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Maison de ville 5 pièces 155 m²

VilleMirande (32)
Surface155
Coût Total198 400
Loyer Annuel12 836
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-64
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 806,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de rue, 155m2, 5 pièces, 2 chambres

A Mirande, cette maison à étage, de part sa situation, présente tous les avantages de la proximité des commerces et services. En rez de chaussée, l'entrée donne sur un couloir qui dessert un bureau, une salle d'eau/wc et une grande cuisine avec accès sur une cour fermée. Au 1er étage, un salon, une chambre et une salle de bain, toilettes et au 2ème étage, une chambre avec balcon et une pièce pouvant être agrandie et servir de chambre. Le chauffage est électrique, menuiserie en simple vitrage. L'intérieur est trés bien entretenu. A visiter sans hésiter.

Cette annonce référence 330838 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier THIERRY LAPEZE (EI) immatriculé au RSAC de AUCH (32000) sous le numéro 91406996800016.

Prix du bien : 125 000,00 € Prix du bien hors honoraires : 118 750,00 € Honoraires TTC : 5,26 % Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 330838 Prix hors honoraires : 118 750 €

Ville : Mirande
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32300
Coordonnées : 43.529564, 0.418889
Total : 198 400
Prix d'acquisition : 125 000
Travaux : 63 400
Valeur du bien : 188 400
Frais de notaire : 10 000
Coût estimé : 10 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155
Loyer prédit : 6.90€/m²/mois
Fourchette : 5.35€ - 8.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 1070€/mois
Loyer annuel estimé : 12836€/an
Fourchette totale : 829€ - 1380€/mois
Fourchette annuelle : 9949€ - 16561€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 323,12 €/m²
Basé sur :61 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :205 084
Prix d'achat :125 000
Décote à l'achat :-80 084 (-39.0%)
Marge achat-revente :6 684€ (3.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :968,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :57,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 026,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 279,84
Coût de l'assurance :17 360,00
Taxe foncière : 1 283,60€/an
Soit par mois : 106,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 069,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 133,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-64,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 155 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par des fenêtres double vitrage performantes
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 400(409 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:12 400
    Isolation toiture/combles: 155 m² × 80€/m² = 12400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:25 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1250€ = 25000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mirande (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 070 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 836 €/an
Calcul : 1 070 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 404 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 400 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 694 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 284 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 782
Revenus locatifs : +12 836
Charges déductibles : -71 782
Résultat foncier Année 1 : -58 946(Déficit de 58 946 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 546
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 382 €/an
Revenus locatifs : +12 836
Charges déductibles : -8 382
Résultat foncier Années 2+ : 4 454 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37545.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 83671 7886 410-58 95221 400 €37 552 €37 552 €
213 0938 2156 2374 878--32 674 €
313 3558 0366 0585 319--27 355 €
413 6227 8515 8735 771--21 585 €
513 8947 6605 6826 234--15 351 €
614 1727 4635 4856 709--8 641 €
714 4557 2595 2817 197--1 445 €
814 7447 0485 0707 696---
915 0396 8304 8528 209---
1015 3406 6054 6278 735---
1115 6476 3734 3959 274---
1215 9606 1334 1559 827---
1316 2795 8853 90710 394---
1416 6055 6293 65110 976---
1516 9375 3643 38611 573---
1617 2765 0903 11212 185---
1717 6214 8082 83012 813---
1817 9734 5162 53813 458---
1918 3334 2142 23614 119---
2018 7003 9021 92414 797---
2119 0743 5801 60215 493---
2219 4553 2471 26916 208---
2319 8442 90492616 941---
2420 2412 54857017 693---
2520 6462 18120318 464---
TOTAL411 140205 13092 280206 01021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 010
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 836 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 696 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 696-6 420+9 116
2+2 6960+2 696
3+2 6960+2 696
4+2 6960+2 696
5+2 6960+2 696
6+2 6960+2 696
7+2 6960+2 696
8+2 696+1 876+820
9+2 696+2 463+233
10+2 696+2 620+76
11+2 696+2 782-86
12+2 696+2 948-252
13+2 696+3 118-422
14+2 696+3 293-597
15+2 696+3 472-776
16+2 696+3 656-960
17+2 696+3 844-1 148
18+2 696+4 037-1 341
19+2 696+4 236-1 540
20+2 696+4 439-1 743
21+2 696+4 648-1 952
22+2 696+4 862-2 166
23+2 696+5 082-2 386
24+2 696+5 308-2 612
25+2 696+5 539-2 843
Total+67 400+61 803+5 597
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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