Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison - 4 pièce(s) - 133 m²

Bien expiré
VilleInor (55)
Surface133m²
Coût Total145 140€
Loyer Annuel10 943€
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois+49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 133 m²
Prix au m² : 541,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre mitoyenne d'avant 1949, d'une surface d'environ 133m2. Toit en tuiles, combles isolées et aménageables.La maison est sur 2 niveaux, dont 2 chambres à l'étage et un bureau. Garage de 20m2. Gaz citerne. Fenêttres en bois simple vitrage et volets roulants manuels en PVC.Chaudière à condensation, à production d'eau chaude instantannée. Honoraires TTC charge vendeur Agent commercial Sextant France

  • Benjamin Da Costa Oliveira agent basé à THELONNE
  • Plus d'informations sur www.sextantfrance.fr réf. 23497

Numéro de mandat : 23497

Ville : Inor
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55700
Total : 145 140€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 67 380€
Valeur du bien : 139 380€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133m²
Loyer prédit : 6.86€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 8.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 912€/mois
Loyer annuel estimé : 10943€/an
Fourchette totale : 733€ - 1134€/mois
Fourchette annuelle : 8799€ - 13609€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 9.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :747,79 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 456 €
Prix d'achat :72 000 €
Décote à l'achat :-27 456€ (-27.6%)
Marge achat-revente :-45 684€ (-45.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :728,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :42,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 771,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 542,71€
Coût de l'assurance :12 699,75€
Taxe foncière : 1 094,28€/an
Soit par mois : 91,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 911,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 862,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :49,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Maison construite avant 1949, généralement associée à une classe énergétique faible.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 133 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz citerne
Quantité: 1 système pour 133 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement de la chaudière à condensation par un système de chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols des chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture des chambres nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir et la salle à manger
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Autres pièces nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 380 €(507 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:10 880€
    Isolation combles: 133 m² × 80€/m² = 10640€, Main d'œuvre: 240€
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:13 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 850€ = 13600€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Inor (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 912 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 943 €/an
Calcul : 912 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 059 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 140 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 508 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 094 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 042 €
Revenus locatifs : +10 943 €
Charges déductibles : -74 042 €
Résultat foncier Année 1 : -63 099 €(Déficit de 63 099 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 699 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 662 €/an
Revenus locatifs : +10 943 €
Charges déductibles : -6 662 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 281 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41698.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 943 €74 046 €5 064 €-63 104 €21 400 €41 704 €41 704 €
211 162 €6 534 €4 932 €4 627 €--37 076 €
311 385 €6 397 €4 795 €4 987 €--32 089 €
411 613 €6 256 €4 653 €5 357 €--26 732 €
511 845 €6 109 €4 507 €5 736 €--20 996 €
612 082 €5 957 €4 354 €6 125 €--14 871 €
712 323 €5 799 €4 197 €6 524 €--8 347 €
812 570 €5 636 €4 034 €6 934 €--1 413 €
912 821 €5 467 €3 864 €7 354 €---
1013 078 €5 292 €3 689 €7 786 €---
1113 339 €5 110 €3 508 €8 229 €---
1213 606 €4 922 €3 320 €8 684 €---
1313 878 €4 727 €3 125 €9 151 €---
1414 156 €4 526 €2 923 €9 630 €---
1514 439 €4 317 €2 714 €10 122 €---
1614 728 €4 100 €2 498 €10 627 €---
1715 022 €3 876 €2 274 €11 146 €---
1815 323 €3 644 €2 042 €11 679 €---
1915 629 €3 403 €1 801 €12 226 €---
2015 942 €3 154 €1 552 €12 788 €---
2116 260 €2 896 €1 294 €13 365 €---
2216 586 €2 628 €1 026 €13 957 €---
2316 917 €2 351 €749 €14 566 €---
2417 256 €2 064 €462 €15 191 €---
2517 601 €1 767 €165 €15 833 €---
TOTAL350 500 €180 979 €73 543 €169 521 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 521 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 943 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 298 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 298 €-6 420 €+8 718 €
2+2 298 €0 €+2 298 €
3+2 298 €0 €+2 298 €
4+2 298 €0 €+2 298 €
5+2 298 €0 €+2 298 €
6+2 298 €0 €+2 298 €
7+2 298 €0 €+2 298 €
8+2 298 €0 €+2 298 €
9+2 298 €+1 782 €+516 €
10+2 298 €+2 336 €-38 €
11+2 298 €+2 469 €-171 €
12+2 298 €+2 605 €-307 €
13+2 298 €+2 745 €-447 €
14+2 298 €+2 889 €-591 €
15+2 298 €+3 037 €-739 €
16+2 298 €+3 188 €-890 €
17+2 298 €+3 344 €-1 046 €
18+2 298 €+3 504 €-1 206 €
19+2 298 €+3 668 €-1 370 €
20+2 298 €+3 836 €-1 538 €
21+2 298 €+4 009 €-1 711 €
22+2 298 €+4 187 €-1 889 €
23+2 298 €+4 370 €-2 072 €
24+2 298 €+4 557 €-2 259 €
25+2 298 €+4 750 €-2 452 €
Total+57 450 €+50 856 €+6 594 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 112 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →