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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Herblain (44)
Surface78m²
Coût Total164 850€
Loyer Annuel11 468€
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois-4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 756,41 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

L'agence Foncia Achat / Vente de SAINT HERBLAIN vous propose le bien immobilier ci-dessous : Situé sur Saint-Herblain Est, au sein d'une copropriété rénovée aux dernières normes BBC! Situé dans une résidence paisible, au 1er étage, cet appartement lumineux de 72 m² offre un cadre de vie agréable. Il se compose d'une entrée, d'un séjour lumineux avec accès direct sur une loggia donnant sur Parc, d'un salon, d'une cuisine aménagée avec grande arrière-cuisine. La partie nuit se compose de deux chambres d'Une salle d'eau et de WC séparés. Idéalement situé, proche des transports, bus, chronobus et tramway, des écoles, des commerces. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques.

Julie. FOURRIER Agent commercial

RSAC n°809 467 459 à NANTES FONCIA Saint-Herblain 39 Rue d'Aquitaine - 44800 Saint-Herblain - CPI74012016000012160

Ville : Saint-Herblain
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44800
Total : 164 850€
Prix d'acquisition : 137 000€
Travaux : 16 890€
Valeur du bien : 153 890€
Frais de notaire : 10 960€
Coût estimé : 10 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 12.25€/m²/mois
Fourchette : 10.36€ - 14.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 956€/mois
Loyer annuel estimé : 11468€/an
Fourchette totale : 808€ - 1130€/mois
Fourchette annuelle : 9698€ - 13561€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 8.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 076,76 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :239 987 €
Prix d'achat :137 000 €
Décote à l'achat :-102 987€ (-42.9%)
Marge achat-revente :75 137€ (31.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :816,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :48,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 864,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 088,98€
Coût de l'assurance :14 424,37€
Taxe foncière : 1 146,81€/an
Soit par mois : 95,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 955,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 960,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-4,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 134 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires datés et mise aux normes de la plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 33 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Mise aux normes électriques recommandée pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 890 €(217 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant éléments et mise aux normes électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:5 000€
    Salle de bain complète: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant éléments sanitaires et mise aux normes plomberie, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:990€
    Peinture murs et plafonds: 33 m² × 30€/m² = 990€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:800€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 800€ = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque catégorie de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 956 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 468 €/an
Calcul : 956 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 534 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 850 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 577 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 147 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 890 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 147 €
Revenus locatifs : +11 468 €
Charges déductibles : -24 147 €
Résultat foncier Année 1 : -12 679 €(Déficit de 12 679 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 979 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 257 €/an
Revenus locatifs : +11 468 €
Charges déductibles : -7 257 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 211 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1979.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 050 €(65% de 137 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 238 €/an
Calcul : 89 050 € × 3,636% = 3 238 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 468 €24 153 €5 539 €-12 685 €10 700 €1 985 €1 985 €
211 697 €7 116 €5 392 €4 582 €---
311 931 €6 964 €5 240 €4 968 €---
412 170 €6 806 €5 082 €5 364 €---
512 413 €6 643 €4 919 €5 770 €---
612 662 €6 475 €4 751 €6 187 €---
712 915 €6 301 €4 577 €6 614 €---
813 173 €6 120 €4 396 €7 053 €---
913 437 €5 934 €4 210 €7 503 €---
1013 705 €5 741 €4 017 €7 965 €---
1113 980 €5 541 €3 817 €8 438 €---
1214 259 €5 335 €3 611 €8 925 €---
1314 544 €5 121 €3 397 €9 423 €---
1414 835 €4 900 €3 176 €9 935 €---
1515 132 €4 671 €2 947 €10 461 €---
1615 435 €4 435 €2 711 €11 000 €---
1715 743 €4 190 €2 466 €11 553 €---
1816 058 €3 937 €2 213 €12 121 €---
1916 379 €3 675 €1 951 €12 705 €---
2016 707 €3 404 €1 680 €13 303 €---
2117 041 €3 123 €1 400 €13 918 €---
2217 382 €2 833 €1 110 €14 548 €---
2317 729 €2 533 €810 €15 196 €---
2418 084 €2 223 €499 €15 861 €---
2518 446 €1 902 €178 €16 544 €---
TOTAL367 327 €140 074 €80 089 €227 253 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 227 253 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 468 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 408 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 408 €-3 210 €+5 618 €
2+2 408 €+779 €+1 629 €
3+2 408 €+1 490 €+918 €
4+2 408 €+1 609 €+799 €
5+2 408 €+1 731 €+677 €
6+2 408 €+1 856 €+552 €
7+2 408 €+1 984 €+424 €
8+2 408 €+2 116 €+292 €
9+2 408 €+2 251 €+157 €
10+2 408 €+2 389 €+19 €
11+2 408 €+2 532 €-124 €
12+2 408 €+2 677 €-269 €
13+2 408 €+2 827 €-419 €
14+2 408 €+2 981 €-573 €
15+2 408 €+3 138 €-730 €
16+2 408 €+3 300 €-892 €
17+2 408 €+3 466 €-1 058 €
18+2 408 €+3 636 €-1 228 €
19+2 408 €+3 811 €-1 403 €
20+2 408 €+3 991 €-1 583 €
21+2 408 €+4 175 €-1 767 €
22+2 408 €+4 365 €-1 957 €
23+2 408 €+4 559 €-2 151 €
24+2 408 €+4 758 €-2 350 €
25+2 408 €+4 963 €-2 555 €
Total+60 200 €+68 176 €+-7 976 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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