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Achat maison

Bien expiré
VilleMontluçon (03)
Surface103m²
Coût Total86 221€
Loyer Annuel10 070€
Rentabilité11.68%
Cashflow/mois+305€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 788 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 696,97 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Construite sur un sous-sol, cette maison comprend au rez-de-chaussée une entrée, une salle à manger, un séjour, une chambre, une cuisine et une salle de bains. À l'étage, un palier dessert deux chambres et un grenier. Elle bénéficie également d'un jardin et d'un garage. La chaudière a été récemment remplacée.

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.345240, 2.595640
Total : 86 221€
Prix d'acquisition : 71 788€
Travaux : 8 690€
Valeur du bien : 80 478€
Frais de notaire : 5 743€
Coût estimé : 5 743€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 839€/mois
Loyer annuel estimé : 10070€/an
Fourchette totale : 652€ - 1081€/mois
Fourchette annuelle : 7820€ - 12969€/an
Rentabilité brute :11.68%
Fourchette de rentabilité :9.07% - 15.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 221€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :424,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :25,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 449,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 200,27€
Coût de l'assurance :7 544,34€
Taxe foncière : 1 007,03€/an
Soit par mois : 83,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 839,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 533,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :305,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 311 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 103 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation du système de chauffage existant
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Chaudière récemment remplacée, mais vérification nécessaire pour efficacité
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 2.5/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 690 €(84 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 690€
    Isolation toiture/combles: 103 m² × 45€/m² = 4635€, Main d'œuvre: 55€
  • Chauffage - Remplacement système:4 000€
    Remplacement système chauffage: 1 système × 4000€ = 4000€ (vérification et optimisation)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 690€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 690€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 839 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 070 €/an
Calcul : 839 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 851 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 221 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 302 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 007 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 690 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 850 €
Revenus locatifs : +10 070 €
Charges déductibles : -12 850 €
Résultat foncier Année 1 : -2 780 €(Déficit de 2 780 €)
Imputable sur revenu global : 2 780 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 160 €/an
Revenus locatifs : +10 070 €
Charges déductibles : -4 160 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 910 €/an
Prix d'achat du bien : 71 788 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 662 €(65% de 71 788 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 697 €/an
Calcul : 46 662 € × 3,636% = 1 697 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 070 €12 853 €2 854 €-2 783 €2 783 €--
210 272 €4 087 €2 778 €6 185 €---
310 477 €4 008 €2 699 €6 469 €---
410 687 €3 926 €2 617 €6 760 €---
510 900 €3 842 €2 533 €7 058 €---
611 118 €3 755 €2 446 €7 364 €---
711 341 €3 664 €2 356 €7 676 €---
811 568 €3 571 €2 262 €7 996 €---
911 799 €3 475 €2 166 €8 324 €---
1012 035 €3 375 €2 066 €8 660 €---
1112 276 €3 272 €1 963 €9 004 €---
1212 521 €3 165 €1 857 €9 356 €---
1312 772 €3 055 €1 746 €9 716 €---
1413 027 €2 941 €1 632 €10 086 €---
1513 287 €2 823 €1 515 €10 464 €---
1613 553 €2 701 €1 393 €10 852 €---
1713 824 €2 575 €1 267 €11 249 €---
1814 101 €2 445 €1 136 €11 656 €---
1914 383 €2 310 €1 002 €12 072 €---
2014 670 €2 171 €862 €12 499 €---
2114 964 €2 027 €718 €12 937 €---
2215 263 €1 878 €569 €13 385 €---
2315 568 €1 724 €415 €13 844 €---
2415 880 €1 565 €256 €14 315 €---
2516 197 €1 400 €91 €14 797 €---
TOTAL322 553 €82 610 €41 200 €239 943 €2 783 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 835 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 239 943 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 070 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 115 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 115 €-835 €+2 950 €
2+2 115 €+1 855 €+260 €
3+2 115 €+1 941 €+174 €
4+2 115 €+2 028 €+87 €
5+2 115 €+2 118 €-3 €
6+2 115 €+2 209 €-94 €
7+2 115 €+2 303 €-188 €
8+2 115 €+2 399 €-284 €
9+2 115 €+2 497 €-382 €
10+2 115 €+2 598 €-483 €
11+2 115 €+2 701 €-586 €
12+2 115 €+2 807 €-692 €
13+2 115 €+2 915 €-800 €
14+2 115 €+3 026 €-911 €
15+2 115 €+3 139 €-1 024 €
16+2 115 €+3 256 €-1 141 €
17+2 115 €+3 375 €-1 260 €
18+2 115 €+3 497 €-1 382 €
19+2 115 €+3 622 €-1 507 €
20+2 115 €+3 750 €-1 635 €
21+2 115 €+3 881 €-1 766 €
22+2 115 €+4 016 €-1 901 €
23+2 115 €+4 153 €-2 038 €
24+2 115 €+4 295 €-2 180 €
25+2 115 €+4 439 €-2 324 €
Total+52 875 €+71 983 €+-19 108 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 298 jours
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