870 €---
2115 986 €2 581 €1 101 €13 405 €---
2216 306 €2 352 €872 €13 953 €---
2316 632 €2 116 €636 €14 516 €---
2416 964 €1 872 €392 €15 092 €---
2517 304 €1 620 €140 €15 684 €---
TOTAL344 582 €106 724 €63 305 €237 858 €1 535 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 460 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 237 858 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 758 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 259 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 259 €-460 €+2 719 €
2+2 259 €+1 566 €+693 €
3+2 259 €+1 668 €+591 €
4+2 259 €+1 773 €+486 €
5+2 259 €+1 881 €+378 €
6+2 259 €+1 991 €+268 €
7+2 259 €+2 104 €+155 €
8+2 259 €+2 220 €+39 €
9+2 259 €+2 339 €-80 €
10+2 259 €+2 461 €-202 €
11+2 259 €+2 586 €-327 €
12+2 259 €+2 713 €-454 €
13+2 259 €+2 845 €-586 €
14+2 259 €+2 979 €-720 €
15+2 259 €+3 117 €-858 €
16+2 259 €+3 259 €-1 000 €
17+2 259 €+3 404 €-1 145 €
18+2 259 €+3 552 €-1 293 €
19+2 259 €+3 705 €-1 446 €
20+2 259 €+3 861 €-1 602 €
21+2 259 €+4 022 €-1 763 €
22+2 259 €+4 186 €-1 927 €
23+2 259 €+4 355 €-2 096 €
24+2 259 €+4 528 €-2 269 €
25+2 259 €+4 705 €-2 446 €
Total+56 475 €+71 357 €+-14 882 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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