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Combles à rénover

VilleOyonnax (01)
Surface30m²
Coût Total82 870€
Loyer Annuel4 237€
Rentabilité5.11%
Cashflow/mois-120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 37 000 €
Surface : 30 m²
Prix au m² : 1 233,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Combles à rénover - Situés au 3ᵉ et dernier étage d'un petit immeuble de centre-ville, ces combles de 30 m² Loi Carrez offrent un beau potentiel d'aménagement pour créer un logement plein de charme.

Les parties communes ont été entièrement rénovées et aucun travaux de copropriété n'est à prévoir, garantissant une acquisition sereine.

Une enveloppe d'environ 20'000 € est estimée pour réaliser les travaux d'aménagement et valoriser pleinement ce bien.

Une belle opportunité pour un investisseur ou un premier achat au cœur de la ville.

Contact uniquement par message pour prévoir une visite.

Ville : Oyonnax
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01100
Coordonnées : 46.256380, 5.657140
Total : 82 870€
Prix d'acquisition : 37 000€
Travaux : 42 910€
Valeur du bien : 79 910€
Frais de notaire : 2 960€
Coût estimé : 2 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 30m²
Loyer prédit : 11.77€/m²/mois
Fourchette : 8.97€ - 15.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 353€/mois
Loyer annuel estimé : 4237€/an
Fourchette totale : 269€ - 464€/mois
Fourchette annuelle : 3227€ - 5563€/an
Rentabilité brute :5.11%
Fourchette de rentabilité :3.89% - 6.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 259,79 €/m²
Basé sur :133 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :37 794 €
Prix d'achat :37 000 €
Décote à l'achat :-794€ (-2.1%)
Marge achat-revente :-45 076€ (-119.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 870€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :413,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :24,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 438,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 323,52€
Coût de l'assurance :7 251,13€
Taxe foncière : 423,73€/an
Soit par mois : 35,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 353,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 473,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-120,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage électrique performant pour remplacer le chauffage obsolète
Quantité: 1 système pour 30 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation pour 30 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état avec carrelage fissuré et électroménager obsolète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état à rénover
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture à rafraîchir dans une chambre
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon incluant peinture, revêtement de sol et électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état à rénover

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 910 €(1 430 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:3 600€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1200€ = 3600€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (coût moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (coût moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:810€
    Peinture chambres: 27 m² × 30€/m² = 810€ (coût moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salon complète: 1 salon × 6000€ = 6000€ (coût moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Oyonnax (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 19 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 353 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 237 €/an
Calcul : 353 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 848 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 870 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 290 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 424 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 910 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 471 €
Revenus locatifs : +4 237 €
Charges déductibles : -46 471 €
Résultat foncier Année 1 : -42 234 €(Déficit de 42 234 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 834 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 561 €/an
Revenus locatifs : +4 237 €
Charges déductibles : -3 561 €
Résultat foncier Années 2+ : 676 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20834.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 37 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 050 €(65% de 37 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 875 €/an
Calcul : 24 050 € × 3,636% = 875 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 237 €46 474 €2 850 €-42 237 €21 400 €20 837 €20 837 €
24 322 €3 489 €2 775 €833 €--20 004 €
34 409 €3 412 €2 698 €997 €--19 007 €
44 497 €3 331 €2 618 €1 165 €--17 842 €
54 587 €3 248 €2 535 €1 338 €--16 503 €
64 678 €3 162 €2 449 €1 516 €--14 987 €
74 772 €3 073 €2 359 €1 699 €--13 289 €
84 867 €2 981 €2 267 €1 886 €--11 402 €
94 965 €2 885 €2 172 €2 079 €--9 323 €
105 064 €2 787 €2 073 €2 277 €--7 046 €
115 165 €2 684 €1 970 €2 481 €--4 565 €
125 269 €2 578 €1 864 €2 690 €---
135 374 €2 469 €1 755 €2 905 €---
145 481 €2 355 €1 641 €3 127 €---
155 591 €2 237 €1 524 €3 354 €---
165 703 €2 116 €1 402 €3 587 €---
175 817 €1 989 €1 276 €3 828 €---
185 933 €1 859 €1 145 €4 074 €---
196 052 €1 724 €1 010 €4 328 €---
206 173 €1 584 €870 €4 589 €---
216 296 €1 439 €725 €4 858 €---
226 422 €1 289 €575 €5 134 €---
236 551 €1 133 €420 €5 417 €---
246 682 €973 €259 €5 709 €---
256 815 €806 €92 €6 009 €---
TOTAL135 723 €102 078 €41 324 €33 645 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 33 645 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 237 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +890 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+890 €-6 420 €+7 310 €
2+890 €0 €+890 €
3+890 €0 €+890 €
4+890 €0 €+890 €
5+890 €0 €+890 €
6+890 €0 €+890 €
7+890 €0 €+890 €
8+890 €0 €+890 €
9+890 €0 €+890 €
10+890 €0 €+890 €
11+890 €0 €+890 €
12+890 €+807 €+83 €
13+890 €+872 €+18 €
14+890 €+938 €-48 €
15+890 €+1 006 €-116 €
16+890 €+1 076 €-186 €
17+890 €+1 148 €-258 €
18+890 €+1 222 €-332 €
19+890 €+1 298 €-408 €
20+890 €+1 377 €-487 €
21+890 €+1 457 €-567 €
22+890 €+1 540 €-650 €
23+890 €+1 625 €-735 €
24+890 €+1 713 €-823 €
25+890 €+1 803 €-913 €
Total+22 250 €+11 463 €+10 787 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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